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现金流量与资金时间价值
一、单项选择题
1、从( )看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。
A、经营形态
B、货币形态
C、物质形态
D、资金流通方式
2、现金流入与现金流出之差称为( )。
A、现金流量
B、现金流入
C、现金流出
D、净现金流量
3、对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是( )。
A、期初惯例法
B、期中惯例法
C、期末惯例法
D、任意折算法
4、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是( )。
A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售
5、( )业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。
A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售
6、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是( )。
A、利率是资金时间价值的一种标志
B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
C、即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量
D、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
7、以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是( )。
A、资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响
B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平
C、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成
D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率
8、可贷资金利率理论认为，可贷资金需求的构成要素不包括( )。
A、投资需求
B、赤字需求
C、社会需求
D、家庭需求
9、李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行还息为( )万元。
A、38.47
B、18.39
C、25.75
D、24.96
10、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付( )万元。
A、2.00
B、7.30
C、8.53
D、10.53
11、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为( )。
A、7.5%
B、7.56%
C、7.71%
D、7.76%
12、一笔季利率为9%的贷款，每季计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是( )。
A、24%
B、25.1%
C、25.36%
D、36%
13、关于实际利率和名义利率的说法中，正确的是( )。
A、实际利率是包含了通货膨胀因素的利率
B、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小
C、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D、当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率
14、资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为( )。
A、现值
B、终值
C、年值
D、时值
15、.对于系数1/(1+i)n，我们称为( )。
A、一次支付终值系数
B、一次支付现值系数
C、等额序列支付现值系数
D、等额序列支付资金回收系数
16、为了在未来5年内通过储蓄得到6万元，若月利率为1%，每年年初应存入( )。
A、8000
B、8269
C、7432
D、7000
17、某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是( )万元。
A、8160
B、8180
C、8260
D、8280
18、某家庭申请了50万元10年住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了( )元。
A、984.37
B、1016.81
C、1159.97
D、2387.24
19、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了( )元。
A、137.5
B、410.2
C、432.2
D、452.2
20、某写字楼当前市场售价为22000元/㎡，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为( )元/㎡。
A、1283
B、1318
C、1166
D、1320
21、李某向银行申请了一笔贷款，若年利率为8%，期限为10年，首月还款额为4500元，月还款额等比增长率为0.5%，则该家庭第6年最后一个月的月还款额是( )元。
A、5545.45
B、5565.45
C、5585.45
D、5625.45
22、某物业当前的市场售价为10000元/㎡，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为( )元/㎡。
A、896.48
B、965.60
C、934.50
D、997.06
二、多项选择题
1、对于房地产开发投资项目来说，现金流入不包括( )等。
A、土地成本
B、建造成本
C、销售收入
D、经营费用
E、出租收入
2、关于房地产开发经营企业业务经营模式的说法中，正确的是( )。
A、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目
B、开发-持有出租-出售模式通常为大型房地产企业所采用
C、购买-更新改造-出售模式下的现金流入主要指转售收入
D、购买-持有出租-出售模式下的现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入
E、购买-更新改造-出租-出售模式下的现金流入主要指转售收入
3、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有( )。
A、投资利润率
B、通货膨胀率
C、投资风险
D、经济增长率
E、存款准备金率
4、利率分为( )等类型。
A、基础利率
B、结算利率
C、变动利率
D、存款利率
E、同业拆放利率
5、平均利率的特点包括( )。
A、平均利率与市场经济条件好坏无关
B、平均利率具有政策性
C、平均利率具有相对稳定性
D、平均利率无法由任何规律决定
E、随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利润率有下降趋势
6、关于单利计息与复利计息的说法中，正确的是( )。
A、我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的
B、我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的
C、在投资分析中，一般采用单利计息
D、资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息
E、在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算
7、用来求年值的系数有( )。
A、一次支付终值系数
B、等比序列现值系数
C、等比序列年费用系数
D、等额序列支付资金回收系数
E、等额序列支付储存基金系数
答案部分见下一页
一、单项选择题
1、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是现金流量的概念。从物质形态看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。参见教材P146。
2、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是现金流量的概念。现金流入与现金流出之差称为净现金流量。参见教材P146。
3、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是现金流量图。对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是期末惯例法。参见教材P147。
4、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买—持有出租—出售常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。参见教材P149。
5、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。参见教材P150。
6、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是资金时间价值的概念。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点发生的现金流量。参见教材P152。
7、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是利息与利率。选项A为古典学派的储蓄投资决定理论的观点;选项C可贷资金利率理论的观点;选项D为马克思的利率决定理论的观点。参见教材P153。
8、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是利息与利率。可贷资金利率理论认为，利率是由可贷资金的供求决定的，可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成。参见教材P153。
9、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P[(1+i)n-1]计算，In=150×[(1+8%/4)4×2-1]=25.75(万元)。参见教材P155。
10、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是名义利率与实际利率。1000×[(1+8%/12)36-(1+8%)3]=10.53万元。参见教材P156。
11、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是名义利率与实际利率。年实际利率=(1+0.625%)12-1=7.76%。参见教材P156。
12、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利计息次数的乘积。即9%×4=36%.参见教材P156。
13、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率是包含了通货膨胀因素的利率，实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率;名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;当计息周期为“月”时，实际利率大于名义利率。参见教材P157。
14、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。参见教材P157。
15、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是复利计算。1/(1+i)n称为“一次支付现值系数”。参见教材P159。
16、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是复利计算。年实际利率=(1+1%)12-1=12.68%，每年年初的存款额A=F×i/{[(1+i)n-1]×(1+i)}=6×12.68%/{[(1+12.68%)5-1]×(1+i)}=8269元。参见教材P159。
17、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是复利计算。企业支付的本息总额=6000×12%÷4×12+6000=万元。参见教材P159。
18、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)60]=1159.97(元)。参见教材P159。
19、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是复利计算。月等额还款金额=10×0.7%=700(元)，月利率=6%/12=0.5%，100000=A/0.5%×[1-1/(1+0.5%)120]，则A=1110.21(元)，1110.21-700=410.21(元)。参见教材P160。
20、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是复利计算。折现率与利率相等，选用公式P=nA1/(1+i)计算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/㎡)。参见教材P161。
21、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是复利计算。如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或指出的流量A1已知，则第t年年末现金收入或支出的流量为At=A1×(1+s)t-1，则A72=4500×(1+0.3%)72-1=5565.45。参见教材P161。
22、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是复利计算。运用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，则A1=965.60(元/㎡)。参见教材P161。
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