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房地产估价概论
一、单项选择题
1、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
A、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B、房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见
C、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
D、房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围
2、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是( )。(2010年试题)
A、高层建筑地价分摊
B、房地产投资价值评估
C、因环境污染导致的房地产价值减损评估
D、城市房屋拆迁中的停业损失评估
3、专业估价与非专业估价的本质区别不包括( )。
A、具有公信力
B、实行有偿服务
C、目的是评估市场价值
D、由专业机构和人员完成
4、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是( )。
A、房地产价值分配业务
B、房地产价值减损评估业务
C、房地产投资价值评估
D、相关经济损失评估业务
5、房地产估价是评估房地产的( )。
A、价值
B、使用价值
C、交换价格
D、市场价格
6、承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处( )年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
A、3
B、5
C、7
D、10
7、( )一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。
A、实际成交价格
B、评估价值
C、评估价格
D、真实价值
8、关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。(2011年真题)
A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较
B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值
D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围
9、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B、房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见
C、房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围
D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
10、房地产需要专业估价是因为( )。
A、房地产具有“独一无二”且“价值量大”两个特性
B、房地产具有“独一无二”的特性
C、房地产具有“价值量大”的特性
D、非专业人员无法对房地产估价
11、在房地产抵押过程中，债务人或者第三人( )房地产的占有。
A、不转移
B、转移
C、暂不转移
D、暂时转移
12、某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，并为80万元贷款担保。问：最多还可以为( )万元的贷款提供抵押担保。
A、100
B、80
C、20
D、90
13、下面关于征收征用房地产补偿的说法错误的是( )。
A、房地产征用后被损毁，补偿金额应包括使用上的补偿和损毁前后价值之差的补偿
B、被征收人选择房屋产权调换的，不需要评估用于产权调换房屋的价值
C、被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应该提供用于产权条换的房屋
D、房地产征收征用中，需要评估房地产价值和租金
14、除了耕地占用税和( )应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。
A、房产税
B、土地增值税
C、城镇土地使用税
D、契税
15、在保险事故发生后，房地产保险需要评估因保险事故发生造成的( )，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。
A、市场价格
B、保险价值
C、商品价值
D、财产损失
16、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为( )元。(2011年真题)
A、49627
B、57647
C、65548
D、65920
17、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作( )年以上的房地产估价师。
A、1
B、3
C、5
D、6
18、下列关于房地产估价当事人的说法中正确的是( )。
A、估价委托人一定是估价对象权利人
B、估价对象权利人一般都是估价利害关系人
C、估价报告使用人一定是估价利害关系人
D、估价委托人一定是估价报告使用人
19、一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。
A、估价机构
B、估价师
C、估价报告使用者
D、估价委托人的估价需要
20、一个估价项目中的估价时点，本质上是由( )决定的。
A、估价委托合同签订时间
B、估价目的
C、实地查勘估价对象的时间
D、委托人意愿
21、关于估价假设，要防止出现的情况不包括( )。
A、滥用估价假设
B、不明确估价假设
C、无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设
D、对不能肯定、而又必须予以明确的前提条件提出假设
22、下列关于内地房地产估价师与中国香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。
A、2004年8月中央政府与中国香港特别行政区政府签署了《内地与中国香港关于建立更紧密经贸关系的安排》
B、2004年8月首次完成了内地房地产估价师与中国香港产业测量师资格互认
C、内地房地产估价师与中国香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为中国香港测量师
D、内地房地产估价师与中国香港产业测量师资格互认是内地与中国香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
23、房地产价值采用的三种基本方法不包括( )。
A、假设开发法
B、比较法
C、收益法
D、成本法
24、在建工程一般不适用( )进行估价。
A、假设开发法
B、比较法
C、收益法
D、成本法
25、下列关于房地产估价师的做法，不符合职业道德准则的是( )。
A、不承接超出自己专业胜任能力的估价业务
B、对于重大估价事项上，应向估价委托人详细说明
C、对于自己的近亲属更加公正和积极的进行房地产估价业务
D、不在非自己估价的房地产报告上签字、盖章
