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资本化率与报酬率的区别和关系:
资本化率(R)和报酬率(y)都是将房地产的净收益转换为价值的比率,但两者是有很大区别的。资本化率是在直接资本化法中采用的,是直接将房地产的净收益转换为价值的比率;报酬率是在报酬资本化法中采用的,是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。资本化率是房地产某一年的净收益与房地产价值的比率(通常用未来第一年的净收益除以价值来计算),仅仅表示从净收益到价值的比率,并不明确地表示获利能力;报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益,以求得未来各期净收益现值的比率。
在报酬资本化法中,如果净收益流模式不同,具体的计算公式就有所不同。例如,在净收益每年不变且持续无限年的情况下,报酬资本化法的公式为:V=A/Y而资本化率是不区分净收益流模式的,所有情况下的未来某一年的净收益与价值的比率(A/y)都是资本化率。
可见,报酬率与净收益本身的变化,获得净收益期限的长短等无直接关系;资本化率则与净收益本身的变化,与获得净收益期限的长短等有直接关系。
[例6-22] 某宗房地产的未来净收益流见表6—4.假定报酬率为10%,试求其资本化率。
[解] 先求取该宗房地产的价值。该宗房地产的价值为其未来每年净收益的现值之和,计算结果见表6—5.某宗房地产未来净收益的现值表6-5
求出了该宗房地产的价值之后,其资本化率为未来第一年的净收益与价值的比率,即:R=5000/57447.17=8.70%。
例6—22由于净收益流是无规则变动的,所以资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。
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