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第五章 房地产开发经营管理制度与政策
一、单项选择题(每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1.房地产开发企业在商品房销售过程中应实行( )制度。(2012年真题)
A.住宅质量保险和住宅质量保证书
B.商品房预售许可证和住宅质量保证书
C.住宅使用说明书和住宅质量保证书
D.住宅使用说明书和住宅质量保修书
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。请记准开发企业两书的名称。参见教材P98。
2.房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。(2009年真题)
A.竣工
B.竣工验收
C.入住
D.交付
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。参见教材P98。
3.2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元人民币，则该项目资本金应不低于( )万元。(2007年真题)
A.4000
B.5000
C.6000
D.7000
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为20%，其它为30%。2亿元×20%=4000万元。参见教材P92。
4.房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从( )之日起计算。(2006年真题)
A.工程竣工
B.物业验收合格
C.购房人实际入住
D.开发企业向购房人交付房屋
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。参见教材P98。
5.某房地产开发公司2009年9月拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元人民币，其项目资本金应当不低于( )万元。
A.2000
B.2500
C.3000
D.3500
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。此题中开发的是高档住宅项目，是2009年9月开发，所以资本金比例要求为总投资的30%，即30%×1亿元=3千万。参见教材P92。
6.禁止发布房地产广告的是( )。
A.尚未竣工的房地产
B.已设定抵押的房地产
C.未取得商品房预售许可证的房地产
D.没有选聘物业管理企业的房地产
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产广告。禁止发布房地产广告的情形主要有：(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;(2)在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的;(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(4)预售房地产，未取得该项目预售许可证的;(5)权属有争议的;(6)违反国家有关规定建设的;(7)不符合工程质量标准，验收不合格的;(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。参见教材P99-100。
7.商品房现房广告不得涉及的内容是( )。
A.销售价格
B.装饰装修
C.小区环境
D.升值承诺
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产广告。B预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容，但是现房广告无限制。D不能有升值或投资回报承诺。参见教材P101。
8.在房地产广告中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的( )来表示。
A.实际距离
B.时间距离
C.空间距离
D.心理距离
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产广告。房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。参见教材P100。
9.《房地产开发项目手册》是为了加强房地产开发项目的( )管理而设定的。
A.质量
B.资金
C.进度
D.动态
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是项目手册制度。房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。参见教材P95。
10.根据国家有关法规，闲置土地满( )未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。
A.6个月
B.1年
C.2年
D.3年
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。参见教材P93。
11.向购房人承担房地产开发项目质量责任的是( )。【2014年真题】
A.设计单位
B.施工单位
C.监理单位
D.房地产开发企业
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业必须对其开发的房地产项目的质量承担责任。参见教材P94。
12.转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的( )以上。【2013年真题】
A.25%
B.30%
C.35%
D.50%
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。参见教材P96。
13.商品房预售广告中，不得涉及的内容是( )。【2013年真题】
A.中介服务
B.房屋结构
C.装饰装修
D.物业管理
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产广告。房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。参见教材P101。
二、多项选择题(每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1.下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有( )。(2007年真题)
A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品预售许可证书号
B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称
C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容
D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离
E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容
『正确答案』ACE
『答案解析』本题考查的是房地产广告。房地产广告的内容：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：(1)开发企业名称;(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;(3)预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。参见教材P100～101。
房地产广告的要求(考点、重点、难点、熟悉)：
(1)房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。
(2)房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
(3)房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。
房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。
(4)房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
(5)房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或使用面积。
(6)房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
(7)房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。
(8)房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
(9)房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
(10)房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。
(11)房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
(12)房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。
(13)房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间;使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。
2.购房人发现商品房有质量问题，不能选择退房的情形有( )。
