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第四章 房地产市场调查与分析
第一节 市场调查
1.市场调查的内容 (五方面内容)
| 调查内容 | 具体内容 |
| 国内外市场环境调查 | ■政治环境 ■经济环境 ■人口资源环境 ■社会文化环境 ■技术发展调查（四新研究） |
| 市场需求容量调查 | ■现有的和潜在的市场需求量 ■社会拥有量、库存量 ■同类产品在市场上供应量或销售量，供求平衡状况 ■本企业和竞争企业的同类产品市场份额 ■本行业或有关行业的投资动向 ■企业市场营销策略变化对销售量的影响 |
| 消费者和消费行为调查 | ■消费者类别 ■购买能力 ■购买欲望和购买动机 ■购买习惯 |
| 竞争情况调查 | ■竞争者调查分析 ■竞争产品调查分析 |
| 市场营销因素调查 | ■产品调查（Product） ■价格调查（Price） ■分销渠道调查（Place） ■促销策略（Promotion） |
【2012年真题】下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有( )。
A.房地产销售价格调查
B.房地产促销策略调查
C.城镇居民家庭收入调查
D.城市人口地理分布调查
E.城市基础设施状况调查
『正确答案』AB
『答案解析』本题考查的是市场调查内容。房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型;选项CE属于经济环境调查;选项D属于人口资源环境调查。参见教材P107。
2.市场调查的步骤 (五步曲)
2.1 确定问题和调查目标
| 调查的种类 | 含义 | 典型案例 |
| 试探性调查 | 收集分析数据提示问题的真正性质 发现问题，提出问题 |
调查有意向购房的数量 |
| 描述性调查 | 明确一些特定的量值 说明问题的情况 |
有多少人愿意在郊区买房 |
| 因果性调查 | 检验因果关系，看一因素变动，会如何影响其它量 分析问题原因 |
商品住宅总价下降10万元，能增加多少购买者 |
【2012年真题】房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场查，该市场调查的类型属于( )。
A.试探性调查
B.预测性调查
C.因果性调查
D.描述性调查
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是市场调查的步骤。试探性调查即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。参见教材P108。
2.2 调查资料来源
| 类别 | 内涵 |
| 一手资料 | 为了当前特定目的而收集的原始信息，成本高但更准确 |
| 二手资料 | 是为其他目的已经收集到的资料，优点是成本低，可以立即使用 |
■先收集二手资料，如问题无法解决再去收集成本很高的一手资料
2.3 调查方法(四种方法)
| 方法 | 内涵 | |
| 观察法 | 利用眼睛、耳朵等以直接观察的方式考察并搜集资料 | |
| 访问法 | 结构化访问 | 有设计好的问卷，有一定结构的调查问卷或提纲 |
| 无结构化访问 | 没有统一的问卷，通过调查人员与被访者的自由交流 | |
| 集体访问 | 集体座谈的方式，6－10人 | |
| 问卷法 | 由被调查者填写问卷，适用于描述性调查 | |
| 实验法 | 用实验的方式，对调查对象控制在特定环境条件下，对其进行观察以获得信息 | |
【2015年真题】在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有( )。
A.文案法
B.观察法
C.访问法
D.问卷法
E.实验法
『正确答案』BCDE
『答案解析』本题考查的是市场调查的步骤。收集一手资料常用的方法有：观察法、访问法、问卷法、实验法。参见教材P108。
【2014年真题】某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元/人，看有多少业主参加;再将包月费用降为30元/人，看有多少业主参加。这种调查方法是( )。
A.观察法
B.访问法
C.问卷法
D.实验法
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是市场调查的步骤。实验法，用实验的方式，对调查的对象控制在特定环境条件下，对其进行观察以获得相应信息的方法。参见教材P109。
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2.4 调查中抽样的类型
| 抽样类型 | 具体种类 |
| 概率抽样 （机会均等） |
■简单随机抽样 ■分层随机抽样 ■整群抽样 |
| 非概率抽样 （机会不均等） |
■随意抽样 ■估计抽样 ■定额抽样 |
2.5 调查中的联系方法
| 联系方法 | 优点 | 缺点 |
| 邮寄问卷 | 当被访者不愿意面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法 | 回收率低 回收速度慢 |
| 电话访问 | 被访者不理解问题时能得到解释，回收率比邮寄问卷高，速度快 | 只能访问有电话的人 时间不能太长 不能过多涉及隐私问题 |
| 网络调研 | 成本低、反馈快 | 只能联系有网络的人 |
| 面访 | 最传统、最常用方法 | 面访成本高 需要更多的管理计划和监督工作 也容易受到被访问者偏见或曲解的影响 |
【2015年真题】下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是( )。
A.整群抽样
B.分层随机抽样
C.简单随机抽样
D.定额抽样
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。参见教材P110。
【典型例题】在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有( )。
A.成本低
B.反馈快
C.能深入了解被访者情况
D.回收率高
E.能深度访谈
『正确答案』AB
『答案解析』本题考查的是市场调查的步骤。网络调查由于其成本低、反馈快等优点被越来越广泛的应用。参见教材P110。
3.对市场调查的分析与评估-主要考察调查的有效性
■方法科学
■调查具有创造性-最好能提出解决问题的建设性方法
■调查方法多样
■模型和数据相互依赖
■合理的信息价值和成本比率
■正常的怀疑态度
■市场调查过程遵守职业道德
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