2020房地产估价师考试《理论与方法》精华试题(2)

2020房地产估价师考试《理论与方法》精华试题(2)

1.我国目前的房屋权属证书有( )。

A.《房屋使用权证》、《房屋他项权证》、《房屋所有权证》

B.《房屋所有权证》、《房屋他项权证》

C.《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《房屋共有权证》

D.《房屋所有权证》、《房屋租赁证》、《房屋他项权证》

【答案】B

【试题解析】目前，我国房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。其中，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等(过去有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种)。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。

2.在房屋征收中，实行房屋产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值的，则( )。

A.价值时点为未来，估价对象为未来状况

B.价值时点与房地产状况均为现在

C.价值时点为现在，估价对象为未来状况

D.价值时点为现在，估价对象为现在状况

【答案】C

【试题解析】价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。

3.某临街单位经所在社区负责人同意，将一幢权属登记为居住用途的沿街房屋改造为若干个小商铺出租，现该单位准备以该沿街房屋抵押贷款，某房地产估价机构接受委托后以商业用途为估价前提出具了估价报告。该做法未满足最高最佳利用条件中的( )。

A.技术上可能

B.经济上可行

C.法律上许可

D.价值最大化

【答案】C

【试题解析】最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、规章、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则;而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。

【深度解析】“依法利用的要求”是指：依法判定的使用权利，以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。具体地说，如果城市规划规定了该土地为居住用途，即使从该土地的位置和周围环境来看适合于商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并获得批准。

“其他要求”是指：依法判定的权利类型及归属，如所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属;依法判定的处分权利，应以法律、法规、规章、政策或者合同(如国有建设用地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据;依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策，如评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵守相应的政府定价和政府指导价。

4.在某城市房屋征收中，房屋权属登记面积不一致，有的是单位建筑面积，有的是单位套内建筑面积，还有的是单位使用面积，在对可比实例建立比较基础时首先应做到( )。

A.统一财产范围

B.统一价格单位

C.统一付款方式

D.统一市场状况

【答案】B

【试题解析】统一价格单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位。

【考点来源】教材第五章《比较法及其运用》第四节：建立比较基础。

5.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2500元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为7%和5%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由卖方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为( )元/㎡。

A.2447

B.2822

C.2214

D.2500

【答案】B

【试题解析】据题意，卖方实得金额为2500元/㎡，卖方实得金额+卖方负担税费=正常成交价格，可得正常成交价格=2500/(1-7%)=2688(元/㎡)，调整后买方付给卖方的金额为买方实付金额，买方实付金额=正常成交价格+应由买方负担税费=2688×(1+5%)=2822(元/㎡)，可见税费负担调整后，买方付给卖方的金额由2500元/㎡变为2822元/㎡。

6.对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用( )。

A.一般物价指数

B.消费价格指数

C.房地产价格指数或变动率

D.建筑工程定额调整系数

【答案】C

【试题解析】用于市场状况调整的价格指数或变动率，应为房地产价格指数或变动率。

7.比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低3%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高2%，则房地产状况的调整系数为( )。

A.0.95

B.0.97

C.1.01

D.1.05

【答案】D

8.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，收益年限为48年，预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为9%，该宗房地产的价格为( )万元。

A.258.53

B.269.1

C.222.20

D.219.12

【答案】D

9.预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为( )年。

A.16

B.15

C.14

D.13

【答案】B

【试题解析】合理经营期限为n，令A-(n-1)b=0，则n=15年。

10.某公司3年前租赁某写字楼中的300㎡用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每年1100元/㎡，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每年1300元/㎡，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为( )万元。

A.59.28

B.60.24

C.62.86

D.68.82

【答案】C

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