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第三章 国有土地上房屋征收制度与政策
一、单项选择题(每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1.评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由( )选定。(2012年真题)
A.被征收人协商
B.房屋征收部门
C.市、县级人民政府
D.房屋征收实施单位
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。国有土地上房屋征收的估价机构，首先由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。参见教材P48。
2.国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是( )之日。(2012年真题)
A.房屋征收决定作出
B.房屋征收决定公告
C.房屋征收补偿协议签订
D.房屋征收实施
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。参见教材P49。
3.城市房屋征收评估价值的确定不考虑被拆迁房屋的( )。
A.区位
B.用途
C.搬迁补助费
D.建筑面积
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。搬迁补偿另行给予，不在房屋价值范围之内。参见教材P44。
4.下列关于城市房屋征收补偿协议的表述中，不正确的是( )。
A.协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B.依法签订的补偿安置协议，对当事人具有法律约束力
C.协议签订后，一方当事人不履行协议的，只能通过协商方式处理
D.被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收部门与被征收人依照条例的规定订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。参见教材P46。
5.房屋征收主体是( )。
A.市、县级人民政府房屋管理部门
B.省级民政府房屋行政管理部门
C.省级人民政府
D.市、县级人民政府
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。A是房屋征收部门。参见教材P42。
6.市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于( )。
A.7日
B.10日
C.30日
D.60日
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。对由房屋征收部门拟定的征收补偿方案征求公众意见期限不得少于30日。参见教材P43。
7.对被征收房屋价值的补偿，不得低于( )之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
A.签订房屋征收协议
B.房屋征收确定
C.房屋征收决定公告
D.房屋征收实施
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房屋征收中的评估工作。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。参见教材P48。
8.国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是( )
A.客观评估被征收房屋价值
B.公共利益
C.被征收人同意
D.签订补偿方案
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房屋征收的概念。房屋征收的前提条件只能是为了公共利益的需要。参见教材P40。
9.房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，对房地产价格评估机构处( )罚款，
A.3万元以上5万元以下
B.5万元以上20万元以下
C.1万元以上3万元以下
D.1万元以下
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是对违规房地产估价机构和人员的处罚。房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，对房地产价格评估机构处5万元以上20万元以下罚款;对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款。参见教材P52。
10.房屋征收通常处于建设项目的( )阶段。
A.立项工作
B.前期工作
C.建设工作
D.施工工作
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房屋征收的概念。房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段，是城市建设的重要组成部分。参见教材P40。
11.对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的( )。
A.重置价格
B.租赁价格
C.评估价格
D.市场价格
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房屋征收中的评估工作。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参见教材P48。
12.国有土地上房屋征收评估费一般由( )支付。【2013年真题】
A.被征收人
B.房屋征收部门
C.建设单位
D.房屋征收实施单位
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。参见教材P52。
13.某注册房地产估价师在房屋征收评估时，为被征收人谋取不正当利益，虚增建筑面积1500㎡，致使国家损失1000万元，该房地产估价师涉嫌( )。【2013年真题】
A.金融诈骗罪
B.提供虚假证明文件罪
C.侵犯财产罪
D.出具证明文件重大失实罪
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是对违规房地产估价机构和人员的处罚。中介组织人员出具证明文件重大失实案涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在100 万元以上的;或造成恶劣影响的均应予追诉。参见教材P53。
二、多项选择题(每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1.在城市房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施( )等不当增加补偿费用的行为。
A.改建
B.新建
C.改变房屋用途
D.租赁
E.扩建
『正确答案』ABCE
『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。征收前，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记;房屋征收范围一旦确定，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。参见教材P44。
2.房屋征收中给予的补偿包括( )。
A.被征收房屋价值的补偿
B.因征收房屋造成的搬迁的补偿
C.因征收房屋造成的临时安置的补偿
D.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿
E.在房屋征收房屋内改建房屋的补偿
『正确答案』ABCD
『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿包括：1)被征收房屋价值的补偿;2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。参见教材P45。
3.被征收房屋价值不应考虑被征收房屋( )的影响。
A.租赁
B.抵押
C.查封
D.区位
E.用途
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P50。
4.房屋征收中需要由房地产估价机构评估测算的内容包括( )。
A.被征收房屋的价值
B.用于产权调换房屋的价值
C.被征收房屋类似房地产的市场价格
D.被征收房屋搬迁费用
