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风险分析与决策
第一节 房地产投资项目不确定性分析
1.房地产开发项目的主要不确定性因素：
对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。
(一)土地费用
土地费用是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数。
房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。有关统计分析表明，在我国大城市中心区，土地费用已经占到了总开发成本的50%～60%，在城市郊区，该项费用也占到了总开发成本的30%左右。
(二)建筑安装工程费
在房地产开发项目评估过程中，建筑安装工程费的估算比租金售价的估算要容易一些，但即使这样，评估时所使用的估算值与实际值也很难相符。
(三)租售价格
租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流入，因此，租金或售价对房地产开发项目收益的影响是显而易见的，而准确地估算租金和售价又非易事。
(四)开发期与租售期
房地产开发项目的开发期，由准备期和建造期两个阶段组成。在准备期，开发商要进行征地、拆迁、安置、补偿工作，委托设计院作规划设计方案和方案审批，还要办理市政基础设施的使用申请等手续。
(五)容积率及有关设计参数
当开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建筑安装工程费。
(六)资本化率
资本化率也是影响财务评价结果最主要的因素之一，其稍有变动，将大幅度影响项目总开发价值或物业资本价值的预测值。众所周知，项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后年净经营收入除以资本化率来得到。
(七)贷款利率
贷款利率的变化对开发项目财务评价结果的影响也很大。由于开发商在开发建设一个项目时，资本金往往只占到投资总额的20%～35%，其余部分都要通过金融机构借款或预售期房的方式筹措，所以，资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。
除以上7个主要不确定性因素外，开发项目总投资中资本金或借贷资金所占比例等的变动，也都会对项目评估结果产生较大的影响。
2.房地产置业投资项目的主要不确定性因素：
对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率他不确定性因素。
(一)购买价格
购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。高估或低估初始购买价格，会使财务评价指标偏低或偏高，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。房地产投资分析中购买价格的确定，应该以房地产估价师估算的拟购买房地产资产的公开市场价值为基础，很显然，这种基于评估的购买价格有很大的不确定性。
(二)权益投资比率
权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。但金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资的比率不得低于某一要求的比率。
(三)空置率
空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。
(四)运营费用
运营费用是为了保持物业正常运行，满足租户的使用要求而支付的费用。
3.不确定性因素的相互作用：
从以上分析可以看出，房地产开发过程中所涉及的这些不确定性因素，或者以独立的形式，或者以相互同步或不同步的形式发生着变化。这些变化的最终结果， 是对房地产开发投资项目的成本费用和效益产生影响。假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。在这种前提 下对项目进行不确定性分析的意义不大。
但在房地产开发投资过程中，总收入和总费用的变化并不同步。因此，有必要对各不确定性因素的变化情况，以及这些变化对开发商或投资者的收益有何影响、影响程度怎样，进行详细分析，为房地产开发投资决策提供充分依据。
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