2020房地产估价师考试《制度与政策》精华试题(3)

2020房地产估价师考试《制度与政策》精华试题(3)

1.商品房预售合同登记备案的申请人应是(　)。

A.购房人

B.房地产开发企业

C.商品房销售代理机构

D.购房人和房地产开发企业

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签定预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。参见教材P130。

2.房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是(　)。

A.按套销售

B.返本销售

C.按房间销售

D.售后包租

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产销售中禁止的行为。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。参见教材P131。

3.陈某预买一套建筑面积为100m2的商品住房，单价10000元/ m2，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95 m2。如陈某选择购房，则实付房款(　)万元。

A.90

B.91

C.93

D.95

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。商品房买卖合同误差处理方式。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。(1)计算面积误差比。面积误差比=[(实测面积-预测面积)/预测面积]╳100%=[(95-100)/100]×100%=-5%。(2)陈某实际支付购房款。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付房价款=100×10000元-(100×10000×3%+100×10000×2%×2)元=930000元。参见教材P133～134。

4.在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括(　)。

A.拖欠的建筑工程材料费

B.拖欠的建筑工人工资

C.抵押担保债权

D.出租房屋租金

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。参见教材P145～146。

5.下列行为中，不属于房地产有偿转让的是(　)。

A.房地产抵债

B.房地产作价入股

C.房地产买卖

D.房地产继承

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。参见教材P122。

6.房地产抵押估价报告应用有效期从(　)起计，不得超过一年。

A.估价时点

B.估价委托日

C.估价报告出具日

D.估价开始作业日

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。参见教材P146。

7.房屋抵押权自(　)之日起生效。

A.抵押合同签订

B.抵押合同生效

C.抵押权登记

D.核发他项权利证书

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押权人不享有优先受偿权。参见教材P147。

8.某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款(　)元。

A.40000

B.53600

C.66800

D.80000

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。本题中，面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%=(100-110)/110×100%=-9.0909%。根据误差的处理方式：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66800元。参见教材P133～134。

9.甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是(　)亿元。

A.0.3

B.0.5

C.0.8

D.1.0

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P146。

10.人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由(　)确定。

A.房地产估价机构

B.人民法院

C.抵押权人

D.人民法院和房地产估价机构共同

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。参见教材P148。

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