2020房地产估价师考试《理论与方法》精华试题(8)

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2020房地产估价师考试《理论与方法》精华试题(8)

1.估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺，假设标准宗地临街宽度为25英尺，临街深度为100英尺，总价格为400万。根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/平方英尺。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【试题解析】临街宽度为25英尺，临街深度75英尺的总价=400×(40%+30%+20%)=360(万元)，则临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺的宗地总价=360÷25×20=288(万元)，单价为：288万元÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。

2.某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1.0，楼面地价为800元/㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/㎡，居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为( )万元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【答案】C

【试题解析】应补地价=8.0×5000×(3000×40%+1000×60%)-800×1.0×5000=6800(万元)

3.明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于( )。

A.估价委托人

B.估价利害关系人

C.承担估价项目的估价师

D.估价对象的权利人

【答案】C

【试题解析】明确估价基本事项主要包括弄清估价目的、价值时点、估价对象和价值类型这四项。在实际估价中，一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、价值时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能明确地提出它们。这种思想是完全错误的。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。

4.房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由( )见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A.房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人

B.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人

C.公证机关和无利害关系的第三人

D.人民法院和无利害关系的第三人

【答案】B

【试题解析】原《城市房屋拆迁估价指导意见》的说法是A，《国有土地上房屋征收评估办法》的说法是B，以后者说法为准。

5.关于估价资料归档的要求的说法，错误的是( )。

A.估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料

B.记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一

C.归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式

D.对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于半年

【答案】D

【试题解析】保存的估价资料一般包括：①估价报告;②估价委托书和估价委托合同;③估价所依据的委托人提供的资料;④估价项目来源和沟通情况记录;⑤估价作业方案(2017年教材新增内容);⑥估价对象实地查勘记录;⑦估价报告内部审核记录;⑧估价中的不同意见记录;⑨外部专业帮助的专业意见。估价资料应采用纸质文档保存，同时可采用电子文档保存。对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于一年。

判断题

1.在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。( )

【答案】√

【试题解析】投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。

2.采用假设开发法的静态分析法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。( )

【答案】×

【试题解析】销售税费不应计算利息，而待开发房地产价值及其取得税费也应计息。

【考点来源】教材第八章《假设开发法及其运用》第六节：假设开发法测算中各项的求取。

3.长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。( )

【答案】×

【试题解析】长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律，推测、判断房地产的未来价格的方法。

4.在收集房地产交易、收益、成本等资料时，还要了解它们是否受到不正常或人为因素的影响。对于受到这些因素影响的，在估价时不可以采用。( )

【答案】×

【试题解析】在收集房地产交易、收益、成本等资料时，还要了解它们是否受到不正常或人为因素的影响。对于受到这些因素影响的，严格地说，只有在能够确定其受影响程度并能够进行修正的情况下才可以采用。

5.估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。保存期限届满而估价服务行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。( )

【答案】×

【试题解析】估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年;属于法定评估业务的，保存期限不少于30年;估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。

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