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1、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为540万元、560万元和650万元;依据最高最佳利用原则选取了650万元作为估价对象房地产的年净收益。这样的做法有哪些错误?
2、2015年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题有哪些?
3、张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按规定各自承担。
1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。
2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。
4、某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
答案
1、【正确答案】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：
(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例;
(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益;
(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益;
(4)不应选用650万元作为估价对象的年净收益。
2、【正确答案】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。确定出租部分潜在毛收入时应注意：(1)租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计;(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入;(3)应考虑是否存在无形收益。
3、【正确答案】 1.从以下方面考虑是否毁约：(1)市场租金和合同租金差异的大小。未来市场租金若低于合同约定租金，王某毁约可能性大;
(2)保有成本是否低于租赁成本。从王某角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力(即其经营收入不足以支付租金)，王某毁约可能性大;
(3)租赁合同规定对王某毁约的约束力大小，若违约赔偿金较低，王某毁约可能性大。
2.先测算价值时点至租约期满的市场租金收益，再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值，即为承租人权益的价值。
4、【正确答案】 本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。
(1)应首选比较法和收益法评估，有条件选用比较法的，应首选比较法;收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
(2)该大楼拍卖底价评估的技术路线为：1)分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平;2)选取相关案例资料，确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度;3)按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，据调整计算结果综合确定拍卖底价。
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