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第四章 房地产市场调查与分析
一、单项选择题(每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是( )。(2011年真题)
A.有效市场>渗透市场>服务市场
B.服务市场>有效市场>渗透市场
C.有效市场>服务市场>渗透市场
D.服务市场>渗透市场>有效市场
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是市场规模的估计。市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。参见教材P113。
2、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是( )存在差异性。(2011年真题)
A.房地产开发企业的特点
B.城市区域功能
C.购房者的需求
D.城市地理环境
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是市场细分。市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。参见教材P118。
3、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的( )分析。(2011年真题)
A.需求
B.供给
C.竞争
D.市场占有率
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产市场分析的内容。市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。参见教材P140。
4、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于( )。(2010年真题)
A.试探性调查
B.描述性调查
C.创新性调查
D.因果性调查
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是市场调查的步骤。调查项目可分成三类：试探性调查、描述性调查、因果性调查。因果调查即检验因果关系。参见教材P108。
5、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是( )。(2010年真题)
A.指数平滑法
B.市场因子推演法
C.德尔菲法
D.销售人员意见综合法
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。参见教材P117。
6、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是( )。(2010年真题)
A.形象差异化战略
B.人员差别化战略
C.服务差别化战略
D.产品差别化战略
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是市场定位。服务差别化战略即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。参见教材P123。
7、在一定时期内某类商品房的市场潜量指这类商品房的( )。(2009年真题)
A.市场需求上限
B.市场有效需求
C.市场现实需求
D.市场最低需求
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是市场规模的估计。在一定时期内某类商品房的市场潜量指这类商品房的市场需求上线。参见教材P113。
8、某市2008年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为( )万平方米。(2009年真题)
A.500.0
B.537.5
C.612.5
D.650.0
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是市场趋势分析。
本期预测值=平滑指数×前期实际销售量+(1-平滑指数)×前期预测值=0.75×650+(1-0.75)×500=612.5。参见教材P117。
9、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是( )战略。(2009年真题)
A.形象差异化
B.人员差别比
C.服务差别比
D.产品差别比
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是市场定位。带电梯的别墅，明显产品不同。参见教材P123。
10、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反应了消费者市场的( )。(2009年真题)
A.替代性
B.发展性
C.地区性
D.复杂性
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是消费者市场及其购买对象。新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多，由粗到精、由低级到高级的发展趋势。参见教材P128。
11、某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡/户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是( )万㎡。(2008年真题)
A.1260
B.1380
C.1440
D.2100
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是市场规模的估计。市场潜量即市场需求的上限。120×15%×80=1440万平方米。市场潜量是针对产品的数量(客体数量)而言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量。参见教材P113。
12、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是( )。(2008年真题)
A.避强定位方式
B.产品差别化方式
C.对抗性定位方式
D.重新定位方式
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是市场定位。根据市场反应对产品进行二次定位。参见教材P123。
13、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是( )。(2008年真题)
A.学习
B.经济状况
C.对渠道的信赖度
D.购买动机
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。选项A属于心理因素，选项B属于个人因素，选项D属于心理因素。参见教材P131。
14、房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是( )。(2008年真题)
A.消费者的感觉
B.消费者的生活方式
C.消费者的习惯
D.消费者的信念
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。消费者会认为产品价格跌了，会等着再跌后再买，这是一种感知能力和态度。参见教材P132。
15、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于( )。(2007年真题)
A.观察法
B.实验法
C.讨论法
D.问卷调查法
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是市场调查的步骤。观察法，指由调查人员根据研究对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料。参见教材P108。
16、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为( )万m2。(2007年真题)
A.390.5
B.399.5
C.523.5
D.543.0
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是市场趋势分析。
本期预测值=平滑指数×前期实际销售量+(1-平滑指数)×前期预测值=0.65×410+(1-0.65)×380=399.5。参见教材P117。