E.被征收房屋临时安置费
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房屋征收中的评估工作。房屋征收中需要由房地产估价机构评估测算的内容主要有：1)被征收房屋的价值;2)用于产权调换房屋的价值。3)被征收房屋类似房地产的市场价格。而被征收房屋搬迁费用和临时安置费是由房屋征收部门与被征收人协商而定。参见教材P48。
5.房地产价格评估机构应当按照( )原则开展房屋征收评估工作。
A.独立
B.客观
C.诚信
D.等价有偿
E.公正
『正确答案』ABE
『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。《房屋征收条例》第二十条规定“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”这要求房屋征收评估应当坚持独立、客观、公正的原则。参见教材P49。
6.为了公共利益的需要，可以作出国有土地上房屋征收决定的情形有( )。
A.棚户区改造
B.城中村改造
C.廉租住房建设
D.经济适用住房建设
E.公共租赁住房建设
『正确答案』ACDE
『答案解析』本题考查的是房屋征收的前提条件。《房屋征收条例》界定了公共利益的范围。A属于第五条，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;CDE属于第四条，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。参见教材P41。
7.评估确定被征收房屋价值的主要依据( )。
A.权属
B.区位
C.用途
D.建筑面积
E.户主的地位
『正确答案』ABCD
『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。参见教材P44。
8.国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的( )等因素的影响。【2014年真题】
A.租赁
B.查封
C.抵押
D.土地使用权
E.供求关系
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P50。
9.房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括( )。【2013年真题】
A.房屋评估价值
B.评估对象的构成
C.装饰装修评估结果
D.评估对象基本情况
E.停产停业损失评估结果
『正确答案』ABD
『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果包括：评估对象的构成及其基本情况和评估价值。参见教材P51。
10.市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为( )。【2013年真题】
A.进行社会稳定风险评估
B.足额到位征收补偿费
C.评估被征收房屋的价值
D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证
『正确答案』ABD
『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。参见教材P44。
三、判断题(每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)
1.用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。( )(2012年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。均为房屋征收决定公告之日。参见教材P49。
2.被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，以及房屋室内装饰装修的价值。( )(2012年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房屋征收中的评估工作。被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不必然包含房屋室内装饰装修的价值，需要双方协商不成时，委托评估。参见教材P48。
3.房屋征收的实施只能由市县级人民政府的房地产主管部门承担，不能委托第三方( )。
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。参见教材P43。
4.房屋征收中，被征收人是指被征收房屋的使用者。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房屋征收的概念。征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(即被征收人)给予公平补偿。参见教材P40。
5.作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。市、县级人民政府作出房屋征收决定前的三个条件之一是：征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。参见教材P44。
6.三级暂定资质的房地产评估机构，不得承担国有土地上房屋征收评估工作。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。参见教材P48。
7.房屋征收实施单位可以按照保本微利的原则进行运作。
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。房屋征收实施单位不得以营利为目的。参见教材P43。
8.房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。( )【2014年真题】
『正确答案』 ×
『答案解析』本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋、收回国有土地使用权。参见教材P41。
9.按照等价有偿的原则，对被征收房屋价值的补偿，不得高于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。( )【2014年真题】
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房屋征收中的评估工作。为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参见教材P48。
10.同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。【2013年真题】
『正确答案』 ×
『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位;牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重参见教材P50。
11.被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法提起民事诉讼。【2013年真题】
『正确答案』 ×
『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。《房屋征收条例》第十九条规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估老师委员会申请鉴定。”参见教材P45。
12.因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。参见教材P45。
13.中介组织人员出具证明文件重大失实案涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在100万元以上的应予追诉。
『正确答案』 √
『答案解析』本题考查的是对违规房地产估价机构和人员的处罚。中介组织人员出具证明文件重大失实案涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在100万元以上的;或造成恶劣影响的均应予追诉。参见教材P53。
14.房地产估价机构受托进行复核评估的，应另外收取评估费用。
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。参见教材P52。
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