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第十一章 地价评估和地价分摊
一、单项选择题
1、马克思的地租理论不包括( )。
A、级差地租
B、剩余地租
C、垄断地租
D、绝对地租
2、路线价法主要适用于( )的估价。
A、城镇临街商业用地
B、城镇临街居住用地
C、城镇临街综合用地
D、城镇临街各类用地
3、路线价法与一般的比较法存在不同，区别点不包括下列( )。
A、路线价法进行交易情况修正
B、路线价法不进行市场状况调整
C、先对多个“可比实例价格”进行综合，再进行“房地产状况调整”
D、利用相同的路线价同时评估出许多“估价对象”
4、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。
A、1920
B、2400
C、2560
D、3200
5、某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为( )元/平方米。
A、2025
B、2250
C、2700
D、3000
6、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。
A、22
B、28
C、38
D、50
7、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为( )万元。
A、500
B、1000
C、2500
D、3000
8、某工业用地总面积为3000m2，容积率为1.0，楼面地价为2000元/m2。现按城市场规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价不随容积率的改变而改变，则该改变用途理论上应补地价为( )万元。
A、1500
B、1525
C、1600
D、1800
9、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2;居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为( )万元。
A、4000
B、5900
C、6800
D、7200
10、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为( )万元。
A、500
B、1000
C、2500
D、3000
11、某房产的土地面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中400m2的建筑面积。请按照建筑面积进行分摊的方法计算该人占有的土地面积为( )。
A、100
B、150
C、200
D、300
12、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为( )。
A、1.0%
B、1.5%
C、2.0%
D、2.5%
13、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m2，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为( )。
A、1.67%
B、2.33%
C、2.75%
D、3.33%
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二、多项选择题
1、有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的是( )。
A、划分路线价区段
B、设定标准临街宽度
C、调查评估路线价
D、制作价格修正率表
E、计算临街土地的价值
2、选取标准临街宗地的要求，包括下列( )。
A、一面临街
B、土地形状为规则形状
C、临街深度为标准临街深度
D、临街宽度为标准临街宽度
E、宽深比适当
3、从理论上讲，路线价可用( )来表示。
A、土地单价
B、楼面地价
C、货币
D、相对数
E、指数
4、临街深度价格修正率表，可以称为( )。
A、深度调查评估表
B、数学曲线拟合表
C、深度价格修正率表
D、深度百分率表
E、深度指数表
5、基于“四三二一法则”，临街深度价格修正率包括( )。
A、差额深度价格修正率
B、同比深度价格修正率
C、单独深度价格修正率
D、累计深度价格修正率
E、平均深度价格修正率
6、应用路线价法制作临街深度价格修正率的要领有( )。
A、设定标准临街深度
B、将标准临街深度分为若干等份
C、制定容积率修正系数
D、求取单独深度价格修正率
E、制定使用年限修正系数
7、需要补交地价的情形包括下列( )。
A、改变土地用途
B、提高容积率
C、延长土地使用期限
D、改变土地使用面积
E、转让划拨建设用地使用权
8、高层建筑地价分摊的方法有( )。
A、按建筑物价值进行分摊
B、按房地价值进行分摊
C、按土地价值进行分摊
D、按建筑物面积进行分摊
E、按楼面地价进行分摊
答案部分见下一页
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一、单项选择题
1、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是地租理论的简要回顾。马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。参见教材P363。
【该题针对“地租理论的简要回顾”知识点进行考核】
2、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是路线价法概述。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的估价。参见教材P369。
【该题针对“路线价法概述”知识点进行考核】
3、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是路线价法概述。路线价法不进行交易情况修正和市场状况调整。参见教材P369。
【该题针对“路线价法概述”知识点进行考核】
4、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。400×90%×20/25=288万元，288万元/20×75=1920元/m2。参见教材P372。
【该题针对“制作价格修正率表”知识点进行考核】
5、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。该地块面积=18×50=900平方米
单价=2430000/900=2700元/平方米
单价=路线价×平均深度价格修正率
平均深度价格修正系率=(40+30+20)/(25+25+25)=1.2
路线价=单价/平均深度修正系数=2700/1.2=2250。参见教材P372。
【该题针对“制作价格修正率表”知识点进行考核】
6、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是计算临街土地的价值。前街影响深度=总深度×前街路线价/(前街路线价+后街路线价)=50×5000/(5000+3800)=28.4 。参见教材P378。
【该题针对“计算临街土地的价值”知识点进行考核】
7、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是补地价的测算。(2×1500—1×500)×10000=25000000(元)=2500(万元)。参见教材P385。
【该题针对“补地价的测算”知识点进行考核】
8、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是补地价的测算。(4-1)×2000×3000=1800(万元)。参见教材P385。
【该题针对“补地价的测算”知识点进行考核】
9、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是补地价的测算。3000×8×40%+1000×8×60%-800×1=13600元/m2，补地价=5000×13600=6800万元。参见教材P385。
【该题针对“补地价的测算”知识点进行考核】
10、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是补地价的测算。(2×1500—1×500)×10000=25000000(元)=2500(万元)。参见教材P385。
【该题针对“补地价的测算”知识点进行考核】
【答疑编号10414774】
11、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。该人占有的土地份额=400÷2000=20%，该人分摊的土地面积=1000×20%=200m2。参见教材P387。
【该题针对“高层建筑地价分摊的方法”知识点进行考核】
12、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。[90-200×(5000-2000)/10000]/2000=1.5%。参见教材P390。
【该题针对“高层建筑地价分摊的方法”知识点进行考核】
13、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。单位建筑物价值=(7000-3000)/10000=0.4万元/㎡，王某拥有部分建筑物的价值=0.4×250=100万元，王某拥有部分的土地价值=150-100=50万元，王某占有的土地份额=50/3000=1.67%。参见教材P390。
【该题针对“高层建筑地价分摊的方法”知识点进行考核】
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二、多项选择题
1、【正确答案】ACDE
【答案解析】本题考查的是路线价法概述。运用路线价法估价一般分为6个步骤：划分路线价区段;设定标准临街深度;选取标准临街宗地;调查评估路线价;制作价格修正率表;计算临街土地的价值。参见教材P369。
【该题针对“路线价法概述”知识点进行考核】
2、【正确答案】ACDE
【答案解析】本题考查的是选取标准临街宗地。选项B不严谨，土地形状应为矩形。参见教材P370。
【该题针对“选取标准临街宗地”知识点进行考核】
3、【正确答案】CD
【答案解析】本题考查的是调查评估路线价。路线价可用货币表示，也可用相对数表示。参见教材P371。
【该题针对“调查评估路线价”知识点进行考核】
4、【正确答案】CDE
【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。临街深度价格修正率表简称深度价格修正率表，也称为深度百分率表、深度指数表。参见教材P371。
【该题针对“制作价格修正率表”知识点进行考核】
5、【正确答案】CDE
【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。临街深度价格修正率有单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。参见教材P374。
【该题针对“制作价格修正率表”知识点进行考核】
6、【正确答案】ABD
【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。制作临街深度价格修正率表的要领是：设定标准临街深度;将标准临街深度划分为若干等份;确定临街深度价格递减率;求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。参见教材P375。
【该题针对“制作价格修正率表”知识点进行考核】
7、【正确答案】ABCE
【答案解析】本题考查的是补地价的测算。需要补地价的情形(3种)：改变土地用途、容积率等规划条件;延长土地使用期限;转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。参见教材P385。
【该题针对“补地价的测算”知识点进行考核】
8、【正确答案】BCD
【答案解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。参见教材P387。
【该题针对“高层建筑地价分摊的方法”知识点进行考核】
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