2019房地产估价师《案例分析》试题及答案(四)

某公司接受某物业委托，对商厦改造提出以下两个方案：

方案甲：对原物业进行改建。该方案预计投资6000万元，改建后可使用10年。使用期间每年需维护费300万元，运营10年后报废，残值为0。

方案乙：拆除原物业，并新建。该方案预计投资30000万元，建成后可使用60年。使用期间每年需维护费500万元，每20年需进行一次大修，每次大修费用为1500万元，运营60年后报废，残值800万元。

年基准收益率为6%。

资金等值换算系数表1

<1> 、如果不考虑两方案建设期的差异，计算两个方案的年费用。

<2> 、若方案甲、方案乙的年系统效率分别为2000万元、4500万元，以年费用作为寿命周期成本，计算两方案的费用效率指标，并选择最优方案。

<3> 、如果考虑按方案乙该商厦需3年建成，建设投资分3次在每年末等额投入，此时其年系统效率假设为4800，试重新对方案甲、方案乙进行评价和选择。

【答案解析请翻页查看】

参考答案

【正确答案】 方案甲年费用=300+6000(A/P，6%，10)=300+6000×0.1359=1115.40(万元)

方案乙年费用=500+30000(A/P，6%，60)+1500(P/F，6%，20)(A/P，6%，60)+1500(P/F，6%，40)(A/P，6%，60)-800(P/F，6%，60)(A/P，6%，60)

=500+30000×0.0619+1500×0.3118×0.0619+1500×0.0972×0.0619-800×0.0303×0.0619=2393.48(万元)

【正确答案】 方案甲的费用效率=2000/1115.40=1.79

方案乙的费用效率=4500/2393.48=1.88

因方案乙的费用效率高于方案甲，因此应选择方案乙。

【正确答案】 方案乙的年费用={[2393.48-30000×(A/P，6%，60)]×(P/A，6%，60)×(P/F，6%，3)+(30000/3)×(P/A，6%，3)}×(A/P，6%，63)

={[2393.48-30000×0.0619]×1/0.0619×0.8396+[(30000/3)×1/0.3741]}×0.0616=2094.86(万元)

方案乙的费用效率=4800×(P/A，6%，60)×(P/F，6%，3)×(A/P，6%，63)/2094.86

=4800×1/0.0619×0.8396×0.0616/2094.86=1.91

因方案乙的费用效率高于方案甲，因此应选择方案乙。

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