2019房地产估价师《理论与方法》章节精选习题：第一章

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第一章　房地产估价概论

一、单项选择题

1、房地产估价是评估房地产的(　)。

A、价值

B、使用价值

C、交换价格

D、市场价格

2、(　)一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。

A、实际成交价格

B、评估价值

C、评估价格

D、真实价值

3、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是(　)。

A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B、房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见

C、房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围

D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

4、专业估价与非专业估价的本质区别不包括(　)。

A、具有公信力

B、实行有偿服务

C、目的是评估市场价值

D、由专业估价机构和专业估价人员完成

5、某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，并为80万元贷款担保。问：最多还可以为(　)万元的贷款提供抵押担保。

A、100

B、80

C、20

D、90

6、除了耕地占用税和(　)应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A、房产税

B、土地增值税

C、城镇土地使用税

D、契税

7、下列关于房地产估价当事人的说法中正确的是(　)。

A、估价委托人一定是估价对象权利人

B、估价对象权利人一般都是估价利害关系人

C、估价报告使用人一定是估价利害关系人

D、估价委托人一定是估价报告使用人

8、一个估价项目中的价值时点，本质上是由(　)决定的。

A、估价委托合同签订时间

B、估价目的

C、实地查勘估价对象的时间

D、委托人意愿

9、房地产估价从某种意义上讲是(　)房地产的价值。

A、发明

B、发现

C、创造

D、确定

10、在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是±(　)%，有时误差范围放宽到±15%。

A、5

B、10

C、15

D、25

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11、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有(　)和价值量大的特性。

A、独一无二

B、供给有限

C、流动性差

D、不可移动

12、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、各套型之间进行分配，属于(　)业务。

A、价值分配

B、提升评估

C、价值减损评估

D、相关经济损失评估

13、在抵押贷款后需要提供的房地产估价服务是(　)。

A、房地产抵押价值评估

B、抵押成数测算

C、抵押房地产价值动态评估

D、房地产贷款项目评价

14、在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是(　)。

A、确定保险标的的价值和保险金额

B、确定保险事故发生后的保险赔偿金额

C、确定保险事故发生后的保险标的的价值

D、确定保险期间保险标的的价值

15、商品住宅可同时采用市场法、收益法和(　)估价，以相互验证，但不互相替代。

A、路线价法

B、成本法

C、长期趋势法

D、假设开发法

16、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有(　)。

A、应做到诚实正直、公正执业

B、通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目

C、未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D、不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

17、房地产估价其他方面的需要，指的是(　)。

A、办理出国移民提供财产证明的需要

B、房地产征收的需要

C、房地产抵押的需要

D、房地产租赁的需要

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二、多项选择题

1、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有(　)。

A、放弃这个项目

B、努力学习，边学边干

C、埋头苦干，克服困难完成项目

D、找别人完成项目，签自己的名

E、对自己不能胜任的部分工作，主动请有关老师提供专业帮助

2、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于(　)。

A、体现估价师的专业胜任能力

B、反映估价师的职业道德

C、保护估价师和估价机构

D、保护估价报告使用人

E、规避估价风险

3、房地产估价原则包括(　)。

A、独立

B、客观

C、公正

D、守法

E、自律

4、关于基本估价方法，美国体系分为(　)等。

A、比较法

B、投资法

C、剩余法

D、成本法

E、收益法

5、在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括(　)。

A、增加抵押贷款

B、抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C、抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D、处置抵押房地产

E、租赁抵押房地产

6、关于房地产征收、征用，下列描述正确的是(　)。

A、征收的实质是强制收买，所有权的改变，不返还

B、征用的实质是强制使用，是一种强制的临时使用房地产的行为

C、征收的实质是强制收买，是一种强制的临时使用房地产的行为

D、征用的实质是强制使用，所有权的改变，不返还

E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿

7、估价当事人包括(　)。

A、估价师

B、估价机构

C、估价委托人

D、估价人员和估价委托人，但不包括估价机构

E、ABC项都包括

8、专业估价的特点主要有(　)。

A、由取得相关资格的专业人员完成

B、是一种专业意见

C、具有社会公信力

D、有偿或者无偿服务

E、承担法律责任

9、下列关于房地产估价的表述中，正确的是(　)。

A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C、房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

