2019房地产估价师《理论与方法》章节精选习题：第六章

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第六章　比较法及其运用

一、单项选择题

1、比较法的理论依据是房地产价格形成的(　)。

A、替代原理

B、可比原理

C、市场原理

D、最高最佳利用原理

2、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(　)范围之内。

A、0.5～1.5

B、1.5～2.0

C、0.5～2.0

D、1.0～1.5

3、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500 ㎡，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为(　)。

A、建筑面积1500㎡，一年前出售，售价为2000元/㎡，位于同一工业区

B、建筑面积10000㎡，近期租出，年租200万，位于同一工业区

C、建筑面积500㎡，近期租出，年租10万元，位于同一工业区

D、建筑面积2000㎡，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

4、估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为(　)万元。

A、75.00

B、75.60

C、83.60

D、86.00

5、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付20%，余款在以后的五年每年年末平均支付，假设年利率是10%，则在成交日期一次付清的价格为(　)万元。

A、32.26

B、35.26

C、40

D、42.26

6、某宗房地产交易中，卖方实际得到金额为2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于(　)元/㎡。

A、2427

B、2500

C、2575

D、2632

7、为评估某房地产2010年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2010年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方.买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为(　)元/㎡。

A、3673.20

B、3673.68

C、3790.43

D、3790.93

8、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会(　)。

A、上升

B、下降

C、不变

D、无法确定

9、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000㎡的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为(　)元/㎡。

A、100

B、300

C、600

D、900

10、某套住宅建筑面积为100㎡，可使用面积为80㎡，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/㎡，该套住宅建筑面积下的价格为(　)元/㎡。

A、2080

B、2288

C、2340

D、2392

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11、在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是(　)。

A、统一房地产范围

B、统一付款方式

C、统一计价单位

D、统一市场状况

12、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(　)元/㎡。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

13、某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为93㎡，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为10000元，则该住宅建筑面积下的价格为(　)元/㎡。

A、8000

B、9300

C、9750

D、10000

14、评估某宗房地产2011年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/㎡，成交日期为2011年1月末，该类房地产自2011年1月末至2011年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2011年9月末的价格为(　)元/㎡。

A、2938

B、2982

C、3329

D、3379

15、现需评估某宗房地产2011年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/㎡，成交日期为2011年1月末，该类房地产自2010年7月末至2011年6月末每月价格递增1%，2011年6月末至2011年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2011年10月末的价格为(　)。

A、2648元/㎡

B、2688元/㎡

C、2708元/㎡

D、2734元/㎡

16、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000 美元/㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为(　)美元/㎡，(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币)。

A、1051

B、1096

C、1100

D、1147

17、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　)元/㎡。

A、3868.92

B、4000.00

C、4072.54

D、4286.89

18、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现(　)的情形。

A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%

B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%

C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

19、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700 元/㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表;6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为(　)元/㎡。

A、6280

B、6408

C、6881

D、7021

20、为评估某住宅2011年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2011年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2011年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正，调整得到的价格最接近于(　)。

A、3790元/㎡

B、4238元/㎡

C、4658元/㎡

D、4663元/㎡

21、评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是(　)。

A、0.4、0.4、0.2

B、0.3、0.4、0.3

C、0.4、0.2、0.4

D、0.4、0.3、0.3

22、某宗地的面积为1000㎡，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/㎡，2190元/㎡和2220元/㎡。，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为(　)元/㎡。

