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第五章 房地产估价原则
第六节 最高最佳利用原则
1.所谓最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。
除现状价值评估外，房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则，是因为在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，市场价值评估不仅要遵循合法原则，还要遵循最高最佳利用原则(关键考点)。
最高最佳利用必须同时满足以下4个
条件：①法律上允许;②技术上可能;③经济上可行;④价值最大化。需要指出的是，实际估价中在选取估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上允许”这个前提，甚至误以为最高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律法规、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。
因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：
遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则;而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求(关键考点，会以设计考试题目)。
【单选题】某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的( )。
A.技术上的可能
B.经济上的可行
C.价值最大化
D.法律上允许
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则的含义。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材P166。
最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。
寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用，然后从下列4个方面依序筛选：
(1)法律上是否允许。
(2)技术上是否可能。
(3)经济上是否可行。经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。
(4)价值是否最大化。在所有具有经济可行性的利用中，能够使估价对象的价值达到最大的利用，便是最高最佳利用。
2.三大经济学理论
①收益递增递减原理
第一种投入产出关系——收益递减规律也称为报酬递减规律、边际收益递减原理，可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他投入量保持不变。则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。
第二种投入产出关系—规模收益或规模报酬规律
假定以相同的比例来增加所有的投入量，产出有三种可能：(1)规模收益不变——产出量的增加比例等于投入量的增加比例。(2)规模收益递增——产出量的增加比例大于投入量的增加比例。(3)规模收益递减——产出量的增加比例小于投入量的增加比例。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。
②均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
建筑物与土地的组合四种情况：
——空地VL
——土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物 V=VL+VB
——土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物 V=VL+建筑物残值-建筑物的拆除费用
——土地上有一过大或过高档次的建筑物 V=VB-功能折旧额
【例5-1】某宗房地产的土地面积360m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。
『答案解析』该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：
该宗房地产相对于空地的减价额=(300-50)×250=62500(元)
与上述相反的情形，是建筑物的设计、设施设备和装饰装修等都很超前、高档，但坐落的位置较差，例如在较偏僻的地方建造的高级宾馆、商场，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重建价格或重置价格较高，但该建筑物的价值却低于其重建价格，即功能过剩引起了功能折旧。
【例5-2】某宗房地产的建筑面积为5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。试计算该建筑物的现值。
(特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到)。
『答案解析』该建筑物的现值计算如下：
该建筑物的现价=(1800×5000-1500×2000)/5000=1200(元/m2)
由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/m2，比其重建价格1600元/m2低400元/m2。
这是一种功能折旧。钱花了很多，但是花得不值。
③适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。
适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳使用(此句话为最高最佳使用判定和实现的条件，应该记住)。
【多选题】利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
『正确答案』AC
『答案解析』本题考查的是均衡原理。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P167。
【判断题】均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳利用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是适合原理。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。与外部环境的协调，属于适合原理的内容。参见教材P169。
五种估价前提(下列计算公式必须理解，可能出单项选择题。)
(1)现有房地产应维持现状的条件是：
(新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)<现有房地产的价值。
保留建筑物的条件：
(新房地产价值-拆除现有建筑物的必要支出及应得利润-建造新建筑物的必要支出及应得利润)<现有房地产价值
(2)更新改造前提(包括土地改造)
(更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润)>现状房地产价值
(3)改变用途前提
(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途下的房地产价值
(4)重新开发前提
(重新开发完成后的房地产价值-重新开发的必要支出及应得利润)>现有房地产价值
(5)上述情形的某种组合
把各种可行前提比较后做出最高最佳的判断和选择。
上述的5种情况，如何理解?
掌握基本原理——成本收益原理。更新、改变、开发成本低于前后收益的增加，才值得改造，否则就保持现状。
【例题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;
如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。
根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是( )。
A.维持现状
B.改变用途
C.重新装修
D.重新开发
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是适合原理。重新装修价值=6500×1.1-1-800×1.1-0.5-500=4646(万元)改变用途价值=8000×1.1-1-2160×1.1-0.5-500=4713(万元)两种方案的价值都低于现状用途的价值5000万元，所以都不具有经济可行性。最佳结果是维持现状。参见教材P169～170。
【例题】如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是适合原理。不等式移向，拆旧建新的成本大于拆旧建新所带来的收益，拆旧建新不可行。参见教材P169～170。
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