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第八章 房地产中介服务管理制度与政策
一、单项选择题(每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1.下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是( )。
A.房地产咨询
B.物业管理
C.房地产估价
D.房地产经纪
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。物业管理是和房地产中介平行的概念。房地产中介是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。参见教材P150。
2.下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是( )。(2012年真题)
A.房地产价值评估
B.房屋登记
C.房屋面积测算
D.房地产居间
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介包括房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。房地产经纪是指为促成他人房地产交易而向委托人提供房地产居间、代理等专业服务并收取佣金的行为。经纪就是狭义的中介。选项A属于评估，选项BC不属于中介活动。参见教材P150。
3.三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续( )年以上。(2012年真题)
A.2
B.3
C.4
D.6
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构资质等级。参见教材P155。
4.设立分支机构的房地产估价机构应具有( )房地产估价资质。(2012年真题)
A.一级
B.二级
C.二级以上
D.三级
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。各资质等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点(站)”等机构。一级资质房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：
(1)名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式;
(2)分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师;
(3)在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师;
(4)有固定的经营服务场所;
(5)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。参见教材P158～159。
5.某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过( )亿元。(2009年真题)
A.50
B.100
C.150
D.200
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款的总额，不得超过其实有资本的30倍。5×30=150亿。参见教材P182。
6.甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是( )。(2009年考题)
A.经市(县)人民政府批准
B.经委托人书面同意
C.经房地产行政主管部门批准
D.经省(自治区、直辖市)人民政府批准
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。参见教材P160。
7.新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为( )。
A.一级资质
B.二级资质
C.三级资质
D.临时资格资质
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构资质等级。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。参见教材P154。
8.房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满( )日前，申请延续注册。
(2008年真题)
A.15
B.30
C.60
D.90
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册期限问题：
房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。参见教材P166。
9.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。(2007年真题)
A.国务院人事主管部门
B.国务院建设主管部门
C.省级人事主管部门
D.省级房地产主管部门
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产估价师注册。国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门。参见教材P164。
10.申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起( )日内作出决定。
A.5
B.7
C.20
D.30
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构管理办法。《房地产估价机构管理办法》第十二条规定：申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。参见教材附录五P280。
11.房地产估价报告应有至少( )名专职注册房地产估价师签字。(2007年真题)
A.1
B.2
C.3
D.4
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。参见教材P160。
12.大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供( )。(2007年真题)
A.人才服务中心托管人事档案的证明
B.社会保险缴纳凭证复印件
C.所在单位同意其注册的书面意见
D.所取得的房地产估价科研成果
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产估价师注册。离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件，但应分别提供劳动、人事部门颁发的离退休证复印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见，外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。参见教材P165。
13.《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事( )估价业务。(2007年真题)
A.城市房屋拆迁
B.课税
C.企业清算
D.司法鉴定
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。
14.某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至( )。(2007年真题)
A.2006年8月
B.2007年8月
C.2008年2月
D.2009年2月
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。参见教材P166。
15.根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是( )。(2006年真题)
A.有不少于1000万元人民币的注册资本
B.有一定数量的周转住房
C.是非银行性金融机构
D.可要求贷款人提供抵押反担保
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是住房置业担保机构管理制度。设立担保公司应当具备下列条件：
(1)有自己的名称和组织机构;
(2)有固定的服务场所;
(3)有不少于1000万元人民币的实有资本;
(4)有一定数量的周转住房;
(5)有适应工作需要的专业管理人员;
(6)有符合《公司法》要求的公司章程;
(7)符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。
其他条件：担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。
货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。
参见教材P181。
16.三级资质的房地产估价机构，其专职注册房地产估价师人数在( )名以上。
A.3
B.4
C.5
D.6
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构资质等级。三级房地产估价机构要求有3名以上专职房地产估价师;一级(≥15名);二级(≥8名)。参见教材P155。
17.组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于( )万元人民币。
A.30
B.50
C.100
D.200
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构资质等级。关于估价机构出资额的标准，对合伙制和有限责任公司这两类不同组织形式的要求不同。
一级资质：合伙企业的出资额人民币120万元以上。
二级资质：合伙企业的出资额人民币60万元以上。
三级资质：合伙企业的出资额人民币30万元以上。参见教材P154～155。
18.按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是( )担保。
A.一般保证
B.贷款人、保证人分担责任的比例保证
C.连带责任保证
D.信誉保证
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。参见教材P180。
19.下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是( )。
A.住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充
B.住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保
C.住房置业担保实行保证方式和反担保方式
D.住房置业担保机构不承担连带责任
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
住房置业担保是个人住房贷款担保方式的一种补充，是特定的专业性担保机构提供的保证担保。另外，它规定了保证方式和反担保方式。参见教材P180。
20.房地产估价有限责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于( )。(2013年真题)
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构管理办法。有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。参见教材附录五P278。
21.王某取得房地产估价师执业资格超过3年申请初始注册，需要接受继续教育( )学时。(2014年真题)
A.30
B.60
C.120
D.150
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是注册房地产估价师执业监管。房地产估价师接受继续教育的时间为120学时，必修和选修各为60学时。参见教材P168。
22.房地产估价师的注册有效期为( )年。(2014年真题)
A.2
B.3
C.4
D.6
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。参见教材P166。
23.住房置业担保公司为借款人提供的是( )保证。(2013年真题)
A.抵押
B.质押
C.留置权
D.连带责任
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证。参见教材P180。
二、多项选择题(每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1.由房地产估价师本人申请的注册种类有( )。(2012年真题)
A.初始注册
B.变更注册
C.延续注册
D.注销注册
E.撤销注册
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房地产估价师注册。初始注册、变更注册、延续注册需要当事人申请，注销注册可由当事人申请，也可由国务院建设行政主管部门依职权直接作出，撤销注册由国务院建设行政主管部门依职权或者根据利害关系人的请求直接作出。参见教材P164。
2.下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有( )。(2009年真题)
