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2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(3)
2.某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本2800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截止项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产的重置成本为2800元/m2。
问题：
1.上述确定该房地产的重置成本的过程有哪些错误?
2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?
考点分析：成本法的应用、还可作指错类型范例：
房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金、投资利息和开发利润。
《房地产估价理论与方法》教材289～299页。
【参考答案】
1.错误有：
(1)不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照当时价值时点市场情况的各项费用的客观正常水平来估算。
(2)“开发成本”包含土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本和管理费等并列。
(3)该房地产重置成本除上述开发成本外，还应有开发利润。
(4)投资利息的计息起点应为计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。
或：不应计至价值时点。
2.重置价格还应减去折旧。
或：(1)可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
《房地产估价理论与方法》教材311～312页。
试题总结：成本法主要考查实际成本和客观成本的不同，投资利息和开发利润的确定，折旧的扣除、折旧年限的确定。
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