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第二章：房地产及其描述
单项选择题
1、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是( )。
A、建筑密度大小
B、房型设计
C、临路状况
D、公共配套设施情况
2、房地产是( )三者的结合体。
A、实物、权益、区位
B、实物、区位、位置
C、实物、权益、权利
D、权益、位置、拥有者
3、下列选项中，不符合构筑物定义的是( )。
A、储藏室
B、水坝
C、隧道
D、道路
4、从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是( )。
A、烟囱
B、水塔
C、桥梁
D、住宅
5、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及( )。
A、相应配套的基础设施
B、土地的形状
C、组合完成的功能
D、立体空间
6、城市规划对建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。
A、房地产的各项权利
B、受到其他房地产权利限制的房地产权利
C、受房地产权利以外因素限制的房地产权利
D、房地产的额外利益或收益
7、房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。
A、建筑物区分所有权
B、建筑物共同共有权
C、建筑物按份共有权
D、私有权
8、建筑密度等于( )与建筑用地面积之比。
A、总建筑面积
B、土地总面积
C、建筑顶层面积
D、建筑基底总面积
9、下列权利中，不属于土地使用权的是( )。
A、建设用地使用权
B、宅基地使用权
C、土地承包经营权
D、抵押权
10、( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A、用益物权
B、担保物权
C、抵押权
D、租赁权
11、下列选项中属于自物权的是( )。
A、使用权
B、抵押权
C、所有权
D、租赁权
12、下列房地产权利中，属于用益物权的是( )。
A、租赁权
B、地役权
C、抵押权
D、所有权
13、下列各项中， 不属于房地产区位的是( )。
A、位置
B、土地形状
C、交通、环境、景观
D、外部配套设施
14、( )是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。
A、不可移动
B、独一无二
C、寿命长久
D、难以变现
15、关于房地产位置固定性的说法，错误的是( )。
A、房地产位置固定性决定了房地产市场是地区性市场
B、房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C、房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D、房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
16、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。
A、易受限制
B、相互影响
C、独一无二
D、不可移动
17、房地产市场是地区性市场，这是由房地产的( )决定的。
A、不可移动性
B、独一无二性
C、供给有限性
D、易受限制
18、房地产独一无二的特性不可以被称为( )。
A、独特性
B、异质性
C、同质性
D、个别性
19、下列关于建设用地使用权的最高年限，描述正确的是( )。
A、居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年
B、居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年
C、居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年
D、居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年
20、按照我国法律的规定，居住用地的最高适用年限为( )年。
A、70
B、60
C、50
D、40
21、房地产具有的独占性，是由于房地产的( )特性引起。
A、寿命长久
B、供给有限
C、价值较大
D、易受限制
22、从经济角度上看，下列对土地利用的选择顺序，描述正确的是( )。
A、牧场、耕地、放牧地
B、居住、办公、工业
C、商业、办公、工业
D、办公、工业、居住
23、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的( )特性。
A、不可移动
B、用途多样
C、相互影响
D、易受限制
24、由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度政策、政局等变化的影响。这是由于房地产具有( )的特性。
A、不可移动性
B、用途多样
C、相互影响
D、易受限制
25、下列选项中，体现政府行使房地产管制权的是( )。
A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施
B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产
C、对房地产征税或提高房地产税收
D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产
26、通常情况下，下列土地中变现能力最强的是( )。
A、生地
B、毛地
C、三通一平熟地
D、七通一平熟地
27、下列有关房地产变现的描述，错误的是( )。
A、通用性越强，变现能力越强
B、独立使用性越差，变现能力越差
C、可以分割转让的房地产，变现能力较强
D、价值越大的房地产，变现能力越强
28、下列选项中，( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A、装饰装修改造
B、修建广场、公园、公共绿地
C、调整城市发展方向
D、改变城市格局
29、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%，该商铺的实际增值额为( )万元。
A、610.00
B、619.05
C、650.00
D、761.90
30、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地指的是( )。
A、生地
B、毛地
C、熟地
D、在建工程
31、处分共有的房地产，应当经占份额( )以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。
A、1/2
B、1/3
C、2/3
D、2/5
32、下列选项中，属于收益性房地产的是( )。
A、空置未用的出租公寓
B、图书馆
C、体育场馆
D、医院
33、下列选项中，不属于估价对象房地产的基本状况描述内容的是( )。
A、名称
B、坐落
C、规模
D、交通
34、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是( )。
A、空间布局
B、方位
C、坐落
D、道路状况
35、需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产( )方面的内容。
A、土地使用权状况
B、土地所有权状况
C、土地利用现状
D、土地使用管制
36、下列影响某套住宅价格的因素中，属于区位因素的是( )。
A、户型
B、面积
C、层高
D、朝向
37、在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于( )描述。
A、停车方便程度
B、交通收费情况
C、交通管制情况
D、停车位置情况
单项选择题参考答案：
1、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产实物状况的描述。选项A属于房地产权益状况的内容;选项CD属于房地产区位状况的内容。参见教材P46。
2、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产的定义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。参见教材P47。
3、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P49。
4、【正确答案】 D
5、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产实物的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P50。
6、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。一宗房地产的权益包括：(1)拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是建设用地使用权。(2)该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。(3)该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制(如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制)、相邻关系、被人民法院査封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。(4)额外的利益或好处。参见教材P50～51。
