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住房置业担保管理
一、住房置业担保概述(考点、了解)
住房置业担保是在个人住房贷款业务发展到一定阶段，应市场需要而产生的一种新的房地产服务行业。2000年5月，原建设部、中国人民银行联合印发了《住房置业担保管理试行办法》。2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，要完善个人住房贷款担保机制，加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。2005年，财政部印发了《担保企业会计核算办法》(财会[2005]17号)。
住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
理解住房置业担保概念需把握三点，一是住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期未能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。除了住房置业担保外，还有抵押、质押及其他保证担保等担保方式。二是它是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别于其他形式的住房保证担保行为。《住房置业担保管理试行办法》对住房置业担保公司有严格的设立程序和设立条件，对担保机构的业务管理也有具体规定。
三是它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证 ，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。同时要求借款人应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。担保公司有权就代为清偿的部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押物。
二、住房置业担保机构管理制度(考点、熟悉)
(一)公司设立
1.设立程序
《住房置业担保管理试行办法》明确担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，担保公司方可营业。
担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。
2.设立条件
设立担保公司应当具备下列条件：
(1)有自己的名称和组织机构;
(2)有固定的服务场所;
(3)有不少于1000万元人民币的实有资本;
(4)有一定数量的周转住房;
(5)有适应工作需要的专业管理人员;
(6)有符合《公司法》要求的公司章程;
(7)符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。
3.其他规定
担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。
货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。
(二)机构的风险管理
1.业务范围和资金应用的限制规定
担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务(房地产开发除外)，不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其他担保。担保公司的资金运用，应当遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。
2.建立在银行的保证金制度
担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。
保证金的提留比例，由贷款人与担保公司协商确定。
3.风险基金制度
担保公司应当建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用。
4.最大担保额度规定
担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍 ;超过30倍的，应当追加实有资本。
三、住房置业担保业务管理制度(考点、熟悉)
(一)担保的设立
(1)担保公司与商业银行本着平等、自愿、分散和控制风险的原则建立合作关系。担保公司不得强制要求商业银行接受住房置业担保，不得干预银行的正常信贷经营活动。任何单位和个人也不得强制要求担保公司提供住房置业担保。
(2)担保公司提供住房置业担保，应当严格评估借款人的资信。对于资信不良的借款人，担保公司可以拒绝提供担保。
借款人向担保公司申请住房置业担保，应当具备下列条件：
1)具有完全民事行为能力;
2)有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件;
3)收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力;
4)已订立合法有效的住房买卖合同;
5)已足额交纳购房首付款;
6)符合贷款人和担保公司规定的其他条件。
(3)设立程序
担保设立的过程包含要约和承诺两个阶段。
借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。
住房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办理相关登记手续。
担保服务费由借款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。
(二)担保的解除
借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同自然终止。
保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。
抵押房屋的处置，可以由抵押当事人协议以该抵押房屋折价或者拍卖、变卖该抵押房屋的方式进行;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
处置抵押房屋时，抵押人居住确有困难的，担保公司应当予以协助。