A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B.《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C.房地产估价师职业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册，需达到继续教育合格标准
E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
『正确答案』ABD
『答案解析』本题考查的是房地产估价师注册。《注册房地产估价师管理办法》第九条规定，注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。受到刑事处罚的注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废。参见教材P166。
3.房地产估价机构设立分支机构的条件包括( )等。(2008年真题)
A.房地产估价机构具有一、二级资质
B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师
D.有固定的经营服务场所
E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全
『正确答案』CDE
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：
(1)名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式;
(2)分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师;
(3)在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师;
(4)有固定的经营服务场所;
(5)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。参见教材P158～159。
4.住房置业担保( )。(2008年真题)
A.由专门的机构承担
B.是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式
C.提供的保证方式是连带责任保证
D.实行保证金制度
E.最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制
『正确答案』ACD
『答案解析』本题考查的是住房置业担保机构管理制度。住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充;担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的，应当追加实有资本。参见教材P181～182。
5.房地产估价师注册证书失效的情形有( )。(2007年真题)
A.注册期满3年而未延续注册的
B.持续离开估价岗位超过1年的
C.年龄超60周岁的
D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的
E.不具有完全民事行为能力的
『正确答案』ADE
『答案解析』本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：
(1)聘用单位破产的;
(2)聘用单位被吊销营业执照的;
(3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;
(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;
(5)注册有效期满且未延续注册的;
(6)年龄超过65周岁的;
(7)死亡或者不具有完全民事行为能力的;
(8)其他导致注册失效的情形。
参见教材P166。
6.由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，有违法所得的，可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款;没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有( )。
A.同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的
B.未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的
C.以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的
D.准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的
E.两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
『正确答案』ACD
『答案解析』本题考查的是注册房地产估价师执业监管。房地产估价师违规处罚的第四条规定(P170)，主要内容是注册房地产估价师的禁止行为。参见教材P168。
7.三级资质的房地产估价机构不得从事( )等评估。(2013真题)
A.企业清算
B.房地产课税
C.房地产抵押
D.房地产司法鉴定
E.房屋征收补偿
『正确答案』AD
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。参见教材P158。
三、判断题(每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)1.有限责任制的房地产估价机构以其部分财产对其债务承担责任。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构的概念及其组织形式。有限责任制的房地产估价机构，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任，不是部分财产。参见教材P154。
2.房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。( )(2009年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。参见教材P152。
3.三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。( )(2009年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
4.房地产估价师注销注册可由当事人申请。( )(2009年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院建设主管部门办理注销手续。参见教材P166。
5.在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。( )(2008年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。参见教材附录五P282。
6.从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。( )(2008年真题)
『正确答案』 ×
『答案解析』本题考查的是房地产估价师注册。离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件，但应分别提供劳动、人事部门颁发的离退休证复印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见，外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。没有兼职房地产估价师。参见教材P165。
7.凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。( )(2008年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产估价师注册。取得房地产估价师执业资格的离退休人员必须取得离退休证，才可以办理房地产估价师注册。参见教材P165。
8.注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120学时。( )(2007年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。参见教材P168。
9.房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。 ( )(2007年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是行政许可的基本内容。房地产估价机构资质核准属于确需保留的500项行政许可项目之一。参见教材P153。
10.由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所在机构承担连带责任。 ( )(2007年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师从事执业活动，由聘用单位接受委托并统一收费。房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。参见教材P168。
11.根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。( )(2006年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，一般均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，一般按成交价格总额的一定比例收取。参见教材P152。
12.取得房地产估价师执业资格是发起成立房地产估价机构的必备条件。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。房地产估价机构由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立，组织形式有：
①合伙制。由2名以上(含2名)专职注册房地产估价师合伙发起设立。合伙人按照协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对机构的债务承担无限连带责任。
②有限责任制。由3名以上(含3名)专职注册房地产估价师共同出资发起设立。出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。
参见教材P153～154。
13.对自己父母的房产比其他估价师更熟悉，如果自己拥有注册房地产估价师资格，则可以亲自评估以提高估价结论的准确性。( )(2007年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。此题中，双方属于利害关系人。参见教材P159。
14.房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》规定，房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门对收到投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投拆对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。参见教材P178。
15.房地产估价、经纪的收费都是以房地产交易的市场价格为基数计算的。( )(2013年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
房屋买卖代理收费，一般按成交价格总额的一定比例收取。比例一般为0.5%～3%。参见教材P152。
16.只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。( )(2013年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。参见教材P158。
17.房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2名以上注册房地产估价师。( )(2014年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有3名以上专职注册房地产估价师。参见教材P158。
18.房地产估价机构合作完成估价业务的，应以合作的名义共同出具估价报告。( )(2013年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。参见教材P160。
19.科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。( )(2014年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产估价师注册。大专院校、科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。参见教材P165、附录P295。
20.房地产估价机构的不良行为应作为该机构法定代表人或执行合伙人的不良行为记入其信用档案。( )(2013年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。参见教材P177。
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