二、多项选择题
1、房地产估价师的职业道德包括( )。
A、有资格证书即可胜任任何估价业务
B、诚实与正直
C、公平竞争
D、社会责任
E、保守秘密
2、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有( )。(2011年真题)
A、某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B、某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关老师提供专业帮助
C、某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D、估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价
E、某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
3、房地产估价师的职业道德包括( )。
A、有资格证书即可胜任任何估价业务
B、诚实与正直
C、公平竞争
D、社会责任
E、保守秘密
4、房地产估价规范的内容包括( )。
A、评估制度
B、估价原则
C、估价程序
D、估价报告
E、职业道德
5、房地产估价机构资质等级可分为( )。
A、暂定期内的三级资质
B、三级资质
C、二级资质
D、一级资质
E、临时级资质
6、在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。
A、估价的依据有可能不同
B、估价的方法有可能不同
C、估价对象的范围有可能不同
D、不影响估价结果的公正性
E、不影响估价报告的用途
7、在具体的房地产估价作业中应遵守的技术性原则主要有( )。
A、预期原则
B、合法原则
C、最高最佳使用原则
D、估价时点原则
E、替代原则
8、房地产估价的三大基本方法是( )。
A、假设开发法
B、路线价法
C、市场法
D、成本法
E、收益法
9、下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有( )。
A、做到诚实正直公正执业
B、为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
C、未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D、应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E、不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
10、除房地产交易需要估价之外，还需要房地产估价的情况有( )。
A、房地产租赁
B、房地产抵押
C、房地产征收、征用
D、耕地占用税
E、房地产分割
11、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是( )。
A、抵押期间对抵押房地产进行动态监测
B、抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
C、租赁抵押房地产
D、增加抵押贷款
E、处置抵押房地产
12、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的是( )。
A、企业所得税
B、个人所得税
C、印花税
D、营业税
E、契税
13、与房地产有关的税种中，属于专门针对房地产设置的税种是( )。
A、房产税
B、城镇土地使用税
C、城市维护建设税
D、耕地占用税
E、契税
14、目前，我国土地使用权出让的主要方式有( )。
A、招标
B、拍卖
C、挂牌
D、协议
E、自由买卖
15、与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。
A、具有公信力
B、估价对象的价值更大
C、实行有偿服务
D、是由专业机构专业人员完成的
E、估价作业日期长
16、有关房地产的价值和价格，下列正确的描述是( )。
A、房地产价值更加科学、准确
B、房地产的价值是房地产真实所值
C、房地产的价格围绕其价值上下波动
D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况
E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定
17、对于房地产估价准确性的认识正确的有( )。
A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值
B、所有的评估价值都会有误差
C、能用物理量测量的误差来要求估价的误差
D、判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较
E、判断评估价值误差大小及准确性一般是通过选用合格估价师的重新估价结果
18、关于房地产估价的本质，下列说法正确的是( )。
A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
C、房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证
D、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E、房地产估价既是一门科学又是一门艺术
19、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。(2011真题)
A、独一无二
B、寿命长久
C、供给有限
D、价值量大
E、保值增值
20、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( )。
A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买
B、买者和卖者的人有限
C、买者和卖者都有进出市场的自由
D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格
E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化
21、由于具有( )特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。
A、保值增值
B、价值量大
C、不可移动
D、寿命长久
E、独一无二
三、判断题
1、非专业估价可以不承担法律责任，而专业估价必须承担法律责任。( )
对
错
2、房地产估价是指房地产估计机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。( )
对
错
3、一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分。( )。
对
错
4、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。( )
对
错
5、房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。( )
对
错
6、国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。
