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房地产估价机构管理
依据《行政许可法》，国务院下发了《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)，将房地产估价机构资质核准列为确需保留的500项行政许可项目之一，由住房城乡建设主管部门负责房地产估价机构资质核准工作。2005年10月，原建设部根据上述法律、行政法规，发布了《房地产估价机构管理办法》(原建设部令第142号)，自2005年12月1日起施行。
房地产估价行业是目前我国估价领域唯一对机构和执业人员均实行行政许可的行业。
一、行政许可的基本内容(考点、掌握)
(一)行政许可的概念
行政许可是指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。行政许可具有强制力、公定力和确定力。
(二)设定行政许可的要求
《行政许可法》规定：法律可设定行政许可;尚未制定法律的，行政法规可以设定行政许可;必要时，国务院可以采取发布决定方式设定行政许可;符合设定行政许可事项，尚未制定法律、行政法规的，地方性法规可以设定行政许可;尚未制定法律、行政法规和地方性法规的，因行政管理的需要，确需立即实施行政许可的，省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定临时性的行政许可。
临时性的行政许可实施满一年需要继续实施的，应当提请本级人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规。地方性法规和省、自治区、直辖市人民政府规章，不得设定应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可;不得设定企业或者其他组织的设立登记及其前置性行政许可。其设定的行政许可，不得限制其他地区的个人或者企业到本地区从事生产经营和提供服务，不得限制其他地区的商品进入本地区市场。个人和组织发现违法从事行政许可事项的活动，有权向行政机关举报，行政机关应当及时核实、处理。
二、房地产估价机构的概念及组织形式(考点、掌握)
(一)房地产估价机构的概念
房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。
(二)房地产估价机构组织形式
房地产估价机构由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立，组织形式有：
①合伙制。由2名以上(含2名)专职注册房地产估价师合伙发起设立。合伙人按照协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对机构的债务承担无限连带责任。
②有限责任制。由3名以上(含3名)专职注册房地产估价师共同出资发起设立。出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。
三、房地产估价机构资质等级(考点、掌握)
(一)房地产估价机构资质分级
房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。
(二)房地产估价机构资质等级标准
1.各资质等级通用标准
(1)机构名称要求：有房地产估价或者房地产评估字样;
(2)法定代表人或执行合伙人要求：是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
(3)专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;
(4)经营场所要求：有固定的经营服务场所;
(5)制度要求：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;
(6)估价报告质量要求：随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;
(7)行为要求：在申请核定资质等级之日前3年内无禁止的行为。禁止行为包括：涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书;超越资质等级业务范围承接房地产估价业务;以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争;违反房地产估价规范和标准;出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;擅自设立分支机构;未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务;法律、法规禁止的其他行为。
2.各资质等级相应标准
一级二级三级
时间要求从事房地产估价活动连续6年以上，且取得房地产估价机构二级资质3年以上取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上无要求
注册资本与出资额要求有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上
注册房地产估价师人数要求有15名以上专职注册房地产估价师有8名以上专职注册房地产估价师有3名以上专职注册房地产估价师
业绩要求在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万m2以上或者土地面积25万m2以上在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万m2以上或者土地面积15万m2以上在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上
一级资质：
(1)时间要求：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上;
(2)注册资本金与出资额要求：有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上;
(3)股东或合伙人要求：有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
(4)注册房地产估价师人数要求：有15名以上专职注册房地产估价师;
(5)业绩要求：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万m2以上或者土地面积25万m2以上。
二级资质：
(1)时间要求：取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上;
(2)注册资本金与出资额要求：有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上;
(3)股东或合伙人要求：有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
(4)注册房地产估价师人数要求：有8名以上专职注册房地产估价师;
(5)业绩要求：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万m2以上或者土地面积15万m2以上。
三级资质：
(1)注册资本金与出资额要求：有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上;
(2)注册房地产估价师人数要求：有3名以上专职注册房地产估价师;
(3)股东或合伙人要求：有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
(4)业绩要求：在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上。
四、房地产估价机构资质管理(考点、掌握)
(一)房地产估价机构资质核准应当提交的材料
申请核定房地产估价机构资质等级，申请人应当如实向资质许可机关提交下列材料，并对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。
