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第三章 房地产开发程序与管理
一、单项选择题(单项选择题每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是( )。(2011年真题)
A.集体土地中的宅基地
B.依法收回的国有土地
C.依法收购的土地
D.依法行使优先购买权取得的土地
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是获取土地。土地储备的范围一定是国有土地。集体土地不纳入土地储备。参见教材P67。
2、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是( )。(2011年真题)
A.土地储备
B.销售方案的细化
C.建设项目的质量控制
D.申领《建设用地规划许可证》
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是获取土地。A土地储备是政府行为，对房地产开发来说，前期应是获取土地。B属于租售阶段;C属于建设阶段的工作内容。参见教材P67。
3、房地产开发项目，施工阶段的工程质量控制工作不包括( )。(2011年真题)
A.对原材料的检验
B.对配套设施的检验
C.确立质量文件档案制度
D.确立成本控制档案制度
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是质量控制。本题可用排除法。ABC全是与质量有关的，而只有D是与成本(投资)有关的，不属于同一类。参见教材P82～83。
4、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为( )。(2011年真题)
A.认知价值定价法
B.成本加成定价法
C.挑战定价法
D.领导定价法
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是制定租售方案。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。这是最最基本的定价方法。参见教材P99。
5、网络图法在建设工程管理中常常作为( )的方法。(2010年真题)
A.质量控制
B.成本控制
C.进度控制
D.合同管理
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是进度控制。进度控制的方法主要有两种，一是横道图，二是网络图。参见教材P84。
6、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是( )。(2010年真题)
A.拆迁补偿费及有关税费
B.市政基础设施建设有关费用
C.贷款利息
D.建安费用
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是获取土地。土地储备成本包括六大项。土地开发中没有建房子，不会用建安费用。参见教材P68。
7、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是( )。(2010年真题)
A.目标定价法
B.领导定价法
C.随行就市定价法
D.认知价值定价法
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。参见教材P99。
8、横道图法用于项目建设阶段的( )。(2009年真题)
A.质量控制
B.进度控制
C.成本控制
D.合同管理
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是进度控制。横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。参见教材P84。
9、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由( )列出质量缺陷清单。(2009年真题)
A.开发商
B.承包商
C.监理工程师
D.使用单位
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是竣工验收。在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由监理工程师列出质量缺陷清单。参见教材P91。
10、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用( )。(2008年真题)
A.挑战定价法
B.领导定价法
C.目标定价法
D.随行就市定价法
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是制定租售方案。另行定价风险较大，难以把握时，一般会随行就市。参见教材P100。
11、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由( )负责。(2007年真题)
A.开发商
B.监理单位
C.分包单位
D.总承包单位
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是安全管理。实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位应向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。参见教材P90。
12、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是( )。(2007年真题)
A.目标定价法
B.成本加成定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是制定租售方案。目标定价法利用损益平衡图。参见教材P99。
13、某开发商开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是( )。(2006年真题)
A.随行就市定价法
B.价值定价法
C.应战定价法
D.挑战定价法
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低的较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。参见教材P99。
14、房地产开发项目的施工许可证由( )向发证机关申请领取。(2006年真题)
A.施工单位
B.建设单位
C.监理单位
D.设计单位
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是开工申请与审批。施工许可证的申领主体是建设单位，不是施工单位。参见教材P80。
15、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。(2006年真题)
A.投资机会选择于决策分析阶段
B.前期工作阶段
C.建设阶段
D.租售阶段
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是开工申请与审批。开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。参见教材P81。
16、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是( )。(2005年真题)
A.目标定价法
B.价值定价法
C.挑战定价法
D.成本加成定价法
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是制定租售方案。目标定价法利用损益平衡图。参见教材P99。
17、承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。(2005年真题)
A.半个月
B.一个月
C.一个半月
D.二个月
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是竣工验收。承包商在收到竣工结算价款后半个月内交付工程。参见教材P93。
二、多项选择题(多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有( )。(2011年真题)
A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式
B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C.总代理可以委托分代理
D.房地产开发企业不能直接委托分代理
E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
『正确答案』BCE
『答案解析』本题考查的是选择物业租售形式。大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式。开发商可以直接委托分代理。参见教材P96～97。
2、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是( )。(2010年真题)
A.进行项目的财务评价
B.获取项目所需土地
C.确定规划设计方案并获得批准
D.对项目的建设工程进行招标
E.提交项目开工申请并获得批准
『正确答案』BCDE
『答案解析』本题考查的是投资决策分析。A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。参见教材P66。
3、采取随行就市定价法确定价格的情形有( )。(2009年真题)
A.开发商处于市场领导者地位
B.开发商难以估算成本
C.开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D.开发商打算与同行和平共处
E.开发商具有向市场领导者挑战的实力
『正确答案』BD
『答案解析』本题考查的是制定租售方案。选项A可以采取领导定价法;选项CE可以采取挑战定价法。参见教材P100。
4、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括( )。(2009年真题)
A.工程质量保修书
B.可行性研究报告
C.竣工图
D.住宅使用说明书
E.竣工验收备案表
『正确答案』BCE
『答案解析』本题考查的是竣工验收。选项B属于前期资料，选项C竣工图是单独的一类;选项E属于验收资料，也属于技术资料。选项AD是竣工验收备案的资料，不是向城市档案馆移交的资料。参见教材P92、P93。
5、从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有( )。(2008年真题)
A.土地
B.劳动力
C.资本
D.经验
E.环境
『正确答案』ABCD
『答案解析』本题考查的是房地产开发的基本概念。主流的人、财、物三方面，还有管理经验、企业家精神和伙伴关系等。参见教材P63。
6、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有( )。(2007年真题)
A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本
B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售
C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理
D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益
E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
『正确答案』ADE
『答案解析』本题考查的是选择物业租售形式。选项B大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售。依委托代理方的不同，可分为买方代理、卖方代理和双重代理。参见教材P96。
7、开发商的主要合同关系通常包括( )等。(2005年真题)
A.保险合同
B.分包合同
C.销售合同
D.勘察设计合同
E.加工合同
『正确答案』CD
『答案解析』本题考查的是合同管理。选项ABE主要是承包商的合同关系。参见教材P89。
8、国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括( )。
A.项目是否符合宏观调控政策、产业政策等
B.项目主要产品质量符合国家的规定
C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响
D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境
E.符合当地的产业结构调整的要求
『正确答案』ADE
『答案解析』本题考查的是项目核准和开工计划。选项B表述应为“主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全”;选项C不要求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。参见教材P72。
三、判断题(判断题每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)
1、土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化、土地平整等土作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。( )(2011年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是获取土地。由土地储备机构负责实施土地开发时，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。参见教材P68。
2、在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。( )(2011年真题)
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是获取土地。招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政部门发布招标公告。邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。参见教材P69。
3、房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。( )(2010年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是工程建设招标。还可以采用邀请招标的方式。参见教材P75。
4、开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理第一个项目的平均销售周期。( )(2009年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是选择物业租售形式。考察的是其代理项目的平均销售周期，不是第一个项目的销售周期。参见教材P97。
5、政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。( )(2008年真题)
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是获取土地。授权开发企业负责实施一级开发，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。参加教材P68。
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