2019房地产估价师理论与方法日常训练题(4)

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单项选择题

1.在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是(　)。

A.统一房地产范围

B.统一付款方式

C.统一价格单位

D.统一市场状况

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是统一计价单位。题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是 2 个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材 P186。

2.某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m 2 的商住楼，经评估总地价为 180 万元，该宗土地的单价为(　)元/m 2 。

A.100

B.300

C.600

D.900

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是统一计价单位。容积率=总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积=6000/3=2000m 2 ;土地单价=1800000/2000=900 元/m 2 。参见教材 P186。

3.某一交易实例房地产的使用面积为 3000 平方英尺，成交总价为 110 万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%)，首付 35 万美元，半年后付35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为()元人民币/m 2 。(1 平方英尺=0.0929m 2 )

A.17484　　B.19020　　C.19754　　D.20539

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，成交日一次性付清的价格。35+35/(1+7%)0.5+30/(1+7%) 1 +10/(1+7%) 1.5 =105.91(万美元)　统一币种 105.91×7.7=815.49(万元人民币)(注意汇率时间点的选择)房地产建筑面积=3000÷0.65×0.0929=428.769(m 2 )单价=8154900÷428.769=19019(元/m 2 )参见教材 P183。

4.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为(　)元/m 2 。

A.2385　　　　B.2393

C.2955　　　　D.2964

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是统一税费负担。分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。

第一步，计算正常成交价格。题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。卖方得到了 2659元/平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。用减法设正常成交价格为 X, X=2659-X×3.9%，X=2559

第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格 2559小，CD 排除，买方应付给卖方的价格=2559-2559×6.8%=2385 元/m 2 。参见教材 P184～185。

转嫁给卖方的话，站在卖方视角分析：卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格。

转嫁给买方的话，站在买方视角分析：买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格。

5.某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会(　)。

A.上升

B.下降

C.不变

D.无法确定

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是统一税费负担。转嫁给买方的话，站在买方视角分析。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费。参见教材 P184。

6.某住宅的建筑面积为 100m 2 ，买卖合同约定成交价为 20000 元/m 2 ，价款分两期支付，于成交日期支付 100 万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为 3 万元，卖方应缴纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为(　)万元。

A.201.89　　B.186.79　　C.191.51　　D.197.17

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是统一税费负担。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交价就是买方实付金额，正常负担下的价格=买方实付金额-应由买方缴纳的税费;另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(万元)。参见教材 P185。

7.某年 1 月 30 日购买某房地产的价格为 1000 美元/m 2 ，首付款为 20%，余款半年末一次性支付，月利率为 0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨 1%，人民币兑美元的汇率 1 月 30 日为 6.59:1，9 月 30 日为 6.46:1。下列关于该房地产价格的说法，错误的是()。

A.该房地产的名义交易价格为人民币 6590 元/m 2

B.该房地产的实际交易价格为人民币 6404 元/m 2

C.该房地产于该年 9 月 30 日的市场价格为 1052 美元/m 2

D.该类房地产在该年 1 月 30 日至 9 月 30 日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于 1%

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是统一计价单位。该房地产的名义交易价格为人民币 1000 美元/m 2 乘以当日汇率。

该房地产的实际交易价格为(200+800/1.006 6 )×6.59=6404 元/m 2 人民币;

该房地产于该年 9 月 30 日的市场价格为(200+800/1.006 6 )×1.01 8 =1052 美元/m 2 ;

题中选项 D 因为汇率变化，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨 1%，则该

类房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度会小于 1%。参见教材 P186。

8.甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为 100 万元和 80 万元，若将两宗土地合并则总价值为240 万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为(　)万元。

A.80　　B.107　　C.113　　D.140

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。正常价格=80+60×80/180=106.67(万元)。参见教材 P190。

9.评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为 10000 元/平方米，装修标准为 1000 元/平方米，(甲别墅的装修标准为 800 元/平方米)，因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价格为(　)元/平方米。

A.7020　　B.8909　　C.7380 　　D.8580

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是交易情况修正的方法。(10000-1000+800)/1.1=8909。参见教材P190。

10.某房地产在 2006 年 3 月的价格为 2009 元/m 2 ，现要调整为 2006 年 9 月的价格。已知该类房地产 2006 年 3 月至 9 月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7 和118.3(均以上个月为基数 100)，则该房地产 2006 年 9 月的价格为(　)元/m 2。

A.2700.8　　　　B.2800.1

C.2800.8　　　　D.2817.7

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。环比指数 9 月价格=3 月价格×4 月指数×5月指数×6 月指数×7 月指数×8 月指数×9 月指数=2009×(94.8/100)×(96.6/100)×(105.1/100)×(109.3/100)×(112.7/100)×(118.3/100)=2817.7 元/m 2 。注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘 3 月(当月)的指数。参见教材 P193。

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