2019房地产估价师理论与方法日常训练题(2)

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单选题

1.比较法的理论依据是(　)。

A.规模经济原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.预期原理

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是比较法的理论依据。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。参见教材 P173。

2.关于比较法的说法，错误的是(　)。

A.测算结果容易被人们理解、认可、接受

B.测算结果有时并不一定是合理、真实的

C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是比较法估价需要具备的条件。许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和实践经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调研后作出判断。参见教材 P175。

3.选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取(　)个可比实例即可。

A.6～10 　　B.5～10

C.4～10 　　D.3～5

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取 3 个至 5 个可比实例即可。参见教材 P180。

4.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是(　)。

A.同处于一个区域

B.同处在同一供求范围内的相似地区

C.同处于一个相对稳定的环境

D.同处于公平竞争的地区

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。房地产是区域性市场，同一供求范围的相似地区的交易实例才可以作为可比实例。参见教材 P180。

5.在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(　)范围之内。

A.0.5～2.0

B.1.5～2.0

C.0.5～1.5

D.1.0～1.5

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0 范围之内。大小一倍范围。参见教材 P180。

6.评估某套建筑面积为 120m 2 的住宅在 2016 年 9 月底市场价值，收集了以下 4 个交易实例，其中最适合作为可比实例的是(　)。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。甲和估价对象不在一个供需圈;丙丁的用途与估价对象不同。参见教材 P180～181。

7.估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现价为 8万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为(　)万元。

A.75.00　　B.75.60

C.83.60　　D.86.00

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是统一财产范围。可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6 万元。参见教材 P182。

8.某可比实例的成交价格为 24000 元/m 2 ，建筑面积 100m 2 ，首期付款 120 万元，其余半年后支付 80 万元，1 年后支付 40 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为(　)元/m 2 。

A.22909.12

B.23264.06

C.23441.35

D.23086.69

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是统一付款方式。该可比实例在其成交日期一次性付清的价格：[120+80/(1+10%) 0.5 +40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m 2 )。参见教材 P183。

9.某住宅的建筑面积为 100m 2 ，买卖合同约定成交价为 10000 元/m 2 ，价款分三期支付，首付30 万，剩余两期各于期末支付 35 万元。交易税费均由买方承担。已知买方应缴纳的税费为 3 万元，卖方应缴纳的税费为 8 万元，并在支付最后一笔余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为(　)万元。

A.87.05　　B.95.85　　C.100.57　　D.101.29『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%) 2 ]+8/(1+6%) 2 =101.29(万元)。10000 元/m 2 只是名义价格。参见教材 P185。

10.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为 120 平方米，经调查，其成交价格为150 万元，另有 20 平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为 1:0.8，则按建筑面积计算的比较价值是(　)元/平方米。

A.8571　　　　　B.10000

C.13393　　　　　D.15625

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是统一计价单位。将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积=120/0.8=150 平方米，150 万元/150 平方米=10000 元/平方米。关键：由套内建筑面积折算建筑面积。参见教材 P186。

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