2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义：第六章第二节

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不动产登记类型和程序

一、不动产登记的类型

不动产登记有多种分类方法。按照登记的效力不同，可分为本登记与预登记 ;按照登记的物权可分为所有权登记和他项权利登记;按照登记的物可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。

(一)按照登记的效力分类

1.本登记。本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律事实进行的登记，具有终局、确定的效力，因此又被称为“终局登记”。 如房屋所有权初始登记、房屋所有权转移登记等都属于本登记。本登记包括：

(1)初始登记，是指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。由于土地的国家所有权可以不办理登记，土地的初始登记仅指集体土地所有权的初始登记。

【例题】土地的初始登记包括国有与集体土地所有权的初始登记。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。由于土地的国家所有权可以不办理登记，土地的初始登记仅指集体土地所有权的初始登记。参见教材P134。

(2)设立登记，是指当事人以法律行为设定不动产他物权时进行的登记。包括建设用地使用权、不动产抵押权和地役权的设立登记 。根据《物权法》第一百三十九条、第一百八十七条规定，建设用地使用权和不动产抵押权的设立应当登记，不登记则不发生物权变动效力。

根据《物权法》第一百五十八条规定：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。 因此，设立登记是设立建设用地使用权和不动产抵押权的生效要件，是设立地役权的对抗要件。

(3)转移登记，是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。

【例题】转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。参见教材P135。

(4)变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时所为的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。

(5)注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。如抵押权已实现，应申请抵押权注销等。

(6)更正登记和异议登记

更正登记和异议登记是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。 异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议计入登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力。

《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

(7)查封登记

查封登记是指，不动产登记机构按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书，配合人民法院对指定不动产在不动产登记簿上予以注记，以限制权利人处分被查封的不动产的行为。被查封、预査封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

根据最高人民法院、建设部、国土资源部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)规定，不动产登记机构在协助人民法院执行房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查，认为人民法院查封、预查封的不动产权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

【例题】被查封、预査封的房屋，在查封、预查封期间可以办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。被查封、预査封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。参见教材P135。

2.预登记。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。 如预告商品房预告登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

【例题】预登记，是指在本登记之前进行的登记，其具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。参见教材P136。

【例题】预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起(　)个月内未申请登记的，预告登记失效。

A.1　　　　　　　　

B.2

C.3　　　　　　　　

D.6

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见教材P136。

(二)按照登记的物权分类

1.不动产所有权登记。不动产所有权登记是指，不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的;当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。

所有权是对物独占的支配权，其权能包括占有、使用、收益和处分 。《物权法》第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。所有权人在自己的不动产或动产上设立用益物权和担保物权，是其行使权利的具体体现。如不动产所有权人将不动产抵押给他人，就是所有权人行使其权能。

2.不动产他项权利登记。不动产他项权利登记是指，不动产登记机构依法将他项权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。不动产他项权利是指除不动产所有权以外的其他物权。不动产他项权利包括用益物权和担保物权。

(1)不动产用益物权。根据《物权法》，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

【例题】根据《物权法》，不动产用益物权包括(　)。

A.土地承包经营权

B.建设用地使用权

C.宅基地使用权

D.地役权

E.建设用地所有权

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。根据《物权法》，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。参见教材P136。

(2)不动产担保物权。根据《物权法》，不动产担保物权为抵押权。抵押权又分为一般抵押和最高额抵押。

一般抵押权登记。一般抵押权登记包括抵押权设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。 对符合规定条件的，不动产登记机构应当将抵押当事人、债务人的名称(姓名)、被担保债权数额和登记时间记载于房屋登记簿。

【例题】一般抵押权登记包括抵押权的(　)。

A.设立登记

B.变更登记

C.转移登记

D.注销登记

E.更正登记

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。一般抵押权登记包括抵押权设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。参见教材P136。

②最高额抵押权登记。最高额抵押权登记包括设立登记、变更登记、转移登记和注销登记，以及最高额抵押权确定登记 。对最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，申请人还应当提交已存在债权的合同或其他登记原因证明材料、抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，不动产登记机构应当将抵押当事人、债务人的名称(姓名)、登记时间、最高债权额、债权确定的期间记载于不动产登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移的，转让人和受让人应当持登记申请书、申请人的身份证明、他项权利证书、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料、最高额抵押权发生转移的证明材料等申请最高额抵押权转移登记。