对
错
7、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。( )
对
错
8、初次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行的评估。( )
对
错
9、房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿。( )
对
错
10、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产。( )
对
错
11、在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。( )(2011年真题)
对
错
12、委托人委托估价.获取估价报告只能是供自己使用，不能提供给第三方使用。( )
对
错
13、房地产估价机构依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制。( )
对
错
14、对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。( )
对
错
15、每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。( )
对
错
16、本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2004年8月中国房地产估价师学会与中国香港测量师学会完成了首批房地产估价师资格互认。( )
对
错
17、房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。( )
对
错
答案部分见下一页
一、单项选择题
1、【正确答案】B
【答案解析】房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。参见教材5-10。
2、【正确答案】B
【答案解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务(即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。参见教材P4。
3、【正确答案】C
【答案解析】本质区别除ABD外还有专业估价机构提供的是专业意见、要承担法律责任。参见教材P2。
4、【正确答案】C
【答案解析】房地产价值评估相关业务范畴包括：房地产价格和价值分配业务、房地产价值提升评估业务、房地产价值减损评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。参见教材P4。
5、【正确答案】A
【答案解析】房地产评估的是房地产的价值而不是价格。参见教材P5。
6、【正确答案】B
【答案解析】承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。参见教材P7。
7、【正确答案】B
【答案解析】评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。实际成交时的交易情况不一定正常。参见教材P9。
8、【正确答案】B
【答案解析】估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。参见教材P9。
9、【正确答案】B
【答案解析】房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。参见教材5～10。
10、【正确答案】A
【答案解析】一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。参见教材P11。
11、【正确答案】A
【答案解析】房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保。参见教材P14。
12、【正确答案】C
【答案解析】财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-80=20。参见教材P15。
13、【正确答案】B
【答案解析】被征收人选择房屋产权调换的，要对征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值进行评估。参见教材P16～17。
14、【正确答案】C
【答案解析】除了耕地占用税和城镇土地使用税应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。参见教材P17。
15、【正确答案】D
【答案解析】在保险事故发生后，房地产保险需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。参见教材P21。
16、【正确答案】C
【答案解析】该住宅因被水淹造成的损失包括两块：一是重新装修费用，二是损失租金。都要折算到现在时点。50000×1/1.0051.5+3000×0.9/0.005×(1-1/1.0056)。参见教材P22。
17、【正确答案】B
【答案解析】房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师。参见教材P28。
18、【正确答案】B
【答案解析】可以用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处的房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A;估价报告的使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上面的拍卖的例子，法院就不是估价利害关系人，排除C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人。故排除D;估价委托人可能是,也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害关系人;可能是也可能不是估价委托人或估价报告使用人。参见教材P28。
19、【正确答案】D
【答案解析】一个估价项目中的估价目的，本质上是由估价委托人的估价需要决定的。参见教材P29。
20、【正确答案】B
【答案解析】估价时点是不可以随意确定的，应当根据估价目的来确定。估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。参见教材P31。
21、【正确答案】D
【答案解析】估价假设是指针对估价对象等估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定。参见教材P34。
22、【正确答案】C
【答案解析】C项没有规定，排除法。参见教材P38。
23、【正确答案】A
【答案解析】房地产价值采用的三种基本方法：比较法、收益法和成本法。参见教材P34。
24、【正确答案】B
【答案解析】在建工程一般不适用比较法估价，但适用于成本法和假设开发法估价。参见教材P35。
25、【正确答案】C
【答案解析】房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。参见教材P36。
二、多项选择题
1、【正确答案】BCDE