A、2160

B、2175

C、2181

D、2205

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二、多项选择题

1、下列房地产中，难以采用比较法估价的有(　)。

A、房地产开发用地

B、学校

C、在建工程

D、别墅

E、特殊厂房

2、运用比较法估价要消除以下(　)方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象的价值差异。

A、成交价格与比较价值的内涵和形式不同

B、特殊交易情况与正常交易情况不同

C、成交日期与价值时点不同

D、可比实例状况与估价对象状况不同

E、理性和非理性购买人因素差异

3、运用比较法估价的一般步骤包括下列(　)。

A、搜集交易实例

B、选取可比实例

C、对可比实例成交价格进行处理

D、计算比较价值

E、分解比较系数

4、搜集交易实例时应搜集交易实例的(　)。

A、成交价格

B、议价时间

C、成交日期

D、交易方式

E、交易目的

5、比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的(　)。

A、区位相近

B、权利性质相同

C、面积相等

D、档次相当

E、建成年份相同

6、房地产范围不同的情况在实际估价中主要包括(　)。

A、带有债权债务的房地产

B、含有非房地产成分

C、房地产实物范围不同

D、房地产的产权性质不同

E、房地产处于的商圈不同

7、在建立比较基础时，针对统一税费负担，就卖方而言，房地产正常负担下的价格等于(　)。

A、卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

B、卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

C、买方实际付出的价格+应由买方负担的税费

D、应由卖方负担的税费/应由买方缴纳的税费比率

E、买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)

8、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是(　)。

A、相邻房地产合并交易

B、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商

C、交易双方存在利害关系

D、人为哄抬价格的交易

E、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情

9、交易情况修正的方法主要有(　)。

A、总价修正

B、单价修正

C、金额修正

D、百分比修正

E、分离修正

10、房地产状况调整可分解为(　)。

A、区位状况调整

B、实物状况调整

C、权益状况调整

D、收益状况调整

E、交易状况调整

11、对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括(　)。

A、形状

B、外部配套设施

C、环境景观

D、地势

E、开发程度

12、在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有(　)。

A、比例调整

B、加法调整

C、减法调整

D、乘法调整

E、换位调整

答案部分见下一页

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一、单项选择题

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是比较法的理论依据。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。参见教材P173。

【该题针对“比较法的理论依据”知识点进行考核】

2、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。参见教材P180。

【该题针对“选取可比实例的要求”知识点进行考核】

3、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。主要从以下四个方面考虑：(1)可比实例房地产应与估价对象房地产相似，根据0.5≤可比实例/估价对象规模≤2，可得出750≤估价对象规模≤3000;(2)可比实例的交易方式应适合估价目的;(3)可比实例的成交日期应接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。参见教材P180。

【该题针对“选取可比实例的要求”知识点进行考核】

4、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。参见教材P181。

【该题针对“选取可比实例的要求”知识点进行考核】

5、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是统一付款方式。本题是余款在以后的五年每年年末平均支付,即表示每年年未的付款额为40×80%/5=6.4万元，那么，实际价格为8+6.4×(1/10%)×(1-1/(1+10%)5)=8+6.4×3.7908=32.26万元。参见教材P183。

【该题针对“统一付款方式”知识点进行考核】

6、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)。参见教材P184。

【该题针对“统一税费负担”知识点进行考核】

7、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方承担的税率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市场状况调整后价格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)。参见教材P184。

【该题针对“统一税费负担”知识点进行考核】

8、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是统一税费负担。正常成交价格=买方支付给卖方的金额+为卖方缴纳的税费。参见教材P184。

【该题针对“统一税费负担”知识点进行考核】

9、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。容积率=总建筑面积/建筑用地面积;建筑用地面积=6000/3=2000;土地单价=1800000/2000=900元/平方米。参见教材P186。

【该题针对“统一计价单位”知识点进行考核】

10、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，套内建筑面积=100-100×10%=90(㎡)，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=2600×90/100=2340(元/㎡)。参见教材P186。

【该题针对“统一计价单位”知识点进行考核】

11、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材P186。

【该题针对“统一计价单位”知识点进行考核】

12、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是300×30%=90万，余下300×(1-30%)=210万在年末支付，房地产实际价格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11万元;建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=100/90%=111.11，建筑面积单价=288.11/111.11=25930.18868元/平方米，选A。参见教材P186。

【该题针对“统一计价单位”知识点进行考核】

13、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。使用面积=100×0.8=80(㎡)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=10000×80/100=8000(元/㎡)。参见教材P186。

