2020房地产估价师考试《理论与方法》练习题(2)

2020房地产估价师考试《理论与方法》练习题(2)

1、某抵押价值评估中，房地产估价师除应遵循市场价值评估的原则之外，还应遵循的原则是(　)。

A、最高最佳利用原则

B、谨慎原则

C、合法原则

D、价值时点原则

2、下列有关房地产估价原则，描述错误的是(　)。

A、抵押价值评估要遵循谨慎原则

B、抵押价值评估要遵循合法原则

C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立、客观、公正原则

D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则

3、所谓的(　)，就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。

A、客观

B、独立

C、公正

D、中立

4、(　)要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

A、合理原则

B、有效原则

C、合法原则

D、公正原则

5、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(2006年5月24日国办发[2006]37号)规定，对空置(　)以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

A、1年

B、2年

C、3年

D、5年

6、(　)原则要评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

A、估价对象

B、价值时点

C、最高最佳利用

D、替代

7、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为(　)。

A、签订估价委托合同之日

B、发放抵押贷款之日

C、估价对象实地查勘之日

D、未来处置抵押房地产之日

8、关于价值时点的说法，错误的是(　)。

A、价值时点可以是过去、现在或将来

B、价值时点是由估价目的决定的

C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致

D、价值时点与实地查勘日期可以不一致

9、下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是(　)。

A、评估期房的价值

B、房地产损害赔偿

C、房屋征收评估

D、估价鉴定

10、评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是(　)。

A、价值时点为现在，估价对象状况为现在状况

B、价值时点为现在，估价对象状况为未来状况

C、价值时点为未来，估价对象状况为现在状况

D、价值时点为未来，估价对象状况为未来状况

答案

单项选择题

1、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和价格评估中，有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则，还要遵循其他原则，如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则。参见教材P153～154。

2、

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【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。投资价值评估要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。在评估市场价值以外的其他价值和价格时，可在市场价值评估应遵循的原则外增加估价原则，或者在市场价值评估应遵循的原则中进行取舍，但这种增加或取舍不能随意，应根据估价目的和价值类型来增加或取舍。参见教材P154。

3、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是独立客观公正原则。所谓"客观" ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。参见教材P154。

4、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是合法原则。合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。参见教材P155。

5、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是合法原则。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(2006年5月24日国办发[2006]37号)规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。参见教材P158～159。

6、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。参见教材P161。

7、

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【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。《房地产抵押估价指导意见》第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。参见教材P161～164

8、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。参见教材P162。

9、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。参见教材P162。

10、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。参见教材P162～163。

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