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第五章 房地产估价原则
一、单项选择题
1、房地产估价中，独立、客观、公正原则要求估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A、委托人
B、估价报告预期使用者
C、管理部门
D、中立
2、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在( )。
A、估价主体资格需依法取得
B、估价对象状况需依法判定
C、估价对象收益需依法确定
D、估价方法需依法选用
3、下列关于合法原则说法错误的是( )。
A、估价对象状况必须依法判定
B、合法原则中所讲的法，是广义的法
C、合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象
D、合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿
4、对于空置( )以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。
A、1年
B、2年
C、3年
D、半年
5、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地产产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则( )。
A、价值时点为未来，估价对象为未来状况
B、价值时点与房地产状况均为现在
C、价值时点为现在，估价对象为未来状况
D、价值时点为现在，估价对象为过去状况
6、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的价值时点为( )。
A、2003年6月15日
B、2003年8月15日
C、签订估价委托合同之日
D、估价人员与委托人商定的某日
7、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是( )。
A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
8、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。
A、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
B、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
C、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
D、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
9、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的( )。
A、合法原则
B、最高最佳使用原则
C、替代原则
D、公平原则
10、整个比较法可以说是以( )为基础的。
A、收益递增递减原理
B、均衡原理
C、适合原理
D、替代原理
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11、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按( )进行估价。
A、超市用途
B、社会平均收益
C、地价加房价
D、服装店用途
12、( )是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。
A、均衡原理
B、使用管制
C、收益递减规律
D、边际效用递减规律
13、( )是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。
A、收益递增递减原理
B、均衡原理
C、适合原理
D、替代原理
14、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( )进行评估。
A、工业厂房
B、工业用地
C、商品住宅
D、商住用地
15、如果某房地产现状价值>(新建房地产的价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)，则应以( )进行估价。
A、保持现状前提
B、装修改造前提
C、转换用途前提
D、重新利用前提
16、当(新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途的房地产价值时，应以( )为前提进行估价。
A、维持现状
B、装饰装修改造
C、改变用途
D、重新利用
17、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用( )的估计值。
A、正常
B、较低
C、平均
D、较高
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二、多项选择题
1、房地产估价原则主要有( )。
A、独立、客观、公正原则
B、合法原则
C、价值时点原则
D、替代原则
E、放张原则
2、为评估出客观合理的价值，估价人员应本着( )假设等进行估价。
A、各方估价利害关系人均是利己并理性的
B、估价人员应“换位思考”
C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值
D、估价人员以老师身份反复、精细的权衡评估价值
E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值
3、土地权属证书有( )。
A、《国有土地使用证》
B、《集体土地所有证》
C、《集体土地使用证》
D、《土地他项权利证明书》
E、《国有土地所有证》
4、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件( )。
A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金
B、取得土地使用权证书
C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上
5、最高最佳利用必须同时满足以下条件( )。
A、法律上允许
B、技术上可能
C、经济上可行
D、价值可取
E、流程上紧凑
6、估价中的最高最佳利用具体包括( )等。
A、最佳用途
B、最佳位置
C、最佳规模
D、最佳环境
E、最佳档次
7、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。
A、最佳经营手段
B、最佳规模
C、最佳管理方式
D、最佳集约度
E、最佳投资渠道
答案部分见下一页
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一、单项选择题
1、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是独立、客观、公正原则。房地产估价中，独立、客观、公正原则要求估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。参见教材P154。
【该题针对“独立、客观、公正原则”知识点进行考核】
2、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。参见教材P156。
【该题针对“合法原则”知识点进行考核】
3、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。参见教材P156。
【该题针对“合法原则”知识点进行考核】
4、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是合法原则。对于空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。参见教材P158。
【该题针对“合法原则”知识点进行考核】
5、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。参见教材P162。
【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】
6、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是价值时点原则。要以原价值时点的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。参见教材P162。
【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】
7、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是价值时点原则。A价值时点还是原来的估价结果对应的时间(在过去);B价值时点在现在;而估价对象都是过去和现在价值差;C价值时点和估价对象都是现在;D补偿标准是现在给，房地产状况是未来的期房。参见教材P162。
【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】
8、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是价值时点原则。投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况，在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。参见教材P162。
【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】
9、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是替代原则。替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。参见教材P164。
【该题针对“替代原则”知识点进行考核】
10、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是替代原则。整个比较法可以说是以替代原理为基础的。参见教材P165。
【该题针对“替代原则”知识点进行考核】
11、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次，该房地产最好的用途即服装店用途。参见教材P166。
【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】
12、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。收益递减规律是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。参见教材P167。
【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】
13、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P167。
【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】
14、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。在合法的前提下采用最高最佳原则估价，故采用商业住宅用途估价。参见教材P166。
【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】
15、【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。现有房地产应维持现状的条件是：(新房地产的价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)<现有房地产的价值。参见教材P169。
【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】
16、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。参见教材P170。
【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】
17、【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是谨慎原则。在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。参见教材P171。
【该题针对“谨慎原则”知识点进行考核】
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二、多项选择题
1、【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是房地产估价原则的含义。房地产估价的原则包括：独立、客观、公正原则;合法原则;价值时点原则;替代原则;最高最佳利用原则;谨慎原则。参见教材P153。
2、【正确答案】ABD
【答案解析】本题考查的是独立、客观、公正原则。在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值，估价师首先应本着以下假设进行估价：各方当事人均是利己并理性的;其次，估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值;然后，估价师再以老师的身份来反复、精细地权衡评估价值。在此基础上自然就能够得出一个对各方估价利害关系人来说均为公平合理的评估价值。参见教材P155。
【该题针对“独立、客观、公正原则”知识点进行考核】
3、【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是合法原则。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。参见教材P157。
4、【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是合法原则。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。参见教材P159。
【该题针对“合法原则”知识点进行考核】
5、【正确答案】ABC
【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。选项D错误，最高最佳利用应当满足的是价值最大化，选项E错误，流程上紧凑无关最高最佳利用原则。参见教材P166。
【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】
6、【正确答案】ACE
【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳用途、规模、档次。参见教材P166。
【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】
7、【正确答案】BD
【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P167。
【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】
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