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第八章 房地产开发项目可行性研究
一、单项选择题
1、房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目( )前，分析论证项目目标实现的可能性的科学方法。
A、规划
B、设计
C、施工
D、投资决策
2、分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定是( )阶段需要解决的问题。
A、投资机会研究
B、初步可行性研究
C、详细可行性研究
D、项目评估与决策
3、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达( )。
A、10%
B、5%
C、15%
D、20%
4、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是( )。
A、开发项目所处区位和具体位置
B、项目所在城市、区和街道
C、土地面积和规划用途
D、土地开发状况和地上物状况
5、( )阶段，根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。
A、编制可行性研究报告
B、调查研究
C、财务评价和综合评价
D、方案选择和优化
6、( )的分许与选择。主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等进行选择。
A、融资方式与资金结构
B、产品经营方式
C、开发内容和规模
D、合作方式
7、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造( )个基本评价方案。
A、1～2
B、2～3
C、2～4
D、3～5
8、开发贷款的贷款利率属于( )。
A、时间类参数
B、资金类参数
C、融资类参数
D、收益类参数
9、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和( )构成。
A、基础设施建设费
B、公共配套设施建设费
C、城市建设配套费
D、不可预见费
10、一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的( )左右。
A、3%
B、4%
C、5%
D、6%
11、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是( )。
A、土地费用
B、前期工程费
C、勘察设计费
D、基础设施建设费
12、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于( )。
A、单元估算法
B、概算指标法
C、单位指标估算法
D、工程量近似匡算法
13、小区内停车场建设费属于( )。
A、公共配套设施建设费
B、建筑安装工程费
C、基础设施建设费
D、物业管理维修资金
14、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的( )左右。
A、5%
B、8%
C、10%
D、15%
15、下列不属于管理费用的是( )。
A、管理人员工资
B、职工教育经费
C、户外发布会
D、技术开发费
16、以下各项中，不属于租售计划主要内容的是( )。
A、拟租售物业的类型、时间和数量
B、租售价格
C、租售收入及收款方式
D、租售方式
17、通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及( )分析。
A、利息支付能力
B、投资者出资能力
C、资金平衡
D、投资者贷款能力
18、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是( )。
A、回收固定资产余值
B、开发建设投资
C、长期借款
D、净转售收入
19、( )反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
A、借款还本付息估算表
B、利润表
C、投资各方现金流量表
D、财务计划现金流量表
20、反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况的报表是( )。
A、损益表
B、资产负债表
C、利润分配表
D、现金流量表
21、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、( )。
A、盈亏平衡分析表
B、敏感性分析表
C、投入产出分析表
D、投资计划与资金筹措表
二、多项选择题
1、可行性研究的作用有( )。
A、项目投资决策的依据
B、筹集建设资金的依据
C、对项目进行经济评价的依据
D、编制下阶段规划设计工作的依据
E、开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
2、可行性研究内中，需要编制开发建设计划，其中前期开发计划包括( )。
A、项目创意
B、可行性研究
C、获取土地使用权
D、单项工程开工时间
E、单项工程竣工时间
3、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有( )。
A、项目用地
B、市场的供给和需求量
C、价格
D、竞争能力
E、外围基础设施
4、房地产开发项目策划中，区位分析与选择包括( )。
A、地域分析与选择
B、具体地点的分析与选择
C、建筑总面积的分析与选择
D、平面布置的分析与选择
E、对出售、出租、自营等方式进行选择
5、以下各项中，需要在具体的评价方案中加以明确的是( )。
A、开发项目拟建设的物业类型
B、合作方式与合作条件
C、建筑面积的规模和物业档次
D、开发项目的规划设计条件
E、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例
6、经济评价基础参数中，时间类参数包括( )。
A、计息期的起始时间点
B、开发期的起始时间点
C、建设期的起始时间点
D、出租经营期的起始时间点
E、投资回收期的起始时间点
7、集体土地征收费用主要包括( )。
A、土地补偿费
B、安置补助费
C、地上附着物补偿费
D、青苗补偿费
E、转让土地的土地转让费
8、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括( )。
A、建筑安装工程费
B、国有土地使用权出让金
C、土地开发成本
D、公共配套设施建设费
E、土地增值收益或溢价
9、勘察设计和前期工程费主要包括( )，以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
A、城市基础设施建设费
B、拆迁管理费
C、可行性研究费
D、水文地质勘探费
E、前期规划、设计费
10、下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有( )。
A、土地出让价款
B、土地购置税费
C、基础设施建设费
D、基础设施建设费
E、公共配套设施建设费
11、租售方案必须明确的问题包括( )。
A、出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系
B、租售收入
C、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量
D、租售价格
E、收款方式
12、房地产开发项目财务评价的基本报表包括( )。
A、总投资估算表
B、现金流量表
C、财务计划现金流量表
D、利润表
E、资产负债表
13、下列报表中，不属于房地产开发项目基本财务报表的有( )。
A、资产负债表
B、投资计划与资金筹措表
C、借款还本付息估算表
D、利润表
E、财务计划现金流量表
14、在众多辅助报表中，最主要的辅助报表包括( )。
A、经营成本估算表
B、借款还本付息计划表
C、投资计划与资金筹措表
D、销售收入与营业税金及附加估算表
E、项目总投资估算表
15、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目( )。
A、是否有足够的资金来源
B、是否有较为广阔的市场
C、是否具有较理想的盈利能力
D、是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力
E、项目是否可行
答案部分见下一页
一、单项选择题
1、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是可行性研究的含义和目的。房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目投资决策前，分析论证项目目标实现的可能性的科学方法。参见教材P249。
【该题针对“可行性研究的含义和目的”知识点进行考核】
2、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段主要解决的问题包括：(1)分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定;(2)是否有进行详细可行性研究的必要;(3)有哪些关键问题需要进行辅助研究。参见教材P252。
【该题针对“可行性研究的工作阶段”知识点进行考核】
3、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。参见教材P252。
【该题针对“可行性研究的工作阶段”知识点进行考核】
4、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是可行性研究的内容。可行性研究中的开发项目用地现状调查主要包括：开发项目用地所处区位和具体位置，用地范围与四至情况，地质和土壤条件，土地面积和规划用途，包括上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线等主要市政管线的现状，当前土地开发状况和地上物状况，场地平整状况等。参见教材P253。
【该题针对“可行性研究的内容”知识点进行考核】
