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第三节 房地产供求与价格
1.房地产需求
(1)房地产需求的含义
房地产需求，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
需求的条件：愿意购买+购买支付能力
房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。即市场需求是所有消费者需求的总和。
【例题】形成房地产有效需求必须具备的条件有( )。
A.消费者有购买房地产的意愿
B.消费者能够承受并支付得起房地产价格
C.城市经济高速发展
D.人口急剧增长
E.房地产供给大于房地产需求
『正确答案』AB
『答案解析』本题考查的是房地产需求。需求的形成条件有两个：①消费者愿意购买，即有购买欲望;②消费者能够购买，即有支付能力。参见教材P85。
(2)决定房地产需求量的因素(5因素)
1)该种房地产的价格水平。(一般是负相关，例外——炫耀物品和吉芬物品)
房地产的价格上涨，需求就会减少;下降，需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关，被称为需求规律。
需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。
吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上涨，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这种现象在当时称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后因此称为吉芬物品。(越贵越买)
2)消费者的收入水平。(正常商品正相关，低档商品负相关)
当消费者的收入增加时，正常商品需求增加;相反，就会减少对该种商品的需求。
低档商品，当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。
3)消费者的偏好(正相关)
当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产的需求就会增加;相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，偏好郊区住房，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。
消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。
4)相关物品的价格水平。(区分互补品和替代品)
当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。
在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。(举例：保障性住房与商品住房)
某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。
5)消费者对未来的预期。
消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受他对未来预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于他对未来房地产价格涨落的预期。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵”;相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低”。这就是通常所讲的“买涨不买落”。
当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加;反之，消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。
【例题】需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有( )。
A.炫耀性物品
B.“吉芬”物品
C.低档商品
D.高档商品
E.急需商品
『正确答案』AB
『答案解析』本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。参见教材P86。
【例题】下列情形中会导致房地产当前需求增加的有( )。
A.消费者的收入增加
B.作为替代品的房地产的价格上升
C.作为互补品的房地产的价格上升
D.消费者预期其未来的收入增加
E.消费者预期未来的房地产价格上升
『正确答案』ABDE
『答案解析』本题考查的是房地产需求。
P表示价格，Q表示需求。
商品 X PX QX
商品 Y Py Qy
PX ↑ QX ↓ QY ↑ 替代品
PX ↑ QX ↓ QY ↓ 互补品
PX ↓ QX ↑ QY ↓ 替代品
PX ↓ QX ↑ QY ↑ 互补品
参见教材P87。
(3)房地产需求曲线
房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。
【难点】需求量的变动(点在需求曲线上移动)和需求的变动(整条需求曲线位移)
需求量的变动，仅价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移，在坐标中表现出来的是点的移动;
需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移(引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移)，在坐标中表现出来的是线的移动。
2.房地产供给(熟悉)
(1)房地产供给的含义
房地产供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。
两个条件：供给愿意+供给能力
房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者愿意并且能够提供的出售数量，即市场供给是所有房地产开发企业和拥有者供给的总和。
潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
(2)决定房地产供给量的因素
某种房地产的供给量是由许多因素决定，有：①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。它们对房地产供给量的影响分别如下：
1)该种房地产的价格水平。(正相关)
2)该种房地产的开发成本。(负相关)
3)该种房地产的开发技术水平。(正相关)
4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。(正相关)
需要指出的是，由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。
【例题】房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有( )。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的预期
C.该种房地产的开发成本
D.该种房地产的开发技术水平
E.房地产开发商和拥有者对未来的预期
『正确答案』ACDE
『答案解析』本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，有：①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材P88。
(3)房地产供给曲线
房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系——向右上方倾斜的供给曲线(S)。
【难点】
供给量的变动是由商品价格本身变化引起的，在坐标中表现出来的是点的移动;供给的变动是由商品本身价格以外的因素变化引起的，在坐标中表现出来的是线的移动。
3.房地产均衡价格(熟悉)
是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。
均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上涨的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。
E点是供求均衡点，E点所对应的价格Pe，称为均衡价格，所对应的数量Qe称为均衡数量。
总的来说，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。当供给一定时，如果需求增加，则价格上涨;如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降;如果供给减少，则价格上涨。需求和供给若同时发生变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。
需求和供给同时变化，有同方向变化(需求和供给均增加或者均减少)、反方向变化(需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加)、变动幅度不同(需求的增减大于或者小于供给的增减)等情况。
4.房地产供求状况的分类
全国房地产总的供求状况
本地区房地产总的供求状况
全国同类房地产的供求状况
本地区同类房地产的供求状况
房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。房地产市场是区域性市场。
【例题】决定房地产需求量和供给量的共同因素是( )。
A.相关物品的价格水平
B.该种房地产的价格水平
C.房地产开发商对未来的预期
D.消费者对未来的预期
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产供给。决定房地产需求量和供给量的共同因素是该种房地产的价格水平。参见教材P88。
【例题】理论上房地产的供求状况可分为的类型是( )。
A.全国房地产总的供求状况
B.本地区房地产总的供求状况
C.全国同类房地产的供求状况
D.本地区同类房地产的供求状况
E.房地产的短缺或者充足供求状况
『正确答案』ABCD
『答案解析』本题考查的是房地产供求状况的分类。房地产供求状况的分类：全国房地产总的供求状况;本地区房地产总的供求状况;全国同类房地产的供求状况;本地区同类房地产的供求状况。参见教材P91。
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