E、根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价

10、房地产市场作为不完全市场是因为房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合(　)。

A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买

B、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格

C、商品可转让且可发生空间位置的移动

D、买者和卖者都有进出市场的自由

E、买者和卖者的人数众多

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11、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有(　)。

A、某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

B、某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关老师提供专业帮助

C、某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

D、估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

E、某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

12、下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有(　)。

A、做到诚实正直公正执业

B、为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

C、未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D、应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

E、不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

13、有关房地产的价值和价格，下列正确的描述是(　)。

A、房地产价值更加科学、准确

B、房地产的价值是房地产真实所值

C、房地产的价格围绕其价值上下波动

D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况

E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

14、关于房地产估价的本质，下列说法正确的是(　)。

A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

C、房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证

D、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内

E、房地产估价既是一门科学又是一门艺术

15、房地产估价机构资质等级可分为(　)。

A、暂定期内的三级资质

B、三级资质

C、二级资质

D、一级资质

E、临时级资质

16、在房地产估价中，如果估价目的不同，则(　)。

A、估价的依据有可能不同

B、估价的方法有可能不同

C、估价对象的范围有可能不同

D、不影响估价结果

E、不影响估价报告的用途

17、房地产抵押对房地产估价的需要，包括下列(　)。

A、抵押期间对抵押房地产进行动态监测

B、抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

C、租赁抵押房地产

D、增加抵押贷款

E、处置抵押房地产

18、与房地产有关的税种中，属于专门针对房地产设置的税种是(　)。

A、房产税

B、城镇土地使用税

C、城市维护建设税

D、耕地占用税

E、契税

19、目前，我国土地使用权出让的主要方式有(　)。

A、招标

B、拍卖

C、挂牌

D、协议

E、自由买卖

20、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有(　)。

A、独一无二

B、寿命长久

C、供给有限

D、价值量大

E、保值增值

答案部分见下一页

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一、单项选择题

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。房地产评估的是房地产的价值而不是价格。参见教材P5。

【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

2、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。实际成交时的交易情况不一定正常。参见教材P9。

【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

3、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。参见教材5～11。

【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

4、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。本质区别除ABD外还有专业估价机构提供的是专业意见、要承担法律责任。参见教材P2。

【该题针对“房地产估价的含义”知识点进行考核】

5、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-80=20。参见教材P15。

【该题针对“房地产抵押的需要”知识点进行考核】

6、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产税收的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。参见教材P16。

【该题针对“房地产税收的需要”知识点进行考核】

7、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是估价当事人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。参见教材P29。

【该题针对“估价当事人”知识点进行考核】

8、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是价值时点。价值时点是不可以随意确定的，应当根据估价目的来确定。参见教材P31。

【该题针对“价值时点”知识点进行考核】

9、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。参见教材P7。

【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

10、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。法官使用的误差范围是±10%，有时误差范围放宽到±15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到±20%。参见教材P9。

【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

11、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产估价的必要性。一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。参见教材P11。

【该题针对“房地产估价的必要性”知识点进行考核】

12、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配属于房地产价值分配业务。参见教材P4。

【该题针对“房地产估价的含义”知识点进行考核】

13、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产抵押的需要。ABD都属于贷款前期的估价服务项目。C属于抵押贷款后的服务。参见教材P15。

【该题针对“房地产抵押的需要”知识点进行考核】

14、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产保险的需要。BC是保险事故发生后出现的估价需求。D是保险期间出现的估价需求。参见教材P21。

【该题针对“房地产保险的需要”知识点进行考核】

15、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是估价方法。商品住宅可同时采用市场法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。参见教材P35。

【该题针对“估价方法”知识点进行考核】

16、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中说明。参见教材P36。

【该题针对“房地产估价职业道德”知识点进行考核】

17、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是其他方面的需要。办理出国移民提供财产证明需要的估价服务属于房地产估价其他方面的需要。参见教材P26。

【该题针对“其他方面的需要”知识点进行考核】

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二、多项选择题

1、【正确答案】AE

【答案解析】本题考查的是房地产估价职业道德。BCD都是违反职业道德中“具备专业胜任能力”要求的。参见教材P36。

【该题针对“房地产估价职业道德”知识点进行考核】

2、【正确答案】CDE

【答案解析】本题考查的是估价假设。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。参见教材P34。

【该题针对“估价假设”知识点进行考核】

3、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是估价原则。在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：独立、客观、公正原则;合法原则;价值时点原则;替代原则;最高最佳利用原则。参见教材P32。

