2019房地产估价师《制度与政策》章节考点习题：第七章

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第七章第一节

1、不动产是指(　)等定着物。

A.土地　　　　

B.海域

C.房屋　　　　

D.林木

E.汽车

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是不动产登记的概念和范围。根据《不动产登记暂行条例》第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。参见教材P130。

2、下列不属于不动产物权的是(　)。

A.所有权

B.用益物权

C.担保物权

D.生存权

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是不动产登记的概念和范围。根据《物权法》，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。参见教材P130。

3、不动产登记的目的是(　)。

A.保护不动产权利人的物权

B.维护交易安全

C.利于国家对不动产征收赋税和进行宏观调控

D.利于国家对不动产进行管理

E.有利于开发商促销

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是不动产登记的目的。不动产登记的目的包括：保护不动产权利人的物权;维护交易安全;利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。参见教材P132。 　　

4、下列不属于不动产登记的载体是(　)。

A.不动产登记簿

B.不动产权证书

C.不动产登记证明

D.不动产购买协议

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。参见教材P133。

5、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。参见教材P133。

6、不动产登记簿必须采用电子介质。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。参见教材P133。

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第七章第二节

1、预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起(　)个月内未申请登记的，预告登记失效。

A.1　　　　　　　　

B.2

C.3　　　　　　　　

D.6

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见教材P136。 　　

2、根据《物权法》，不动产用益物权包括(　)。

A.土地承包经营权

B.建设用地使用权

C.宅基地使用权

D.地役权

E.建设用地所有权

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。根据《物权法》，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。参见教材P136。

3、一般抵押权登记包括抵押权的(　)。

A.设立登记

B.变更登记

C.转移登记

D.注销登记

E.更正登记

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。一般抵押权登记包括抵押权设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。参见教材P136。

4、最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，不动产登记机构可以办理最高额抵押权转移登记。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。参见教材P137。 　　

5、在建工程抵押不属于抵押权登记的范畴。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。在建工程抵押权登记包括设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。参见教材P137。 　　

6、我国负责指导监督全国不动产登记的部门是(　)。

A.住房城乡建设部

B.国家林业局

C.国土资源部

D.农业部

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。2013年12月，中央机构编制委员会印发了《中央编办关于整合不动产登记职能的通知》，确定国土资源部负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。住房城乡建设部、国家林业局、国家海洋局等协同国土资源部分别指导房屋、林地、海域登记工作。参　　

7、土地的初始登记包括国有与集体土地所有权的初始登记。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。由于土地的国家所有权可以不办理登记，土地的初始登记仅指集体土地所有权的初始登记。参见教材P134。

8、转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。参见教材P135。

9、被查封、预査封的房屋，在查封、预查封期间可以办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。被查封、预査封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。参见教材P135。 　　

10、预登记，是指在本登记之前进行的登记，其具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。参见教材P136。

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第七章第三节

1、下列有关丘的表述中，不正确的是(　)。

A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B.房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制

C.组合丘一定大于独立丘

D.房屋权属证书中应注明丘号

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。组合丘不一定大于独立丘。参见教材P143。

2、在宗地面积测算中，不能计入宗地面积的范围有(　)。

A.已明确使用权属的间距地

B.市政管辖的道路、街道用地

C.公共使用的排污沟

D.经规划部门核定的公共用地

E.房地产证记载范围内的用地

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。不计入宗地面积的范围有：(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地;(2)市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地;(3)公共使用的河滩、水沟、排污沟;(4)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地;(5)其他按规定不计入宗地面积的。参见教材P143～144。

3、(　)是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。

A.房屋使用面积

B.房屋建筑面积

C.房屋共有建筑面积

D.房屋产权面积

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。参见教材P144。

4、根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是(　)。

A.无顶盖的室外楼梯

B.无柱的雨篷

C.无顶盖的阳台

D.房屋之间无上盖的架空通廊

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。无顶盖的室外楼梯属于计算一半建筑面积的范围。参见教材P145。

5、根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是(　)。

A.无柱的雨篷

B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊

C.房屋内高度在2.20m以上的技术层

D.与室内不相通的装饰性阳台

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算全部建筑面积。无柱的雨篷，与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，均不计算建筑面积。参见教材P145。

6、挑廊(　)计算建筑面积。

A.按其围护结构外围水平投影面积的一半

B.按其外围水平投影面积

C.一般不

D.按净面积

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。参见教材P145。　　

7、下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有(　)。

A.层高超过2.20m(含2.20m)的永久性建筑不计算建筑面积

B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积

C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积

D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积

E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

『正确答案』BD

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。层高超过2.20m(含2.20m)的永久性建筑，应计算建筑面积;与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的。参见教材P145。

8、根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是(　)。

A.属永久性建筑有柱的货棚

B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊

C.无顶盖的室外楼梯

D.与室内不相通的类似于阳台的建筑

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算全部建筑面积。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。参见教材P145。

9、【2011年真题】下列房屋部位中，不计算建筑面积的是(　)。

A.房屋的天面

B.与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊

C.有围护结构的门廊

D.不封闭有顶盖的永久性架空走廊

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。选项A房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等均不计算建筑面积。有上盖、有围护结构的建筑均计建筑面积，有一部分计算全部建筑面积，有一部分计一半建筑面积。参见教材P145。

10、【2012年真题】楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。参见教材P146。

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11、下列计算商品住宅套内墙体面积的方法中，正确的有(　)。

A.套内自有墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积

B.各套之间共有墙体，按水平投影面积的50%计入套内墙体面积

C.各套之间共有墙体，按套内建筑面积比例分摊计入套内墙体面积

D.套内小于或等于60mm厚的分隔墙，不计入套内墙体面积

E.靠近墙体的套内楼梯，按自然层面积计入套内墙体面积

『正确答案』AB

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。参见教材P146。

12、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是(　)。

A.用作公共休憩的架空层

B.本幢公共使用的电梯井

C.本幢的公共门厅

D.本幢的公共过道

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。参见教材P147。　　

13、建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P147。

14、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有(　)。

A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积

B.建在幢内且为本幢服务的配电房

C.为多幢综合楼服务的物业管理用房

D.人防用的地下室

E.用作公共休息场所的架空层

『正确答案』ACDE

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P147。

15、人防工程的地下室面积(　)建筑面积。

A.属不应分摊的共有

B.属分摊的共有

C.不属共有

D.属物业公司所有

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。(1)不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。(2)应分摊的共有建筑面积包括：①作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积;②单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。参见教材P147。　　

16、【2012年真题】写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。作为公共使用的公共门厅均需分摊面积。参见教材P147。

17、某住宅楼共有30套住宅，应分摊的共有公用面积为270 m2，参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共为2160 m2，则共有建筑面积的分摊系数为(　)。

A.0.125　　　　　　

B.3.6

C.3.75 　　　　　　

D.8

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。共有建筑面积的分摊系数K=应分摊的共有公用面积÷参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和=270÷2160=0.125。参见教材P147。　　

18、某房地产开发公司2003年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2005年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。张某于2004年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元/m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5%。

1.确定张某应分摊的共有建筑面积方法为(　)。

A.按整幢楼房各套内建筑面积比例分摊

B.按所处单元各套内建筑面积比例分摊

C.按所处楼层各套内建筑面积比例分摊

D.按整幢楼房总户数平均分摊

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产面积测算。住宅楼以幢为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。参见教材P147。

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