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房地产估价原则
一、单项选择题
1、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。(2005年试题)
A、委托人
B、估价报告预期使用者
C、管理部门
D、中立
2、所谓的( )，就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。
A、客观
B、独立
C、公正
D、中立
3、对于空置( )以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。
A、1年
B、2年
C、3年
D、半年
4、下列关于合法原则说法错误的是( )。
A、估价对象状况必须依法判定
B、合法原则中所讲的法，是广义的法
C、合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象
D、合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿
5、在依法判定的权利类型及归属方面，应以( )为依据。
A、国家的价格政策
B、相关合同
C、法律、法规、政策
D、使用管制
6、建设工程承包人行使优先权的期限为( )自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
A、1个月
B、3个月
C、6个月
D、1年
7、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是( )。【2012年真题】
A、估价目的
B、价值时点
C、估价对象
D、价值类型
8、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是( )。【2011年真题】
A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
9、在期房房地产评估中，通常价值时点为( )，估价对象为( )状况。
A、现在，历史
B、现在，未来
C、历史，现在
D、未来，现在
10、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。【2008年试题】
A、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
B、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
C、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
D、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
二、多项选择题
1、为评估出客观合理的价值，估价人员应本着( )等进行估价。
A、各方估价利害关系人均是利己并理性的
B、估价人员应“换位思考”
C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值
D、估价人员以老师身份反复、精细的权衡评估价值
E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值
2、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。【2005年试题】
A、土地所有权
B、国有工业用地土地使用权
C、宅基地土地使用权
D、大型游乐场
E、乡镇企业用房
3、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件( )。
A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金
B、取得土地使用权证书
C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上
4、现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是( )。
A、价值时点为现在，估价对象为未来状况
B、价值时点为现在，估价对象为现在状况
C、价值时点为过去，估价对象为过去状况
D、价值时点为未来，估价对象为将来状况
E、价值时点为过去，估价对象为现在状况
三、判断题
1、房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。( )
对
错
2、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。 ( )
对
错
3、合法原则意味着只有合法的房地产才能成为估价对象。( )
对
错
4、评估价值通常大于或等于零，不可能出现小于零的可能。( )
对
错
5、评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值。 ( )
对
错
6、根据房地产估价的合法原则，目前我国乡(镇)、村企业的土地使用权可以单独抵押。( )
对
错
7、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，应包含土地使用权出让金。 ( )
对
错
8、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。( )
对
错
答案部分见下一页
一、单项选择题
1、【正确答案】D
【答案解析】房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。参见教材P155
2、【正确答案】A
【答案解析】估价师在估价中不带着自己的情感.好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的客观原则。参见教材P155。
3、【正确答案】C
【答案解析】对于空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。参见教材P159。
4、【正确答案】C
【答案解析】合法原则不是只有合法的房地产才能成为估价对象而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产。参见教材P157。
5、【正确答案】C
【答案解析】依法判定的权利类型及归属，一般应以不动产登记薄、权属证书以及有关合同等为依据。参见教材P158。
6、【正确答案】C
【答案解析】建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。参见教材P160。
7、【正确答案】A
【答案解析】在估价中要特别注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的之后，便可以根据估价目的来确定其他的。参见教材P163。
8、【正确答案】D
【答案解析】A价值时点还是原来的估价结果对应的时间(在过去);B价值时点在现在;而估价对象都是过去和现在价值差;C价值时点和估价对象都是现在;D补偿标准是现在给，房地产状况是未来的期房。参见教材P163。
9、【正确答案】B
【答案解析】期房房地产的评估是价值时点为现在，估价对象为未来状况的估价。参见教材P163。
10、【正确答案】D
【答案解析】投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或瞬时程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况，在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。参见教材P163。
二、多项选择题
1、【正确答案】ABD
【答案解析】在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值，估价师首先应本着以下假设进行估价：各方当事人均是利己并理性的，其次，估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，然后，估价师再以老师的身份来反复.精细地权衡评估价值。在此基础上自然就能够得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。参见教材P156。
2、【正确答案】AC
【答案解析】根据我国《担保法》的有关规定。乡镇企业的土地使用权不得单独抵押。参见教材P159。
【该题针对“房地产估价原则(整)”知识点进行考核】
3、【答案解析】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。参见教材P160。
4、【正确答案】ABD
【答案解析】价值时点在现在，其估价对象状况可能在现在、过去或者未来;价值时点在过去，估价对象状况为过去;价值时点在将来，估价对象状况在将来。参见教材P163。
三、判断题
1、【正确答案】对
【答案解析】房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。参见教材P155。
2、【正确答案】错
【答案解析】独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。参见教材P155。
3、【正确答案】错
【答案解析】合法原则意并不味着只有合法的房地产才能成为估价对象。而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。参见教材P157。
4、【正确答案】错
【答案解析】评估价值虽然通常大于零，但也可能等于或者小于零。参见教材P157。
5、【正确答案】错
【答案解析】评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵守相应的政府定价和政府指导价。参见教材P158。
6、【正确答案】错
【答案解析】乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。参见教材P159。
7、【正确答案】错
【答案解析】评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。参见教材P160。
8、【正确答案】错
【答案解析】均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。参见教材P169。
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