2019房地产估价师《理论与方法》第十二章考点：确定估价结果

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确定估价结果

一、对测算结果进行校核

当不同估价方法的测算结果之间有较大差异时，应寻找原因，并消除不合理的差异。原因可从以下方面进行检查：①估价计算是否有误;②估价基础数据是否正确;③估价参数是否合理;④估价计算公式是否恰当;⑤不同估价方法的估价对象财产范围是否一致;⑥不同估价方法的估价前提是否一致;⑦选用的估价方法是否适用估价对象和估价目的;⑧估价假设是否合理;⑨是否遵循了应遵循的估价原则;⑩房地产市场是否为特殊状况，如房地产价格是否存在泡沫、房地产市场是否不景气。

第四科考试中的找错思路

二、得出一个综合测算结果

对于选用一种估价方法进行测算的，在确认测算结果无差错后，将其作为综合测算结果。对于同时选用两种或两种以上估价方法进行测算的，在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均 等方法得出一个综合测算结果。

选用加权算术平均数时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确 的估价方法测算的结果给予较大的权重 ;

当由于房地产市场为特殊状态导致不同估价方法测算结果差异较大时，不能简单地采取平均的方法总综合为一个测算结果，应视不同的情况，特别是根据估价目的，先排除不合适的估价方法的测算结果，然后将余下的结果综合为一个结果。

估价基本事项中，需要明确价值时点和价值类型。同一估价报告中，这两个因素必须是一致的。

三、确定最终的评估价值

在得出一个测算结果的基础上，还应考虑一些不可量化的价值影响因素(由于房地产价值影响因素众多，不能拘泥于某些数学公式的测算结果，还应根据经验及其对房地产市场行情的深入了解来把握评估价值)，同时可听取有关老师的意见，对该结果进行适当的调整，或者取整，或者认定该结果，从而确定最终的评估价值。当有调整时，应在估价报告中充分说明调整的理由。

【多选题】在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有(　)。

A.隐含的估价对象范围不同

B.参数选取不合理

C.估价作业日期不同

D.价值类型选取不合理

E.选用的估价方法不切合估价对象

『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是对测算结果进行校核。不同估价方法结果有较大差异的原因：估价计算是否有误;基础数据是否正确;参数选取是否合理;公式选用是否恰当;不同估价方法的估价对象的范围是否一致;不同估价方法的估价前提是否一致;选用的估价方法是否适用估价对象和估价目的;估价假设是否合理;是否遵循了估价原则;房地产市场是否为特殊状态。参见教材P410。