17、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括( )。(2007年真题)
A.移动平均法
B.指数平滑法
C.市场因子推演法
D.简单平均法
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是市场趋势分析。选项C属于相关分析法，不属于时间序列分析法。参见教材P118。
18、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于( )竞争者。(2007年真题)
A.从容不迫型
B.选择型
C.凶猛型
D.随机型
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是判断竞争者的反应模式。有的反应、有的不反应的叫选择型竞争者，或反应或不反应的叫随机型竞争者。参见教材P126。
19、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是( )。 (2007年真题)
A.生活方式
B.受教育程度
C.购买动机
D.自我形象
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。消费者购买行为要受动机、感觉、学习以及信念和态度等主要心理因素的影响。选项ABD均为个人因素。参见教材P132。
20、在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。(2006年真题)
A.简单平均法
B.移动平均法
C.加权移动平均法
D.指数平滑法
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是市场趋势分析。移动平均法是指引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。参见教材P117。
21、企业同时向几个细分市场销售一种产品，该企业采用的目标市场选择模式是( )模式。(2006年真题)
A.单一市场集中化
B.产品专业化
C.市场专业化
D.全面覆盖
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是目标市场选择。向几个市场销售一种产品,称产品专业化;向同一群体提供多种产品，称市场专业化。参见教材P122。
22、已知某房地产企业2011年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2011年9月的销售额为( )万元(保留两位小数)。
某企业20011年第二季度销售额资料
| 月份 | 4月 | 5月 | 6月 |
| 销售额(万元) | 800 | 950 | 1100 |
A.1016.67
B.1068.46
C.1106.45
D.1116.67
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是市场趋势法。移动平均法的计算。
7月(800+950+1100)÷3=950，
8月(950+1100+950)÷3=1000，
9月(1100+950+1000)÷3=1016.67。
参见教材P117。
23、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是( )。
A.服务市场
B.合格有效市场
C.有效市场
D.潜在市场
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是市场规模的估计。具备兴趣、收入与途径三个条件的，称为合格的有效市场，只具有兴趣一个条件的，称为潜在市场。参见教材P112。
二、多项选择题(每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有( )。(2010年真题)
A.有效市场大于服务市场
B.服务市场大于潜在市场
C.潜在市场大于有效市场
D.渗透市场大于有效市场
E.服务市场大于渗透市场
『正确答案』ACE
『答案解析』本题考查的是市场规模的估计。潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场。参见教材P113。
2、在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有( )。(2011年真题)
A.成本低
B.反馈快
C.能深入了解被访者情况
D.回收率高
E.能深度访谈
『正确答案』AB
『答案解析』本题考查的是市场调查的步骤。网络调研是随着互联网技术应用的普及而发展起来的获取信息的新方法，而且由于其成本低、反馈快等优点被越来越广泛地使用。参见教材P110。
3、房地产市场分析可以帮助开发商( )。(2009年真题)
A.选择合适的项目位置
B.寻找投资合作伙伴
C.确定满足市场需求的产品类型
D.判断租买时机
E.进行土地使用权出让决策
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。此题非常简单，完全可以凭常识理解。选项D是租户和购房者;选项E是地方政府。参见教材P137。
4、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有( )。(2009年真题)
A.供需分析
B.竞争分析
C.市场占有率分析
D.投资收益分析
E.宏观因素分析
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房地产市场分析的内容。注意房地产市场分析与房地产市场状况分析的区别。房地产市场分析包括宏观因素分析、市场状况分析和相关因素分析三大类。如是房地产市场状况分析，则分为供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析四类。参见教材P139。
5、按照企业采取某些措施和行动之后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。(2006年真题)
A.随机型竞争者
B.凶猛型竞争者
C.选择型竞争者
D.从容不迫型竞争者
E.软弱型竞争者
『正确答案』ABCD
『答案解析』本题考查的是判断竞争者的反应模式。当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有不同的反应。可以分为：从容不迫型竞争者、选择型竞争者、凶猛型竞争者和随机型竞争者。参见教材P126。
三、判断题(每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)
1、在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争分析和营销建议。( )(2011年真题)
『正确答案』 ×
『答案解析』本题考查的是房地产市场分析的内容。区域市场侧重于经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析。项目房地产分析才侧重于竞争分析和营销建议。参见教材P139。
2、指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。( )(2010年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是市场趋势分析。指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小，则预测值越趋向平滑。参见教材P117。
3、一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。( )(2009年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是市场细分。市场细分的依据就是顾客需求存在差异性。参见教材P119。
4、进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集二手资料。( ) (2008年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是市场调查的步骤。二手资料成本低，优先找二手资料，满足不了调查需要时再找一手资料。参见教材P108。
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