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某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注 册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。
针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
1.对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入一运营费用=有效毛收入一运营费用;基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。
2.对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：
(1)把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等;固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人人住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。
(2)首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。
(3)把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。
3.酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。
4.对于娱乐中心、商场还要看是否有租约，如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金;如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。
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