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2020房地产估价师考试《经营与管理》练习题(4)
【习题】下列市盈率的表达式中，正确的是( )。
A.市盈率=股价/每股净资产
B.市盈率=股价/每股收益
C.市盈率=市值/销售收入
D.市盈率=市值/现金流
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率(P/E)=股价/每股收益;市净率(P/B)=股价/每股净资产。参见教材P300。
【习题】刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为( )元。
A.2363.64
B.2600.00
C.3818.18
D.4200.00
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。采用月所有债务支出与收入比这个指标，不能大于55%。(1200+100+800)/55%=3818.18(元)。参见教材P312。
【习题】一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有( )。
A.较高的收益性
B.较强的流动性
C.直接融资的功能
D.抵御通货膨胀影响的功能
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产投资信托基金概述。信托的流动性仅次于现金。流动性好就会减小风险。参见教材P316。
【习题】关于房地产贷款担保的说法，正确的是( )。
A.担保能确保贷款得以足额偿还
B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D.贷款质押不转移财产的占有权
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A，担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保;选项C，常见的是以土地房屋为设定的抵押;选项D，质押转移产权或权利凭证的占有权。参见教材P332～333。
【习题】在贷款综合评价中，项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB级四个风险等级。其中，AAA级对应的风险系数为( )。
A.50% B.60%
C.70% D.80%
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。四个风险等级对应的风险系数分别为80%、70%、60%、50%。参见教材P334。
【习题】租赁融资在房地产领域的应用模式主要是( )。
A.置业投资
B.设备租赁
C.售后回租
D.权益融资
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产债务融资。租赁融资主要是两种模式，一是回租租赁，一是售后回租。参见教材P290。
【习题】商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括( )。
A.开发商违法预售
B.借款人赖账不还
C.借款人拖延还款
D.房地产市场供需失衡
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。选项D属于市场风险。参见教材P311。
【习题】下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是( )。
A.发行公司债券
B.权益型房地产投资信托基金
C.发行股票
D.商业银行贷款
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。选项BC属于权益融资。选项D银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。参见教材P285、298。
【习题】新设项目法人资本金筹措渠道不包括( )。
A.政府政策性资金
B.国内外企业入股的资金
C.个人入股的资金
D.资产变现的资金
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产项目融资方案。新设法人没有可变现的资产。参见教材P327。
【习题】下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是( )。
A.债权人通常是商业银行
B.不能用于偿还土地购置贷款
C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权
D.还款资金来源通常是销售收入
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款。建设贷款可以用于偿还土地购置贷款(不提供土地购置贷款是我国的规定)。参见教材P301。
【习题】进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是( )。
A.债务融资成本分析
B.资金占用费分析
C.资本金与债务资金的比例分析
D.担保费分析
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例。参见教材P329。
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