7、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。参见教材P51。
8、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P51。
9、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。抵押权，是债务人或第三人在不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情况时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。抵押权不是房地产使用权的概念。参见教材P52～53。
10、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。参见教材P53。
11、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。参见教材P53。
12、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。参见教材P53。
13、【正确答案】 B
14、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是不可移动。不可移动是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。参见教材P60。
15、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是不可移动。选项B错误，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。参见教材P60。
16、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是不可移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。参见教材P60。
17、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。参见教材P60～61。
18、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是独一无二。独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。参见教材P61。
19、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是寿命长久。建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。参见教材P62。
20、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是寿命长久。建设用地使用权出让的最高年限，局地用地为70年。参见教材P62。
21、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是供给有限。房地产的供给有限性，使得房地产具有独占性。参见教材P62。
22、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是用途多样。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、荒地。参见教材P64。
23、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是相互影响。房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围房地产状况密切相关，参见教材P64。
24、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是易受限制。房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度政策、政局等变化的影响。参见教材P65。
25、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是易受限制。管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用加以干涉。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。参见教材P65。
26、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是难以变现。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素多，变现能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱。参见教材P66～67。
27、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是难以变现。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。参见教材P67。
28、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是保值增值。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等，会导致房地产价格上涨。参见教材P67。
29、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是保值增值。因为通货膨胀与增值率是同时增长的，名义增长率=3800/3000-1=0.266666667，实际增长率=(1+年名义增长率)/(1+年通货膨胀率)-1=(1+0.266666667)/(1+5%)-1=0.206349206，实际增值额=3000×0.206349206=619.047619万。参见教材P67～68。
30、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是按开发程度划分的种类。熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。参见教材P69。
31、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是按权益状况划分的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。参见教材P71。
32、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是按是否产生收益划分的房地产种类。收益性房地产是能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如商品住宅、写字楼、商店、宾馆、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产是不能直接产生经济收益的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。参见教材P73～74。
33、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产基本状况的描述。房地产基本状况的描述应简要说明下列方面：名称、坐落、范围、规模、用途和权属。参见教材P74～76。
34、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产实物状况描述。土地实物状况的描述主要说明下列方面：(1)土地面积;(2)土地形状;(3)地形、地势;(4)地质;(5)土壤;(6)土地开发程度;(7)其他，例如临街商业用地还要说明临街宽度、临街深度和宽深比。农用地还要说明气候条件(如光照、温度、降水量等)、土壤肥力、排水和灌溉条件等。建筑物实物状况的描述主要说明下列方面：(1)建筑规模;(2)建筑结构;(3)设施设备;(4)装饰装修;(5)空间布局;(6)建筑功能;(7)外观;(8)新旧成都;(9)其他，说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况。选项BCD属于区位因素。参见教材P76～78。
35、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产权益状况描述。土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。低于房地产开发用地还要说明规划条件。参见教材P78。
36、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产区位状况描述。选项ABC属于实物因素。参见教材P79～81。
37、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产区位状况描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。参见教材P80。
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