【该题针对“估价原则”知识点进行考核】

4、【正确答案】ADE

【答案解析】本题考查的是估价方法。美国体系评估方法为：成本法、市场比较法、收益法三种。参见教材P34。

5、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要一共有5种：初次抵押估价;再次抵押估价;续贷抵押估价;抵押期间估价;抵押房地产处置估价。参见教材P15。

【该题针对“房地产抵押的需要”知识点进行考核】

6、【正确答案】AB

【答案解析】本题考查的是房地产征收征用的需要。征收、征用都不是无偿的，必须依法给予补偿。参见教材P17。

【该题针对“房地产征收征用的需要”知识点进行考核】

7、【正确答案】ABCE

【答案解析】本题考查的是估价当事人。估价当事人包括估价委托人、估价机构和估价师。参见教材P27。

【该题针对“估价当事人”知识点进行考核】

8、【正确答案】ABCE

【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，专业估价主要有以下5个特点：①由专业人员完成——专业估价是由专业估价机构和专业估价人员来完成的;②是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的;③具有社会公信力——专业估价的结果较为科学、准确、客观，具有社会公信力;④实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务;⑤承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。参见教材P2。

【该题针对“房地产估价的含义”知识点进行考核】

9、【正确答案】ABDE

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。估价的误差要适度，应有合理的范围，C错。参见教材P5～10。

【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

10、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是房地产估价的必要性。经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：

①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;

②买者和卖者的人数众多;

③买者和卖者都有进出市场的自由;

④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;

⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;

⑥买者和卖者无串通共谋行为;

⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;

⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。

一个市场如果不符合上述八条中的任何一条，就是不完全市场。参见教材P12。

【该题针对“房地产估价的必要性”知识点进行考核】

11、【正确答案】ADE

【答案解析】本题考查的是房地产估价职业道德。A因为存在利益相关关系，应该回避;选项C向不相关的人员泄密是违背职业道德的，但是向行业组织提供检查资料是应尽义务;D估价时，不得迎合委托人的估价结果要求;E不得允许他人使用自己的名义。参见教材P36。

【该题针对“房地产估价职业道德”知识点进行考核】

12、【正确答案】ACE

【答案解析】本题考查的是房地产估价职业道德。B超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的，对于部分超越了估价机构专业胜任能力的，可以用合作或者聘请老师的方式提升自己的专业能力;D不能收取任何额外费用。参见教材P36。

【该题针对“房地产估价职业道德”知识点进行考核】

13、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。价值为物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”;价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生的、已完成的、能够观察到的事实，因人而异，时高时低。参见教材P5。

【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

14、【正确答案】BDE

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价是评估房地产的价值而不是价格，A错。房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证，C错误。参见教材P5。

【该题针对“房地产估价的特点”知识点进行考核】

15、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是估价当事人。房地产估价机构资质等级可分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质。参见教材P28。

【该题针对“估价当事人”知识点进行考核】

16、【正确答案】AC

【答案解析】本题考查的是估价目的。不同的估价目的将影响估价结果。估价目的不同会影响估价报告的用途。参见教材P29。

【该题针对“估价目的”知识点进行考核】

17、【正确答案】ABDE

【答案解析】本题考查的是房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5 种：初次抵押估价，再次抵押估价，续贷抵押估价，抵押期间估价，抵押房地产处置估价。参见教材P15。

【该题针对“房地产抵押的需要”知识点进行考核】

18、【正确答案】ABDE

【答案解析】本题考查的是房地产税收的需要。C属于具有普遍调解功能的税种。参见教材P16。

【该题针对“房地产税收的需要”知识点进行考核】

19、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是国有建设用地使用权出让的需要。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。参见教材P23。

【该题针对“国有建设用地使用权出让的需要”知识点进行考核】

20、【正确答案】AD

【答案解析】本题考查的是房地产估价的必要性。专业估价需要其独一无二，且价值量大。参见教材P11。

【该题针对“房地产估价的必要性”知识点进行考核】

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