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第十章 物业资产管理
一、单项选择题
1、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是( )。
A、物业管理和设施管理
B、物业管理和资产管理
C、资产管理和投资组合管理
D、设施管理和投资组合管理
2、( )是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A、物业管理
B、资产管理
C、绩效管理
D、投资组合管理
3、以下各项中，属于设施管理的具体工作内容的是( )。
A、定期进行资产的投资分析和运营状况分析
B、室内布局与空间规划
C、设计和调整房地产资产的资本结构
D、持有或出租分析
4、.房地产资产管理的主要工作不包括( )。
A、制定物业策略计划
B、监控物业运行绩效
C、客户报告与现金管理
D、协调物业服务企业与租户的关系
5、制定物业管理计划的基础是( )的目标。
A、业主
B、租户
C、政府
D、物业管理机构
6、物业管理人员选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介，一般来说，中低档写字楼物业可选择的宣传媒体是( )。
A、广播
B、电视
C、物业顾问机构的期刊
D、网络
7、具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是( )。
A、甲级写字楼
B、乙级写字楼
C、丙级写字楼
D、丁级写字楼
8、一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通，这主要是考虑了写字楼的( )因素。
A、位置
B、为租户提供的服务
C、交通方便性
D、建筑设备系统
9、写字楼承租时为每个办公室工作人员提供( )㎡的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要( )㎡。
A、10～15，5～6
B、15～20，5～6
C、15～20，8～10
D、12～18，6～9
10、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40㎡，外墙面积8㎡，单元间分隔墙面积10㎡，公摊面积5㎡，那么，可出租面积应为( )㎡。
A、44
B、48
C、54
D、64
11、在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于( )。
A、物业出租经营成本
B、业主希望的投资回报率
C、通货膨胀率
D、物业本身的状况及其所处的位置
12、物业服务企业可以通过对( )进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A、面积单元
B、面积单位
C、出租单位
D、出租单元
13、在( )中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
A、市级购物中心
B、地区购物商场
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
14、往往以中型百货公司为主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为( )。
A、市级购物商场
B、地区购物商场
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
15、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的( )都来自该区域。
A、50%～65%
B、60%～75%
C、70%～85%
D、80%～90%
16、停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在( )之间。
A、4～5
B、5～6
C、4～6
D、5～8
17、商业经营失败的最大原因是低于预期的( )水平。
A、出租率
B、资本回报
C、营业收入
D、租户经营收入
18、商业零售物业基础租金常以每月每平方米为基础计算，也称( )。
A、基准租金
B、保险租金
C、最低租金
D、成本租金
19、收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和( )不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。
A、投资金额
B、地理位置
C、租户之间人际关系
D、经营方式
20、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8%，月平均租金损失率为4%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5%，则该写字楼的月净经营收入是( )万元。
A、61.00
B、61.60
C、81.00
D、81.60
21、下列对于现金流计算，错误的是( )。
A、从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流
B、税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流
C、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值
D、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值
22、关于大修基金和保证金基金的说法中，不正确的是( )。
A、大修基金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出
B、用于物业更新改造的大修基金，可以取潜在毛租金收入的一个百分比
C、租户常常需要缴纳租赁保证金，以保证其在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约
D、大修基金账目下的费用支出，一般用支票支付
23、公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是( )。
A、维修和保养费
B、杂项费用
C、法定税费
D、能源费
24、根据《物业服务收费管理办法》的规定，下列描述正确的是( )。
A、物业服务企业在收取物业费时，只可选择包干制
B、物业服务企业在收取物业费时，只可选择酬金制
C、物业服务企业在收取物业费时，可在包干制和酬金制中选择
D、物业服务企业在收取物业费时，只可选择现金制
二、多项选择题
1、房地产组合投资管理的主要工作包括( )。
A、制订并执行组合投资策略
B、设计和调整房地产资产的资本结构
C、进行资产的投资分析和运营状况分析
D、制订物业策略计划
E、监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
2、专业人员主要依照写字楼( )对其进行分类。
A、所处的位置
B、交通便利条件
C、自然或质量状况
D、设施完善程度
E、收益能力
3、人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括( )。
A、物业所处位置
B、辐射区域的范围
C、建筑设备系统
D、建造年代
E、租户类型
4、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑的因素是( )。
A、可能面积的组合
B、寻租者经营业务的性质
C、已经出租租户的性质
D、寻租者将来扩展办公室面积的计划
E、寻租者需要的室内装修和装修费用
5、在量测写字楼面积时，( )概念非常重要。
A、建筑面积
B、使用面积
C、可出租面积
D、出租单元内建筑面积
E、出租单元内使用面积
6、写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考( )确定。
A、消费者价格指数
B、商业零售价格指标数
C、上证价格指数
D、建安工程价格指数
E、同行业物业租金
7、商业辐射区域分析不包括( )。
A、可能的顾客流量
B、消费者行为、喜好和偏爱
C、购买能力分析
D、区域优势
E、消费导向
8、以下说法正确的是( )。
A、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
B、净经营收入=有效毛收入-运营费用
C、税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息
D、税后现金流=税前现金流-大修基金-所得税
E、税前现金流=净经营收入-大修基金-抵押贷款还本付息
9、下列各项中，与计算税前现金流有关的是( )。
A、所得税
B、完工期限
C、大修基金
D、净经营收入
E、抵押贷款还本付息
10、收益性物业管理中的运营费用包括( )。
A、绿化养护费
B、清洁卫生费
C、办公费
D、房产税
E、大修理基金
11、物业运营费中包括保险费，以下各项费用中，属于保险费的是( )。
A、火险
B、全损险
C、财产毁损责任保险
D、员工医疗保险和失业保险
E、职工信用保险
12、在物业管理中经常用到的预算形式不包括( )。
A、年度运营预算
B、资本流预算
C、资本支出预算
D、长期预算
E、资本收入预算
答案部分见下一页
一、单项选择题
1、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。参见教材P336。
【该题针对“物业管理”知识点进行考核】
2、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。参见教材P337。
【该题针对“物业管理”知识点进行考核】
3、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是设施管理。设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修丁程，设施维护和运菅管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。参见教材P337。
【该题针对“设施管理”知识点进行考核】
4、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。参见教材P338。
【该题针对“房地产资产管理”知识点进行考核】
5、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是制定物业管理计划。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础。参见教材P339。