最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。 当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，按照规定办理抵押权转移登记。经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，予以登记的，不动产登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于不动产登记簿。

当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于不动产登记簿。

【例题】最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，不动产登记机构可以办理最高额抵押权转移登记。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。参见教材P137。

此外，《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。在建工程抵押权登记包括设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。 在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押权人发放在建工程抵押登记证明。 已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

【例题】在建工程抵押不属于抵押权登记的范畴。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。在建工程抵押权登记包括设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。参见教材P137。

(三)按照登记的物分类

1.土地登记是指，不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。如集体所有权登记、国有建设用地使用权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地使用权登记、土地使用权抵押权登记等。

2.房屋登记是指，不动产登记机构依法将房屋建筑物、构筑物权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。如房屋所有权登记、房屋抵押权登记、预购商品房预告登记。

3.林权登记是指，不动产登记机构依法对森林、林木和林地权利及其相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。

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二、不动产登记机构

(一)不动产登记机构设置

《物权法》确定了国家对不动产实行统一登记制度。 统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

2013年12月，中央机构编制委员会印发了《中央编办关于整合不动产登记职能的通知》，确定国土资源部 负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。住房城乡建设部、国家林业局、国家海洋局等协同国土资源部分别指导房屋、林地、海域登记工作。

农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权统一登记工作。过渡期后，由国土资源指导。 对地方登记机构职能，该通知要求要充分利用现有资源将不动产登记职能统一到一个部门。《不动产登记暂行条例》第六条规定：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。因此，在中央层面，国土资源负责指导监督不动产登记工作，住房城乡建设部门协同指导房屋登记工作。在地方层面，不动产登记机构如何设立由地方人民政府确定。

【例题】我国负责指导监督全国不动产登记的部门是(　)。

A.住房城乡建设部

B.国家林业局

C.国土资源部

D.农业部

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。2013年12月，中央机构编制委员会印发了《中央编办关于整合不动产登记职能的通知》，确定国土资源部负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。住房城乡建设部、国家林业局、国家海洋局等协同国土资源部分别指导房屋、林地、海域登记工作。参见教材P138。

根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理 。

不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

(二)不动产登记机构职责

不动产登记机构应当履行的职责为：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责 。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，不动产登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。不动产登记机构不得要求对不动产进行评估;不得以年检等名义进行重复登记;不得有超出登记职责范围的其他行为。 不动产登记机构因登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。不动产登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

三、不动产登记程序

不动产登记程序有申请、受理査验、登簿发证。

(一)申请

申请不动产登记，申请人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请。不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。即申请不动产登记原则上由当事人双方共同申请，但特殊情形下，也可以单方申请。根据《不动产登记暂行条例》属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

1.尚未登记的不动产首次申请登记的;

2.继承、接受遗赠取得不动产权利的;

3.人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

4.权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

5.不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

6.申请更正登记或者异议登记的;

7.法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

不动产登记申请人可以是自然人，也可以是法人或其他组织。 申请人为自然人的，应具备完全民事行为能力，即一般为年满18周岁智力正常的成年人。未成年人和其他限制行为能力人(如精神病人)由其监护人代为申请。申请人申请不动产登记应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

1.登记申请书;

2.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

3.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权证书;

4.不动产界址、空间界限、面积等材料;

5.与他人利害关系的说明材料;

6.法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

监护人代为申请时，还应当提交证明其监护身份的证明材料。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

(二)受理查验

不动产登记机构受理不动产登记申请要查验：不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;登记申请是否违反法律、行政法规规定。

对属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记，以及不动产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构应当实地查看。 对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

对存在尚未解决的权属争议、申请登记的不动产权利超过规定期限，以及对违反法律、行政法规或法律、行政法规规定不予登记情形的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

(三)登簿发证

经查验，登记申请条件的，不动产登记机构应当予以登记，依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

不动产登记簿记载的内容有：不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况;权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示的事项等。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权证书或者登记证明 。不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一监制。不动产权证书有单一版和集成版两个版本。单一版证书记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。

目前主要采用单一版证书。不动产登记证明用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。查封登记不颁发证书或证明。 除法律另有规定的外。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日 内办结不动产登记手续。

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