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第九章 房地产金融与项目融资
一、单项选择题
1、以下各项中，属于房地产资本市场中私人市场融资渠道的是( )。
A、银行类金融机构
B、政府信用机构
C、房地产投资信托
D、抵押贷款支持证券
2、私募股权投资的特点不包括( )。
A、投资期限较长
B、资金来源广泛
C、流动性好
D、投资退出渠道多样化
3、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是( )。
A、发行可转换债券
B、发行普通股股票
C、发行优先股股票
D、发行公司债券
4、证券市场的功能不包括( )。
A、筹资功能
B、定价功能
C、资本配置功能
D、规避风险功能
5、对于上市公司而言，可转换债券的优点不包括( )。
A、稳定上市公司的股票价格
B、完善公司治理结构
C、减少筹资数量
D、低成本融资
6、( )是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。
A、固定价格方式
B、收益折现法
C、竞价方式
D、累计投标
7、由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险称为( )。
A、政策风险
B、市场风险
C、财务风险
D、信用风险
8、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的( )，贷款期限最长不得超过2年。
A、50%
B、60%
C、70%
D、80%
9、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是( )。
A、个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
B、个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C、我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D、我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%
10、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于( )风险。
A、信用
B、管理
C、法律
D、操作
11、在个人住房贷款业务中，主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的( )。
A、信用风险
B、管理风险
C、市场风险
D、法律风险
12、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是( )。
A、本次贷款的月还款额/月均收入
B、(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入
C、(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入
D、(本次贷款的月还款额+月物业管理费十其他债务月偿还额)/月均收入
13、以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是( )。
A、抵押贷款传递证券
B、抵押贷款转换债权
C、抵押贷款直付债券
D、抵押贷款担保债务
14、关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是( )。
A、流动性好
B、市场价值稳定
C、现金回报较低
D、抵御通货膨胀
15、房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，这是以( )为标准进行分类的。
A、按投资业务
B、信托性质
C、收益形式
D、来源构成
16、房地产投资信托基金的风险管理中，可采取的措施不包括( )。
A、提升专业化经营水平
B、提升规模经营水平
C、吸引个体投资者参与
D、制定积极稳妥的经营战略
17、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以( )为核心。
A、资金
B、金融机构
C、房地产项目
D、利率高低
18、关于债务筹措的表述中，不正确的是( )。
A、信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B、债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转换
C、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～6年
D、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”
19、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是( )。
A、债务融资成本分析
B、资金占用费分析
C、资本金与债务资金的比例分析
D、担保费分析
20、总的来说，项目应具有适当的经济规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的( )。
A、10%
B、15%
C、20%
D、25%
21、( )是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。
A、保证
B、抵押
C、质押
D、双方协议担保
22、下列关于贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是( )。
A、企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B、贷款期限越长，期限系数值越大
C、项目风险越大，风险等级系数值越大
D、用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
二、多项选择题
1、按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为( )。
A、直接融资
B、间接融资
C、权益融资
D、债务融资
E、安全融资
2、证券市场的构成要素包括证券监管机构，证券监管机构的主要职责包括( )。
A、负责行业性法规的起草
B、负责监督有关法律法规的执行
C、维持公平而有秩序的证券市场
D、确保市场的公开、公平和公正
E、对中介机构的行为实施全面监督
3、房地产开发贷款的还款资金来源主要是( )。
A、发行抵押支持证券
B、房地产抵押贷款
C、土地购置贷款
D、土地开发贷款
E、销售收入
4、我国个人住房抵押贷款还本付息方式有( )。
A、按月等额还本付息
B、按季等额还本付息
C、按月递增或递减还本付息
D、期间按月付息期末还本
E、期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式
5、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有( )。
A、贷款价值比率通常不超过50%
B、贷款期限最长不超过10年
C、贷款期限最长不超过20年
D、贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
E、仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放
6、抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。抵押率的确定，受许多因素的影响，主要有( )。
A、抵押物的流动性
B、抵押人信用等级
C、抵押物价值取得的情况
D、贷款期限长短
E、通货膨胀预期
7、在( )中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。
A、抵押贷款传递债券
B、抵押贷款支持债券
C、抵押贷款担保债务
