2019房地产估价师《理论与方法》章节精选习题：第十二章

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第十二章　房地产估价程序

一、单项选择题

1、(　)房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

A、一级资质

B、二级资质

C、三级资质

D、暂定期内的三级资质

2、估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具(　)。

A、估价委托书

B、估价代理书

C、估价报告书

D、估价结果书

3、下列有关估价基本事项描述正确的是(　)。

A、估价对象与价值类型有关

B、估价对象与价值时点有关

C、价值时点和价值类型之间不独立

D、估价对象、价值时点和价值类型之间完全相互独立

4、房地产抵押估价中，估价对象包括下列(　)。

A、特色装饰装修

B、厨具

C、特许经营权

D、抵押贷款

5、为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估价，评估的一般是(　)。

A、投资价值

B、现状价值

C、谨慎价值

D、残余价值

6、拟定估价作业步骤和时间进度，可以采用网络计划技术，例如横道图。网络计划的基本原理不包括(　)。

A、用网络图形式来表达一项计划中各项工作的先后次序和相互关系

B、通过计算找出计划中的关键工作和关键线路

C、通过不断改善网络计划，选择最优方案

D、通过网络计划辅助估价目的的判断

7、估价报告的封面，基本要素中不包括下列(　)。

A、估价报告名称

B、估价项目名称

C、估价委托人

D、估价师声明

8、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为(　)。

A、2008年9月20日

B、2008年9月23日

C、2008年9月26日

D、2008年9月27日

9、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和(　)。

A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件

B、价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制

D、价值类型和定义、估价作业日期、实地查勘期

10、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于(　)年。

A、15

B、16

C、17

D、20

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二、多项选择题

1、估价委托合同的内容，一般包括下列(　)。

A、估价委托人和估价机构的基本情况

B、负责本估价项目估价师的姓名、住所等个人信息

C、估价目的

D、估价对象

E、委托人应提供的估价所需资料

2、不能独立使用、处分的房地产，如(　)不宜作为抵押物。

A、一个球场

B、一个高尔夫球洞

C、一条保龄球球道

D、封闭使用的大院深处的一幢房屋

E、一个游泳馆

3、下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有(　)。

A、对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点

B、城市房屋征收估价，价值时点一般为房屋征收决定公告之日

C、房屋征收评估的价值时点应为房屋征收决定公告之日

D、房地产估价人员可以假定价值时点

E、一般情况下，对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点

4、明确估价对象的区位状况，就是要弄清估价对象的(　)。

A、位置

B、交通条件

C、外部配套设施

D、周围环境

E、抵押担保

5、估价作业方案的内容主要包括(　)。

A、拟采用的估价技术路线和估价方法

B、预计所需要的时间、人力、经费

C、估价作业步骤和时间进度安排

D、拟搜集的估价所需要资料及其来源渠道

E、委托方的协助义务

6、估价所需资料主要包括下列(　)。

A、反映估价对象状况的资料

B、估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料

C、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

D、对房地产价格有普遍影响的资料

E、建筑物建造阶段工程监理资料

7、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有(　)。

A、隐含的估价对象范围不同

B、参数选取不合理

C、基础数据不正确

D、价值类型选取不合理

E、选用的估价方法不切合估价对象

答案部分见下一页

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一、单项选择题

1、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是不应承接估价业务的情形。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。参见教材P396。

【该题针对“不应承接估价业务的情形”知识点进行考核】

2、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是估价业务接洽与受理。估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具估价委托书。参见教材P397。

【该题针对“估价业务接洽与受理”知识点进行考核】

3、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是估价基本事项概述。估价对象、价值时点和价值类型三者之间，估价对象与价值时点有关，其余是相互独立的。参见教材P399。

【该题针对“估价基本事项概述”知识点进行考核】

4、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是估价对象的确定。在房地产抵押估价中，不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。参见教材P401。

【该题针对“估价对象的确定”知识点进行考核】

5、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是价值类型的确定。为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估价，评估的一般是投资价值。参见教材P404。

【该题针对“价值类型的确定”知识点进行考核】

6、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是制定估价作业方案的思路。网络计划的基本原理是：用网络图形式来表达一项计划中各项工作的先后次序和相互关系;通过计算找出计划中的关键工作和关键线路;通过不断改善网络计划，选择最优方案，并付诸实践;在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证最合理地使用人力、财力和物力，多快好省的完成任务。参见教材P406。

【该题针对“制定估价作业方案的思路”知识点进行考核】

7、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是估价报告的组成。封面的基本要素包括：估价报告名称，估价项目名称，估价委托人，房地产估价机构，注册房地产估价师，估价报告出具日期;估价报告编号。参见教材P412。

【该题针对“估价报告的组成”知识点进行考核】

8、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是估价报告的组成。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。参见教材P414 。

【该题针对“估价报告的组成”知识点进行考核】

9、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是估价报告的组成。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对象分析在技术报告中;致委托人函是单独的文件。参见教材P412。

【该题针对“估价报告的组成”知识点进行考核】

10、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是保存估价资料。估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。估价档案保存已超过10年而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。出具已经有1年了，贷款16年期间都必须保存，合计17年。参见教材P418。

【该题针对“保存估价资料”知识点进行考核】

二、多项选择题

1、【正确答案】ACDE

【答案解析】本题考查的是估价业务接洽与受理。选项B错误，应当为：负责本估价项目的估价师姓名和注册号。参见教材P398。

【该题针对“估价业务接洽与受理”知识点进行考核】

2、【正确答案】BCD

【答案解析】本题考查的是估价基本事项概述。不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一个保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。参见教材P399。

【该题针对“估价基本事项概述”知识点进行考核】

3、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是价值时点的确定。选项D错误，估价师不能随意假定价值时点;选项E错误，对原估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定的价值时点，应为原估价报告确定的价值时点，除非原估价报告确定的价值时点有误。参见教材P400。

【该题针对“价值时点的确定”知识点进行考核】

4、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是估价对象的确定。明确估价对象的区位状况，是要弄清估价对象的位置、交通、外部配套设施、周围环境等。选项E属于权益状况。参见教材P403。

【该题针对“估价对象的确定”知识点进行考核】

5、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是估价作业方案的含义和内容。估价作业方案的内容主要包括：拟采用的估价方法和估价技术路线;拟搜集的估价所需资料及其来源渠道;预计需要的时间、人力和经费;估价作业步骤和时间进度安排。委托方的协助义务，不需要体现在作业方案中。参见教材P404。

【该题针对“估价作业方案的含义和内容”知识点进行考核】

6、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是搜集估价所需资料。估价所需资料主要包括下列：反映估价对象状况的资料;估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料;对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;对房地产价格有普遍影响的资料。参见教材P406。

【该题针对“搜集估价所需资料”知识点进行考核】

7、【正确答案】ABCE

【答案解析】本题考查的是对测算结果进行校核。不同估价方法的测算结果之间有较大差异时，可以从下列途径寻找原因：①估价计算是否有误;② 估价基础数据是否正确;③ 估价参数是否合理;④估价计算公式是否恰当;⑤不同估价方法的估价对象财产范围是否一致;⑥不同估价方法的估价前提是否一致;⑦选用的估价方法是否适用估价对象和估价目的;⑧估价假设是否合理;⑨ 是否遵循了应遵循的估价原则;⑩ 房地产市场是否为特殊状况，如房地产价格是否存在泡沫、房地产市场是否不景气。在参见教材P410。

【该题针对“对测算结果进行校核”知识点进行考核】

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