【该题针对“统一计价单位”知识点进行考核】

14、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。2011年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。参见教材P193。

【该题针对“市场状况调整的方法”知识点进行考核】

15、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。从2011年1月末至2011年6月末的期数为5;2011年6月末至2011年10月末的期数为4：2500×(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。参见教材P194。

【该题针对“市场状况调整的方法”知识点进行考核】

16、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：(1000×6.7+80×8)÷ 6.4=1147(美元/㎡)。参见教材P194。

【该题针对“市场状况调整的方法”知识点进行考核】

17、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。

【该题针对“市场状况调整的方法”知识点进行考核】

18、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。调整系数=1.05/0.98=1.071。参见教材P199。

【该题针对“房地产状况调整的方法”知识点进行考核】

19、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：(5700/95%)×(98%×110%)=6468 (元/㎡),再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/(1-6%)=6881(元/㎡)。参见教材P200。

【该题针对“房地产状况调整的方法”知识点进行考核】

20、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是求取单个可比实例的比较价值。可比实例正常市场价格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。房地产状况调整：4081.63×1.087=4436.73(元/㎡)。市场状况因素调整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。 参见教材P201。

【该题针对“计算单个可比实例的比较价值”知识点进行考核】

21、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是求取最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。参见教材P203。

【该题针对“计算最终的比较价值”知识点进行考核】

22、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是求取最终的比较价值。比准价格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181元/㎡。参见教材P204。

【该题针对“计算最终的比较价值”知识点进行考核】

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二、多项选择题

1、【正确答案】BCE

【答案解析】本题考查的是比较法适用的估价对象。选项B属于很少发生交易的房地产;选项C属于可比性差的房地产;选项E属于数量很少的房地产。均难以采用比较法估价。参见教材P174。

【该题针对“比较法适用的估价对象”知识点进行考核】

2、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是比较法估价需要具备的条件。运用比较法估价要消除以下方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象的价值差异：①成交价格与比较价值的内涵和形式不同;②特殊交易情况与正常交易情况不同;③成交日期与价值时点不同;④可比实例状况与估价对象状况不同。参见教材P175。

【该题针对“比较法估价需要具备的条件”知识点进行考核】

3、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是比较法估价的操作步骤。运用比较法估价一般分为4大步骤：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例成交价格进行处理;④计算比较价值。参见教材P175。

【该题针对“比较法估价的操作步骤”知识点进行考核】

4、【正确答案】ACDE

【答案解析】本题考查的是搜集交易实例的要求。在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③交易方式;④成交日期;⑤成交价格;⑥交易目的。参见教材P177。

【该题针对“搜集交易实例的要求”知识点进行考核】

5、【正确答案】ABD

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。参见教材P180。

【该题针对“选取可比实例的要求”知识点进行考核】

6、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是统一财产范围。房地产范围不同的情况在实际估价中主要有3种：含有非房地产成分;带有债权债务的房地产;房地产实物范围不同。参见教材P182。

【该题针对“统一财产范围”知识点进行考核】

7、【正确答案】AE

【答案解析】本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额;正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额;正常负担下的价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率);正常负担下的价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率);参见教材P184。

8、【正确答案】ACD

【答案解析】本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格;交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。参见教材P189。

【该题针对“造成成交价格偏离正常价格的因素”知识点进行考核】

9、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有：(1)总价修正、单价修正;(2)金额修正、百分比修正。参见教材P190。

【该题针对“交易情况修正的方法”知识点进行考核】

10、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。参见教材P196。

【该题针对“房地产状况调整的内容”知识点进行考核】

11、【正确答案】ADE

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的因素。参见教材P196。

【该题针对“房地产状况调整的内容”知识点进行考核】

12、【正确答案】BD

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有加法调整和乘法调整。参见教材P200。

【该题针对“房地产状况调整的方法”知识点进行考核】

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