2019房地产估价师《经营与管理》教材讲义：第一章第三节

相关推荐：2019房地产估价师《经营与管理》第一章教材讲义汇总

第一章 房地产投资与投资风险

第三节 房地产投资的风险

一、房地产投资风险的概念

(一)风险的定义

风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

标准差是用以描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。(重要考点、难点)图1-1所示的A、B、C三项投资，C的风险最大，B次之，A最小。

还可用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小(标准差系数)。例如，物业1为写字楼项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准差为100万元，标准差与期望值之比为10%;物业2为保龄球场项目，2002年末价值为1000万元，2003年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准差为200万元，标准差与期望值之比为20%。因此，可以推断物业2的单位收益投资风险大于物业1的单位收益投资风险。

解读：以物业1为准说明：E(NPV1)=1100×0.5+900×0.5=1000(万元)δ1=，。

当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益;而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。风险条件下决策时，决策者对客观情况不确定，但知道各事件发生的概率，因此可以使用决策树法或决策表法，用最大期望收益作为决策准则。

【2012年试题】王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第1年末出现了风险损失，该物业第1年的实际收益可能为( )万元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

答案：ABC

见教材P17

【2009年试题】甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是( )。

A.甲物业投资风险大

B.乙物业投资风险大

C.甲、乙物业的投资风险相同

D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

答案：B

不确定性(不知道可能发生情况的概率)和风险(知道可能发生情况的概率)有显著差别。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括：①小中取大法，即对未来持悲观的看法，认为未来会出现最差的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最小收益。②大中取大法，即对未来持乐观的看法，认为未来会出现最好的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最大收益。③最小最大后悔值法，即如何使选定决策方案后可能出现的后悔最小。

(二)风险分析的目的

房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。风险分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。

二、房地产投资的八种系统风险(重要考点)

系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。

【2007年试题】系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。( )

答案：× 见教材P17

(一)通货膨胀风险

通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。如收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就会面临着购买力风险。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险，以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。

由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者会通过适当调整(调高)其要求的最低收益率(名义收益率)来降低该风险对实际收益率影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。(难点)

解读：

1.投资者要求的最低收益率(名义收益率)R名>通货膨胀率R通+实际收益率R实，简单推导如下：由教材187例6-3的公式可知：1+R名=(1+R通)(1+R实)，整理后可得：R名=R通+R实+R通×R实，∵R通×R实>0，即：R名-(R通+R实)>0∴R名>R通+R实，证明完毕。

2.投资者要求的最低收益率(名义收益率)R名<通货膨胀率R通+行业基准折现率ic。

由于房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平，所以投资者能容忍较低投资收益率，投资者要求的最低收益率可以略低于通货膨胀率与行业基准折现率之和。

【2012年试题】下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是( )。

A.时间风险

B.比较风险

C.持有期风险

D.通货膨胀风险

答案：D 见教材P18

(二)市场供求风险

市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。

(三)周期风险

周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。

(四)变现风险

变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。

(五)利率风险(难点)

利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。

解读：利率与房地产价格总的来说是负相关：利率调升，房地产价格下降，在目前卖方市场下，利率调升增加开发成本，但开发商可以转嫁给购房者从而推高房价;但利率调升会抑制需求，会导致房地产价格下降，综合来看，利率调升对后者影响权重更大，建议结合理论教材第四章第五节有关利率的内容学习。

(六)政策风险

政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。

解读：产生政策风险的原因在于房地产投资具有易受政策影响的特性。

(七)政治风险

房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。是房地产投资中危害最大的一种风险。

(八)或然损失风险(“或然”即“偶然”，与“必然”相对)

或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。投资者可以将部分风险转移给保险公司。

相关推荐：2019房地产估价师《经营与管理》第一章教材讲义汇总

【2007年试题】下列风险中属于系统风险的是( )。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

答案：B

解析：比较风险又称机会成本风险，要记住各种风险不同的称谓，如通货膨胀风险又称为购买力风险。

【2006年试题】提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )

A.导致房地产实际价值下降

B.导致房地产实际价值上升

C.加大投资者债务负担

D.抑制房地产市场需求

E.增加房地产市场需求

答案：ACD

解析：从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降，利率下降，房地产价格会上涨(理论教材146页)

三、房地产投资的六种个别风险(考点)

(一)收益现金流风险

收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。是房地产投资风险的基本内涵和定义。

(二)未来运营费用风险

未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。要注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对房地产当前市场价值的影响。其他未来会遇到的运营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用(例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律)。

(三)资本价值风险

资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。

(四)机会成本风险

机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。

(五)时间风险

时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。

(六)持有期风险

持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定因素就越多。

解读：持有期风险可以包含在时间风险中。

【2008年试题】下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是( )。

A.变现风险

B.时间风险

C.或然损失风险

D.通货膨胀风险

答案：B

【2005年试题】房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。( )

答案：× 见教材P21

解析：错在不全面，对时间风险定义的考查。

四、风险对房地产投资决策的影响

风险对房地产投资决策的第一个影响，是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。

按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。收益型房地产投资以获取稳定的租金收益为目的，投资对象通常为进入稳定期的优质收益性物业。能承受中等风险及相应收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资，以同时获得物业租金收益和物业增值收益，投资对象通常为尚未进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的投资者，则选择机会型房地产投资，房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。

风险对房地产投资决策的第二个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。投资的成功与否在很大程度上依赖于投资者认识风险和管理风险的能力。

以上就是小编为大家整理的2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义：第一章第三节，备考过程中需要历年真题及考试大纲，可点击下方按钮免费下载。