【答案解析】参见教材P36。
2、【正确答案】ACDE
【答案解析】A因为存在利益相关关系，应该回避;C没有经过委托人的同意，不得擅自将其资料公开或泄露给他人;D迎合了委托人的估价结果要求;E允许他人使用自己的名义。参见教材P36。
3、【正确答案】BCDE
【答案解析】房地产估价师职业道德实践上可概括以下要求：诚实正直;回避利益冲突;具备专业胜任能力;勤勉尽责;保守秘密;公平竞争;承担社会责任。参见教材P36。
4、【正确答案】BCDE
【答案解析】除BCDE外还有总则、术语、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果。参见教材P40。
5、【正确答案】ABCD
【答案解析】房地产估价机构资质等级可分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质。参见教材P28。
6、【正确答案】ACD
【答案解析】估价目的不同会影响估价报告的用途。参见教材P30。
7、【正确答案】BCDE
【答案解析】在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：独立、客观、公正原则;合法原则;估价时点原则;替代原则;最高最佳利用原则。参见教材P33。
8、【正确答案】CDE
【答案解析】三种基本估价方法是：市场法、收益法和成本法。参见教材P34。
9、【正确答案】ACE
【答案解析】B超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的，对于部分超越了估价机构专业胜任能力的，可以用合作或者聘请老师的方式提升自己的专业能力;D不能收取任何额外费用。参见教材P34～35。
10、【正确答案】ABCE
【答案解析】对房地产估计的各种需要有：房地产抵押的需要、房地产征收征用的需要、房地产税收的需要、房地产司法拍卖的需要、房地产分割的需要、房地产损害赔偿的需要、房地产保险的需要、房地产转让和租赁的需要、国有建设用地使用权出让的需要、企业有关经济行为的需要、房地产行政管理的需要、其他方面的需要。参见教材P14～27。
11、【正确答案】ABD
【答案解析】租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。参见P14～15。
12、【正确答案】ABCD
【答案解析】E是专门针对房地产设置的税种。参见教材P17。
13、【正确答案】ABDE
【答案解析】C属于具有普遍调解功能的税种。参见教材P17。
14、【正确答案】ABCD
【答案解析】目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。参见教材P23。
15、【正确答案】ACD
【答案解析】专业估价与非专业估价的五大不同。参见教材P2。
16、【正确答案】ABCD
【答案解析】价值为物的真实所值、价格的波动“中心”，是相对稳定的;价格是价值的外在表现，是实际发生的、已完成的、能够观察到的事实，因人而异，时高时低。参见教材P6。
17、【正确答案】ABDE
【答案解析】不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，C错。参见教材P8～9。
18、【正确答案】BDE
【答案解析】房地产估价是评估房地产的价值而不是价格，A错。房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证，C错误。参见教材P5～10。
19、【正确答案】AD
【答案解析】专业估价需要其独一无二，且价值量大。参见教材P11。
20、【正确答案】ACD
【答案解析】经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：
①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;
②买者和卖者的人数众多;
③买者和卖者都有进出市场的自由;
④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;
⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;
⑥买者和卖者无串通共谋行为;
⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;
⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。参见教材P11。
21、【正确答案】ABCD
【答案解析】由于具有保值增值、价值量大、不可移动、寿命长久特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。参见教材P14。
三、判断题
1、【正确答案】对
【答案解析】与非专业估价相比，专业估价要承担法律责任。参见教材P2。
2、【正确答案】对
【答案解析】房地产估价是指房地产估计机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
3、【正确答案】对
【答案解析】一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分。参见教材P3。
4、【正确答案】对
【答案解析】判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正常合理价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较。参见教材P8。
5、【正确答案】对
【答案解析】参见教材P13。
6、【正确答案】对
7、【正确答案】错
【答案解析】判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。注意：判断题中，如果出现“任何、绝对、肯定、一定”之类字眼，往往都是错误的。参见教材P15。
8、【正确答案】错
【答案解析】初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行的评估。参见教材P15。
9、【正确答案】对
【答案解析】参见教材P16。
10、【正确答案】错
【答案解析】房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。参见教材P26。
11、【正确答案】对
【答案解析】参见教材P28。
12、【正确答案】错
【答案解析】委托人委托估价.获取估价报告的目的可能是供自己使用也可能是提供给特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。参见教材P28。
13、【正确答案】对
【答案解析】房地产估价机构可以在其资质等级范围内从事估价业务，不受地域范围限制。参见教材P29。
14、【正确答案】对
【答案解析】城市房屋征收情况下，原有房屋会因为征收而灭失，因而其上的各种未来权利都会消失。因而直接按照无租约限制的房屋，进行完整产权房屋的价值评估。参见教材P30。
15、【正确答案】对
【答案解析】参见教材P35。
16、【正确答案】对
【答案解析】参见教材P38。
17、【正确答案】对
【答案解析】参见教材P42。
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