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简答题
1、估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问：
1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
2、马某的房屋是1996年购买的多层单位集资房，砖混结构，当时购买价格是610元/ ㎡，共100平方米，因为是1楼，现出租给某公司做办公用房，马某自己也就该房屋办理了家政服务营业执照。现该房屋列入旧城改造的征收范围，请问：房屋征收补偿的内容有哪些?如果马某选择产权调换方式，则用于产权调换房屋的价值评估应符合哪些规定?
3、某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
4、王某今年新购买的房屋出现地面渗水、墙体开裂的现象，于是王某委托甲房地产估价机构对自己的房屋进行损害赔偿估价。请问：房地产损害赔偿估价有哪些特点?
答案
1、【正确答案】 1.有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。
在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
2.对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面：
(1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
(2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限一次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。
2、【正确答案】 (1)房屋征收补偿包括：被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
(2)用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定：用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值;用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，当政府或其有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。
3、【正确答案】 本题考查的是房屋征收补偿内涵。(1)政府应对占用的小区500㎡绿地进行赔偿。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。
(2)《中华人民共和国物权法》规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900㎡住宅楼的业主(或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含被拆除住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装饰装修的补偿费)、搬迁补助费、临时安置补助费等。
4、【正确答案】 损害赔偿与一般价值估价相比，其估价的不同点主要体现在以下几点：
(1)损害赔偿估价包括正价值估价与负价值估价;
(2)损害赔偿估价不仅包括负价值估价，通常还包括相关经济损失估价;
(3)损害赔偿估价的独一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例;
(4)损害赔偿估价对建筑等专业知识要求更高，需要大量专业帮助，需要损害程度鉴定;
(5)损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精准，说服力强。通常需要出庭作证(老师证人)，要求有较强的语言表达能力。
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