【该题针对“制定物业管理计划”知识点进行考核】
6、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是加强市场宣传。物业管理人员选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介，一般来说，对于中低档写字楼物业，选择报纸的分类广告或者物业顾问机构的期刊比较合适;对于大规模的收益性物业，还可选择电视、广播来进行宣传。参见教材P341。
7、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是写字楼物业的分类。乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。参见教材P344。
【该题针对“写字楼物业的分类”知识点进行考核】
8、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效地道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。参见教材P345。
【该题针对“写字楼分类中应考虑的因素”知识点进行考核】
9、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是写字楼租户的选择。一般来说，为每个办公室工作人员提供15～20㎡的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6㎡，但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给与足够的考虑。参见教材P349。
【该题针对“写字楼租户的选择”知识点进行考核】
10、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半;可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。可出租面积=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。参见教材P350。
【该题针对“写字楼租金的确定”知识点进行考核】
11、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是写字楼租金的确定。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。参见教材P351。
【该题针对“写字楼租金的确定”知识点进行考核】
12、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。参见教材P351。
【该题针对“写字楼租金的确定”知识点进行考核】
13、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。参见教材P355。
【该题针对“零售商业物业分析”知识点进行考核】
14、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。参见教材P356。
15、
【正确答案】B【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分，主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域。参见教材P357。
【该题针对“零售商业物业分析”知识点进行考核】
16、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4～5之间。参见教材P358。
【该题针对“零售商业物业分析”知识点进行考核】
17、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。参见教材P359。
【该题针对“零售商业物业租户的选择”知识点进行考核】
18、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是零售商业物业的租金。基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。参见教材P361。
【该题针对“零售商业物业的租金”知识点进行考核】
19、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是零售商业物业的租金。收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。参见教材P361。
【该题针对“零售商业物业的租金”知识点进行考核】
20、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是收益型物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(万元)，月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6(万元)。参见教材P366-367。
【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】
21、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值。参见教材P367。
【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】
22、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。选项B错误，用于物业更新改造的大修基金，可以取有效毛收入或年净经营收入的一个百分比。参见教材P370。
【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】
23、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费包括：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。参见教材P372。
【该题针对“收益性物业管理中的运营费用”知识点进行考核】
24、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。物业服务企业在收取物业费时，可在包干制和酬金制中选择。参见教材P375。
【该题针对“收益性物业管理中的运营费用”知识点进行考核】
二、多项选择题
1、【正确答案】ABE
【答案解析】本题考查的是房地产组合投资管理。进行资产的投资分析和运营状况分析、制订物业策略计划是房地产资产管理的主要工作。参见教材P338。
【该题针对“房地产组合投资管理”知识点进行考核】
2、【正确答案】ACE
【答案解析】本题考查的是写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。参见教材P344。
【该题针对“写字楼物业的分类”知识点进行考核】
3、【正确答案】ACE
【答案解析】本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。参见教材P345。
【该题针对“写字楼分类中应考虑的因素”知识点进行考核】
4、【正确答案】ABD
【答案解析】本题考查的是写字楼租户的选择。在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑以下三方面的因素：可能面积的组合、寻租者经营业务的性质、寻租者将来扩展办公室面积的计划。参见教材P349。
【该题针对“写字楼租户的选择”知识点进行考核】
5、【正确答案】ACD
【答案解析】本题考查的是写字楼租金的确定。在量测写字楼面积时，有三个概念非常重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。参见教材P350。
6、【正确答案】AB
【答案解析】本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数)，来确定租金定期增长的数量和幅度。参见教材P353。
7、【正确答案】DE
【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。参见教材P356。
【该题针对“零售商业物业分析”知识点进行考核】
8、【正确答案】ABC
【答案解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税后现金流=税前现金流-所得税，所以选项D不正确;税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以选项E不正确。参见教材P367。
【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】
9、
【正确答案】DE【答案解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。参见教材P367。
【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】
10、【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。收益性物业管理中的运营费用具体包括：人工费;公共设施设备日常运行、维修及保养费;绿化养护费;清洁卫生费;保安费用;办公费;固定资产折旧费;不可预见费;保险费;物业管理企业的服务费和利润;法定税费;房产税。大修理基金不属于收益性物业管理中的运营费用。参见教材P371-375。
【该题针对“收益性物业管理中的运营费用”知识点进行考核】
11、【正确答案】ABCE
【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。在运营费用中，保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支的保险项目一般包括：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。参见教材P374。
【该题针对“收益性物业管理中的运营费用”知识点进行考核】
12、【正确答案】BE
【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。参见教材P375。
【该题针对“收益性物业管理中的预算”知识点进行考核】
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