2020房地产估价师考试《理论与方法》精华试题(1)

2020房地产估价师考试《理论与方法》精华试题(1)

1.下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估业务的是( )。

A.房地产市场价值评估

B.房地产投资价值评估

C.现状价值评估

D.高层建筑地价分摊

【答案】D

【试题解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务(包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价值分配业务。(2)房地产价值减损评估业务。(3)房地产价值提升评估业务。(4)相关经济损失评估业务。(5)房地产咨询业务。

2.即使都是合格的房地产估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估值，其原因是( )。

A.估价师掌握的信息不同

B.估价师从业时间长短不同

C.估价机构资质等级不同

D.委托人不同

【答案】A

【试题解析】即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

3.关于一个项目的价值时点和评估价值，下列说法正确的是( )。

A.委托人决定其先后顺序

B.房地产估价师决定其先后顺序

C.先得出评估价值，然后再定价值时点

D.价值时点在先，得出评估价值在后

【答案】D

【试题解析】价值时点是指一个估价项目中所评估的价值或价格对应的某个特定时间。价值时点不是随意确定的，它取决于估价目的。另外，确定价值时点在先，得出评估价值在后。

4.房地产的( )特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于当地制度政策、邻里关系等。

A.土地总量有限

B.独一无二性

C.不可移动性

D.价值量大

【答案】C

【试题解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。

5.下列建筑物状况中，不属于权益状况的是( )。

A.维护情况和完损状况

B.房屋所有权状况

C.出租或占用情况

D.是否设立地役权，抵押权等他项权利

【答案】A

【试题解析】维护情况和完损状况是实物状况因素。建筑物权益状况包括：(1)房屋所有权状况;(2)出租或占用情况;(3)他项权利设立情况;(4)其他特殊情况;(5)其他。

6.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为500万元，其他法定优先受偿款为100万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为( )万元。

A.2400

B.3000

C.3500

D.4000

【答案】A

【试题解析】该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款=5000-500-1000/50%-100=2400(万元)

【概念剖析】再次抵押价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款，公式中的“已抵押贷款余额/社会一般贷款成数=已抵押担保的债权数额”，再次抵押价值计算公式与抵押价值计算公式的区别在于：若“已抵押担保的债权数额”不为零则为再次抵押价值，否则就是抵押价值。

7.某宗建筑覆盖率为40%，楼面地价为1200元/㎡，该土地上建有一幢11层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/㎡，房地产总价为4000万元。则该宗土地的总价为( )万元。

A.480

B.192

C.960

D.1600

【答案】C

【试题解析】4000/5000×1200=960(万元)

【考点来源】教材第三章《房地产价格与价值》第一节：房地产价格和价值的种类。

8.一套建筑面积为100㎡，单价为3000元/㎡，总价为30万元的住宅，下列付款方式中，说法正确的是( )。

A.在成交日期一次性付清，则不存在名义价格

B.在成交日期一次性付清，给予5%的优惠，则名义价格和实际价格相同

C.在成交日期一次性付清，给予5%的优惠，则实际总价为28.5万元

D.在成交日期一次性付清，给予5%的优惠，则名义单价和实际单价均为3000元/㎡

【答案】C

【试题解析】在成交日期一次性付清，名义价格为30万元;在成交日期一次性付清，给予5%的优惠，名义价格为30万元，实际价格为30万元×(1-5%)=28.5万元，名义单价为3000元/㎡，实际单价为2850元/㎡。

9.对于住宅楼来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，( )。

A.楼层对价格的影响更大

B.朝向对价格的影响更大

C.二者同样重要

D.因估价师判断而异

【答案】B

【试题解析】不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但是，对于不同类型的房地产，同一因素对价格的影响大小可能是不同的。例如，商场与住宅相反，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。

10.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，最简单、最基础的距离是( )。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

【答案】A

【试题解析】距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离来认识。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区(如山地城市)，它往往会失去意义。

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