D、抵押贷款支持证券
E、抵押贷款直付债券
8、金融机构在融出资金时，要遵循( )原则。
A、流动性
B、安全性
C、偿还性
D、盈利性
E、地域性
9、新设项目法人融资形式的特点有( )。
A、项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B、新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C、从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D、从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E、拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
10、由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行( )的压力。
A、权益融资
B、债券融资
C、风险融资
D、债务融资
E、信贷融资
11、在下列费用中，属于债务融资成本的有( )。
A、承诺费
B、手续费
C、担保费
D、利息
E、税费
12、金融机构进行项目贷款审查时，要进行( )等四个方面的工作。
A、客户评价
B、项目评估
C、担保方式评价
D、贷款综合评价
E、环境评价
13、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括( )。
A、内部收益率
B、销售利润率
C、权益资金占总投资比率
D、贷款偿还期
E、敏感性评价
14、以下可以作为质押品提供担保的有( )。
A、商标权
B、土地使用权
C、专利权
D、房屋使用权
E、企业使用权
15、某笔房地产开发贷款的综合风险度与( )直接相关。
A、贷款额
B、企业信用等级
C、自有资金数量
D、项目风险等级
E、贷款期限
答案部分见下一页
一、单项选择题
1、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产市场与资本市场。房地产资本市场的机构分类中，私人市场渠道包括私人投资者、机构投资者、国外投资者、银行类金融机构、保险公司、退休基金等。参见教材P285。
【该题针对“房地产市场与资本市场”知识点进行考核】
2、【正确答案】 C
【答案解析】本题考查的是房地产权益融资。私募股权投资的特点包括：(1)资金募集和使用绝少涉及公开市场的操作，一把无需披露交易细节;(2)多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式，绝少涉及债券投资;(3)一般投资于私有公司即非上市公司;(4)比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形公司;(5)投资期限较长;(6)流动性差;(7)资金来源广泛;(8)PE投资机构多采取有限合伙制;(9)投资退出渠道多样化。参见教材P288。
【该题针对“房地产权益融资”知识点进行考核】
3、【正确答案】 D
【答案解析】本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。参见教材P289。
【该题针对“房地产债务融资”知识点进行考核】
4、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。参见教材P294。
【该题针对“证券市场概述”知识点进行考核】
5、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。对于上市公司而言，可转换债券主要具有低成本融资、稳定上市公司的股票价格、降低代理成本、完善公司治理结构、优化资本机构等优点，但也存在增加管理层经营压力、存在回购风险、减少筹资数量等缺陷。参见教材P299。
【该题针对“房地产企业公开资本市场融资方式”知识点进行考核】
6、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。目前常用的发行方式有累计投标方式、固定价格方式、竞价方式，累计投标是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。参见教材P300。
【该题针对“公开资本市场融资中的定价问题”知识点进行考核】
7、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产开发贷款。市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。参见教材P302。
【该题针对“房地产开发贷款”知识点进行考核】
8、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。参见教材P306。
【该题针对“土地储备贷款”知识点进行考核】
9、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款。我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。所以C选项不正确。参见教材P309。
【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】
10、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款。操作风险是由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像对公司客户那样进行深入的调查，容易出现“假按揭”。参见教材P310。
【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】
11、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地很惨市场影响，因而也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。参见教材P311。
【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】
12、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款。考核借款人还款能力时，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入;所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)/月均收入。参见教材P312。
【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】
13、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持证券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。参见教材P314。
【该题针对“房地产抵押贷款二级市场”知识点进行考核】
14、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产投资信托基金概述。房地产投资信托基金的特征：流动性好、市场价值稳定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。参见教材P316。
【该题针对“房地产投资信托基金概述”知识点进行考核】
15、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产投资信托资金分类与组织形式和结构。按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs。伞型合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产;多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。参见教材P320。