5、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是可行性研究的步骤。方案选择和优化阶段。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托单位或部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。参见教材P255。
【该题针对“可行性研究的步骤”知识点进行考核】
6、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发合作方式的分许与选择。主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等开发合作方式进行选择。参见教材P257。
【该题针对“房地产开发项目策划”知识点进行考核】
7、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是构造评价方案。在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。参见教材P257。
【该题针对“构造评价方案”知识点进行考核】
8、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是选择基础参数。融资相关系数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例(通常为总投资的20%～35%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。参见教材P258。
【该题针对“选择基础参数”知识点进行考核】
9、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是投资估算。以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。参见教材P259。
【该题针对“投资估算”知识点进行考核】
10、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是投资估算。一般情况下，规划设计费为建筑安装工程得的3%左右。参见教材P260。
【该题针对“投资估算”知识点进行考核】
11、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是投资估算。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。参见教材P260。
【该题针对“投资估算”知识点进行考核】
12、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是投资估算。概算指标法常使用的估算公式是：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积。参见教材P261。
【该题针对“投资估算”知识点进行考核】
13、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是投资估算。公共配套设施建设费主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。参见教材P261。
【该题针对“投资估算”知识点进行考核】
14、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是投资估算。财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。参见教材P262。
【该题针对“投资估算”知识点进行考核】
15、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是投资估算。户外发布会属于销售费用。参见教材P262。
【该题针对“投资估算”知识点进行考核】
16、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是收入估算与资金筹措。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。参见教材P264。
【该题针对“收入估算与资金筹措”知识点进行考核】
17、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。参见教材P267。
【该题针对“基本报表”知识点进行考核】
18、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。参见教材P268。
【该题针对“基本报表”知识点进行考核】
19、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。参见教材P270。
【该题针对“基本报表”知识点进行考核】
20、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是基本报表。资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。参见教材P272。
【该题针对“基本报表”知识点进行考核】
21、【正确答案B
【答案解析】本题考查的是可行性研究报告的基本构成。对于正文中不便插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后，按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。参见教材P280。
【该题针对“可行性研究报告的基本构成”知识点进行考核】
二、多项选择题
1、【正确答案】ABDE
【答案解析】本题考查的是可行性研究的作用。可行性研究的作用：申请项目核准的依据;项目投资决策的依据;筹集建设资金的依据;开发商与有关各部门签订协议、合同的依据;下阶段规划设计工作的依据。参见教材P249～250。
【该题针对“可行性研究的作用”知识点进行考核】
2、【正确答案】ABC
【答案解析】本题考查的是可行性研究的内容。前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。参见教材P254。
3、【正确答案】BCD
【答案解析】本题考查的是可行性研究的步骤。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。参见教材P255。
【该题针对“可行性研究的步骤”知识点进行考核】
4、【正确答案】AB
【答案解析】本题考查的是房地产开发项目策划。房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。选项C、D属于开发内容和规模的分析与选择，选项E为产品经营方式的分析与选择。参见教材P25,6。
【该题针对“房地产开发项目策划”知识点进行考核】
5、【正确答案】ABCE
【答案解析】本题考查的是构造评价方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。参见教材P257。
【该题针对“构造评价方案”知识点进行考核】
6、【正确答案】BCD
【答案解析】本题考查的是选择基础参数。时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期。参见教材P258。
【该题针对“选择基础参数”知识点进行考核】
7、【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是投资估算。集体土地征收费用主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金。参见教材P258。
8、【正确答案】BCE
【答案解析】本题考查的是投资估算。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。参见教材P259。
【该题针对“投资估算”知识点进行考核】
9、【正确答案】CDE
【答案解析】本题考查的是投资估算。勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。参见教材P260。
【该题针对“投资估算”知识点进行考核】
10、【正确答案】CDE
【答案解析】本题考查的是投资估算。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。参见教材P260。
【该题针对“投资估算”知识点进行考核】
11、
【正确答案】AC
【答案解析】本题考查的是收入估算与资金筹措。租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，冰妖考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。对于一个具体的项目而言，必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量。参见教材P264。
【该题针对“收入估算与资金筹措”知识点进行考核】
12、【正确答案】BCDE
【答案解析】本题考查的是基本报表。房地产开发项目财务评价的基本报表包括现金流量表、财务计划现金流量表、利润表、资产负债表。参见教材P267。
【该题针对“基本报表”知识点进行考核】
13、【正确答案】BC
【答案解析】本题考查的是基本报表。基本报表有现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表。参见教材P267。
【该题针对“基本报表”知识点进行考核】
14、【正确答案】ABCE
【答案解析】本题考查的是辅助报表。上述辅助报表中，项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表为最主要的辅助报表。参见教材P274。
【该题针对“辅助报表”知识点进行考核】
15、【正确答案】CDE
【答案解析】本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力(是否达到了同类项目的社会平均收益率标准)、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。参见教材P282。
【该题针对“可行性研究报告正文的写作要点”知识点进行考核】
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