A.使用一年后发现屋面漏水
B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题
C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题
D.尚未使用即发现下水管道堵塞
E.下雨时发现外墙渗水
『正确答案』ADE
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。参见教材P94。
对质量不合格的房地产项目的处理方式
应当注意以下几个问题：
一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。
二是确属主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题。房屋质量有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。
三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。
四是对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。选择退房还是换房，权利在消费者。
3.根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于保修项目最低保修期的规定，说明正确的是( )。
A.管道渗漏为1年
B.五金件损坏为2年
C.管道堵塞为6个月
D.电器开关损坏为6个月
E.供冷系统损坏为1个供冷期
『正确答案』ADE
『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。地基基础和主体结构终身保修，五金件损坏1年，屋面防水3年，管道堵塞2个月，灯具、电器开关6个月。参见教材P98。
最低保修项目和保修期限如下(重点、熟悉)：
最低保修项目保修期限
地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修
屋面防水3年
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年
墙面、顶棚抹灰层脱落1年
地面空鼓开裂、大面积起砂1年
门窗翘裂、五金件损坏1年
管道堵塞2个月
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期
卫生洁具1年
灯具、电器开关6个月
4.A房地产公司以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该项目，则应具备的转让条件是( )。
A.已按照出让合同约定支付全部出让金1000万元
B.已按照出让合同的约定支付出让金600万元
C.取得了该项目的土地使用权证书
D.实际投入建设金额(含土地出让金)占全部开发投资的25%以上
E.实际投入建设金额(不含土地出让金)占全部开发投资的25%以上
『正确答案』ACE
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;
(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。参见教材P96。
5.二级房地产开发企业资质应具备的条件包括( )。
A.注册资本应在2000万元人民币以上
B.至少应有4名以上专业管理人员
C.近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上
D.从事房地产开发经营的时间应在2年以上
E.连续2年质量合格率100%
『正确答案』AC
『答案解析』本题考查的是房地产开发企业资质等级。二级房地产开发企业至少应有20名以上专业管理人员;从事房地产开发经营的时间应在3年以上。参见教材P90。
三、判断题
判断题每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。
1.以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与交纳的地价款之和占全部开发投资总额的25%以上，可以转让。( )(2012年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目转让，须除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金占全部开发投资总额的25%以上。参见教材P96。
2.无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。( )(2009年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发公司应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。参见教材P94。
3.因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。( )(2009年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。参见教材P95。
4.新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。( )(2008年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。参见教材P90。
5.已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。( )(2007年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。参见教材P95。
6.商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。( )(2007年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理房屋权属登记需要的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。参见教材P98。
7.房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，必须注明开发企业名称。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产广告。房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：(1)开发企业名称;(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;(3)预售或者销售许可证书号。但是，广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。参见教材P100。
8.房地产广告中涉及的交通、商业文化教育设施及其他市政条件等，如果尚处在规划或建设阶段，应当在广告中注明。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产广告。房地产广告的要求有13条，其中第(4)条规定，广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。参见教材P101。
9.房地产开发企业资质等级证书是企业领取营业执照的必备条件。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。参见教材P90。
10.转让房地产开发项目应当在法定时间内向房地产开发主管部门备案。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。房地产项目转让时，为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。参见教材P97。
11.购房人在取得《房屋所有权证》后，经确认房屋主体结构不合格的，仍有权退房。( )(2011年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完毕之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限内，均可申请退房。参见教材P94。
12.按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，取得土地使用权证书，房地产开发项目即可以转让。( )(2011年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。对于出让方式获得土地的项目转让，除获得土地使用权证书外，还必须完成一定开发规模后才允许转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外实际投入房屋建设工程的资金应占全部开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件。参见教材P96。
13.转让房地产开发项目，当事人应持转让合同到房地产开发主管部门备案。( )(2013年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。参见教材P97。
14.地产开发企业发布房地产项目预售、出售广告，只应当具有地方政府建设(房地产)主管部门颁发的预售许可证。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产广告。地产开发企业发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设(房地产)主管部门颁发的预售许可证、符合商品房现售条件的有关证明文件。参见教材P100。
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