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第二章 房地产及其描述
单项选择题
1.下列几种权利，正确的优先顺序是( )。
A.建筑工程承包人的优先受偿权>抵押权>其他债权
B.抵押权>建筑工程承包人的优先受偿权>其他债权
C.其他债权>建筑工程承包人的优先受偿权>抵押权
D.建筑工程承包人的优先受偿权>其他债权>抵押权
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是按权益状况划分的种类。承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。可以使用排除法解题。抵押权的偿债顺序，肯定是优于一般债权的，所以可以排除选项CD，而优先受偿权的概念，显示这种权利是最优先的，可以再排除选项B。参见教材P72。
2.下列选项中，属于收益性房地产的是( )。
A.空置未用的出租公寓
B.图书馆
C.体育场馆
D.医院
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是按是否产生收益划分的房地产种类。选项A是具有收益潜力的(客观收益)的收益性房地产，其他都是非收益性房地产。参见教材P73。
3.房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A.地役权
B.建设用地使用权
C.抵押权
D.租赁权
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产权益的含义。债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。不能要求与债权债务关系无关的人为或不为一定行为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。记忆窍门：所有房地产权利中，债权只有一种，就是租赁权，其他的都是物权。参见教材P53。
4.所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权中，属于自物权的是( )。
A.使用权
B.抵押权
C.所有权
D.租赁权
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产权益的含义。使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。参见教材P53。
5.下列权利中，不属于土地使用权的是( )。
A.建设用地使用权
B.宅基地使用权
C.土地承包经营权
D.抵押权
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产权益的含义。抵押权，是债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务，或发生当事人约定的实现抵押权的情况时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。参见教材P52。
6.下列选项中，属于房地产权益因素的是( )。
A.土地平整程度
B.建筑物装饰装修
C.只认房地产不认人的债务
D.外部配套设施
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产权益的含义。选项A、B都是实物因素，选项D是区位因素。参见教材P50～55。
7.区位是房地产的重要组成部分，原因是( )。
A.房地产是附着物
B.房地产具有不可移动性
C.房地产是实物
D.房地产包含权益
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产因不可移动使原本为其外的因素的区位成了它的重要组成部分。参见教材P54。
8.房地产市场是地区性市场，这是由房地产的什么特性决定的( )。
A.不可移动性
B.独一无二性
C.供给有限性
D.易受限制
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。因此房地产市场通常不是全国性市场，而是地区性市场。参见教材P60～61。
9.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。
A.易受限制
B.相互影响
C.独一无二
D.不可移动
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是不可移动。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。这里选项A是个具有极强干扰性的选项。因为不可移动，所以受限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。参见教材P60～61。
10.房地产供给有限特性的本质是( )。
A.土地总量有限
B.房地产的不可移动性
C.房地产的独一无二性
D.房地产的价值量大
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。参见教材P62。
11.房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，这体现的房地产的特性是( )。
A.不可移动
B.独一无二
C.相互影响
D.易受限制
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。参见教材P61。
12.房地产的供给有限特性，使得房地产具有( )。
A.独占性
B.公益性
C.可支配性
D.共享性
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是供给有限。房地产供给有限特性，使得房地产具有独占性。参见教材P62。
13.关于房地产特性的说法，错误的是( )。
A.房地产位置固定性决定了房地产具有独占性
B.房地产位置固定性意味着房地产的用途、建筑高度、外观对周围的房地产产生较大影响
C.政府对房地产采取管制、征收、征税、充公进行房地产限制
D.通货膨胀引起的房地产价格上涨体现了房地产的保值性
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产的特性。选项A错误，房地产的供给有限性决定了房地产具有独占性。参见教材P62。
14.从经济角度上看，下列对土地利用选择的一般顺序，描述正确的是( )。
A.牧场-耕地-工业-居住
B.商业-居住-办公-工业
C.商业-办公-居住-工业
D.办公-工业-居住-商业
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是用途多样。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、荒地。参见教材P64。
15.政府对房地产的限制一般是通过特殊权力来实现，不包括下列( )。
A.通过城市规划规定用途、容积率
B.提高房地产税率
C.为公共利益需要，征收取得房地产
D.规定房地产估价机构的资质要求
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是易受限制。政府对房地产的限制一般通过4种特殊的权力来实现：(1)选项A体现管制权;(2)选项B体现征税权;(3)选项C体现征收权;(4)充公权。参见教材P65。
16.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是( )元/平方米。
A.98
B.102
C.108
D.116
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是按开发程度划分的种类。五通指：通路、给水、排水、电力、通信，七通中减去“气和热”。(七气热)。上题为道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98。参见教材P70。
17.下列房地产中，变现能力相对较强的是( )。
A.用途专业的房地产
B.开发程度低的房地产
C.独立使用的房地产
D.不景气市场环境下的低价处理的房地产
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是难以变现。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。市场不景气，买家稀少，价格再低，也没有吸引力。参见教材P66。
18.通常情况下，下列土地中变现能力最强的是( )。
A.生地
B.毛地
C.三通一平熟地
D.七通一平熟地
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是难以变现。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱。参见教材P66。
19.城市规划对建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。
A.房地产的各项权利
B.受到其他房地产权利的限制情况
C.受到房地产权利以外的各种因素的限制情况
D.房地产的额外利益或收益
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。有些限制是源于权利的保护，而规划产生的限制是由房地产以外的因素限制的。参见教材P50～51。
20.经济学所讲的“外部性”在房地产利用中主要体现为房地产的( )。
A.相互影响性
B.寿命长久性
C.数量有限性
D.保值增值性
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是相互影响。外部性的含义，就是一个经济主体的行为对他人的影响。看到外部性，马上联想起相互影响性。参见教材P64。
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