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第一节 房地产开发企业的管理
一、房地产开发企业的概念、特征及分类(考点、了解)
房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。又称为开发商、发展商、建设单位、房地产开发公司。
房地产开发企业一般具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征。
依据《中华人民共和国公司法》，房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司。
二、房地产开发企业的设立条件(考点、了解)
《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：
(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构;
(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;
(3)注册资本100万元以上;
(4)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员;
(5)法律、法规规定的其他条件。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件做出高于以上的规定。
三、房地产开发企业资质等级(考点、了解)
《房地产开发企业资质管理规定》(原建设部令第77号)规定，国家对房地产开发企业实行资质管理。
房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，资质等级的条件见表5-1：
房地产开发企业资质等级条件 表5-1
| 资质等级 | 注册资本 （万元） |
从事房地产开发经营时间（年） | 近3年房屋建筑面积累计竣工（万m2） | 连续几年建筑工程质量合格率达到100% | 上一年度屋建筑施工面积 （万m2） |
专业管理人员（人数） | ||
| 其中： | ||||||||
| 中级以上职称管理人员 | 持有资格证书的专职会计人员 | |||||||
| 一级资质 | ≥5000 | ≥5 | ≥30 | 5 | ≥15 | ≥40 | ≥20 | ≥4 |
| 二级资质 | ≥2000 | ≥3 | ≥15 | 3 | ≥10 | ≥20 | ≥10 | ≥3 |
| 三级资质 | ≥800 | ≥2 | ≥5 | 2 | ≥10 | ≥5 | ≥2 | |
| 四级资质 | ≥100 | ≥1 | 已竣工的建筑工程 | ≥5 | ≥2 | |||
另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行
了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，且从未发生过重大工程质量事故。
四、房地产开发企业设立的程序(考点、了解)
新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
(1)营业执照复印件;
(2)企业章程;
(3)验资证明;
(4)企业法定代表人的身份证明;
(5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
【例题】
新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。( )
『正确答案』错误
『答案解析』本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。参见教材P90。
【例题】房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。
『正确答案』正确
『答案解析』本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：(1)营业执照复印件;(2)企业章程;(3)验资证明;(4)企业法定代表人的身份证明;(5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。参见教材P90。
五、房地产开发企业资质管理(考点、了解)
(一)管理机构
国务院住房城乡建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
(二)实行分级审批
一级资质由省、自治区、直辖市住房城乡建设行政主管部门初审，报国务院住房城乡建设行政主管部门审批;二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设行政主管部门制定。
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