【该题针对“房地产投资信托基金分类与组织形式和结构”知识点进行考核】
16、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。房地产投资信托基金风险管理的主要举措包括：(1)提升专业化经营水平;(2)提升规模经营水平;(3)吸引机构投资者参与;(4)制定积极稳妥的经营战略;(5)建立优秀的管理队伍。参见教材P324。
【该题针对“房地产投资信托基金风险及其管理”知识点进行考核】
17、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产项目融资的概念。房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。参见教材P326。
【该题针对“房地产项目融资的概念”知识点进行考核】
18、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产项目融资方案。企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年。参见教材P328。
【该题针对“房地产项目融资方案”知识点进行考核】
19、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。参见教材P329。
【该题针对“房地产项目融资方案”知识点进行考核】
20、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。总的来说，项目应具有适当的经济规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的15%。参考教材P332。
【该题针对“金融机构对房地产项目贷款的审查”知识点进行考核】
21、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。参考教材P331。
【该题针对“金融机构对房地产项目贷款的审查”知识点进行考核】
22、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。信用等级系数得取值规则是：AAA级企业为30%，AA级企业为50%，A级企业为70%，BBB级企业为90%。因此企业信用等级越高，信用等级系数越低。所以A选项不正确。参见教材P333。
【该题针对“金融机构对房地产项目贷款的审查”知识点进行考核】
二、多项选择题
1、【正确答案】CD
【答案解析】本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用;而权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。参见教材P289。
【该题针对“房地产债务融资”知识点进行考核】
2、【正确答案】ABCE
【答案解析】本题考查的是证券市场概述。证券监管机构的主要职责是：负责行业性法规的起草;负责监督有关法律法规的执行;负责保护投资者的合法权益;对全国的证券发行、证券交易，中介机构的行为等依法实施全面监督;维持公平而有秩序的证券市场。参见教材P293。
【该题针对“证券市场概述”知识点进行考核】
3、【正确答案】BE
【答案解析】本题考查的是房地产开发贷款。房地产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。参考教材P302。
【该题针对“房地产开发贷款”知识点进行考核】
4、【正确答案】ACDE
【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款。我国个人住房抵押贷款还本付息方式，有按月等额还本付息、按月递增还本付息、按月递减还本付息、期间按月付息期末还本和期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式。参见教材P309。
【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】
5、【正确答案】BDE
【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款。国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年。所以选项A、C不正确。参见教材P309。
【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】
6、【正确答案】ACDE
【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款。抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。抵押率的确定，受许多因素的影响，如抵押物的流动性、所处的市场条件、抵押物价值取得的情况、贷款期限长短和通货膨胀预期等。参见教材P312。
【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】
7、【正确答案】BE
【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。参见教材P314。
【该题针对“房地产抵押贷款二级市场”知识点进行考核】
8、【正确答案】ABD
【答案解析】本题考查的是房地产项目融资的概念。金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则。参见教材P326。
【该题针对“房地产项目融资的概念”知识点进行考核】
9、【正确答案】 ABC
【答案解析】本题考查的是房地产项目融资方案。新设项目法人融资形式的特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成;新设项目法人承担相应的融资责任和风险;从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。参见教材P326。
【该题针对“房地产项目融资方案”知识点进行考核】
10、【正确答案】AD
【答案解析】本题考查的是房地产项目融资方案。由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。参考教材P328。
11、【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹措费(承诺费、手续费、担保费、代理费等)和资金占用费(利息)。参见教材P329。
【该题针对“房地产项目融资方案”知识点进行考核】
12、【正确答案】 ABCD
【答案解析】本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四方面的工作。参加教材P330。
【该题针对“金融机构对房地产项目贷款的审查”知识点进行考核】
13、【正确答案】ABDE
【答案解析】本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性评价。参见教材P331。
【该题针对“金融机构对房地产项目贷款的审查”知识点进行考核】
14、【正确答案】AC
【答案解析】本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。当借款人不履行债务时，银行有权将该动产或权利折价出售收回贷款，或者以拍卖、变卖该动产或权利的价款优先受偿。参考教材P333。
【该题针对“金融机构对房地产项目贷款的审查”知识点进行考核】
15、【正确答案】BDE
【答案解析】本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款的综合风险度与信用等级系数、贷款方式系数、期限系数和项目等级系数直接相关。参见教材P333。
【该题针对“金融机构对房地产项目贷款的审查”知识点进行考核】
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