(1)房地产估价机构资质等级申请表(一式二份，加盖申报机构公章);
(2)房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件;
(3)营业执照正、副本复印件(加盖申报机构公章);
(4)出资证明复印件(加盖申报机构公章);
(5)法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件(加盖申报机构公章);
(6)专职注册房地产估价师证明;
(7)固定经营服务场所的证明;
(8)经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件(加盖申报机构公章)及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息;
(9)随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件(一式二份，加盖申报机构公章)。
新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的，应当提供上列第(1)、第(3)至第(8)项材料。
(二)房地产伯价机构资质核准程序
1.资质核准
根据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产估价机构管理工作的通知》(建房[2013]151号)，住房城乡建设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。
整合房地产估价机构资质核准、房地产估价师注册、房地产估价信用档案等信息系统，建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，实现资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享。全国房地产估价行业管理信息平台建设的具体工作和房地产估价报告评审标准的制定，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担。
房地产估价报告应当从全国房地产估价信用档案的估价报告名录中随机选取;房地产估价机构业绩认定，应当以全国房地产估价信用档案记载的业绩为准。其中：一级房地产估价机构资质核准，应当从全国房地产估价报告评审老师库中抽取老师对估价报告进行评审。自2013年10月16日起，住房城乡建设部不再受理一级房地产估价机构资质行政审批事项。一级房地产估价机构资质核准工作由省、自治区、直辖市住房城乡建设(房地产)管理部门负责。
申请房地产估价机构资质的，申请人向机构工商注册所在地房地产行政主管部门申请初审，具体许可程序及办理期限由省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门依法确定。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门在做出资质许可决定之日起10日内，将准予资质许可的决定报住房城乡建设部备案。
房地产估价机构资质许可机关、初审机关要根据信用档案公示的内容对房地产估价机构的资质申报材料进行审核。
房地产估价机构资质初审机关在提出初审意见前，要将申请机构名称、法定代表人、专职注册房地产估价师等信息在初审机关信息网及许可机关信息网上公示10天，认真听取社会、业内意见。对反映的问题，经认真调查核实后，方可出具初审意见。许可机关受理申请后，要将申请机构名单及时在许可机关网上公布，依法组织老师评审，接受社会监督。
3.资质证书及有效期
房地产估价机构资质证书分为正本和副本，由国务院建设行政主管部门统一制定，正、副本具有同等法律效力。房地产估价机构遗失资质证书的，应当在公众媒体上声明作废后，申请补办。房地产估价机构资质有效期为3年。新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级设1年的暂定期。房地产估价机构的工商登记注销后，其资质证书失效。
4.资质核准延续程序
资质有效期届满，房地产估价机构继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续3年。
申请延续原资质未获核准的房地产估价机构，自不予延续许可决定做出之日起至资质有效期届满前，申请核准相应资质等级;逾期不申请核准相应资质等级的，再次申请时，按新设立的机构对待。未申请资质延续或被撤回资质的房地产估价机构，不再具有房地产估价机构资质，不得从事房地产估价活动;重新申请核准资质的，按新设立的机构对待。
在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年。
5.资质核准内容变更
房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续，并申请办理本机构注册房地产估价师执业资格单位名称变更手续。
6.资质撤回、注销
房地产估价机构取得房地产估价机构资质后，不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正;逾期不改的，可以撤回其资质。
房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，资质许可机关依法撤销其资质。同时，有下列情形之一的，资质许可机关依法注销房地产估价机构资质：
(1)房地产估价机构资质有效期届满未延续的;
(2)房地产估价机构依法终止的;
(3)房地产估价机构资质被撤销、撤回，或者房地产估价资质证书依法被吊销的;
(4)法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。
五、房地产估价机构监管(考点、掌握)
(一)房地产估价机构业务范围
房地产估价机构依法在其资质等级许可范围内从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。
房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收补偿、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。
各资质房地产估价机构范围：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
(二)房地产估价机构分支机构监管
一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。各资质等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点(站)”等机构。一级资质房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：
(1)名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式;
(2)分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师;
(3)在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师;
(4)有固定的经营服务场所;
(5)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。
注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。设立分支机构，应当自领取分支机构营业执照之日起30日内，提交分支机构的营业执照复印件、房地产估价机构资质证书正本复印件、分支机构及设立该分支机构的房地产估价机构负责人的身份证明、拟在分支机构执业的专职注册房地产估价师注册证书复印件，到分支机构工商注册所在地的省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。
省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门在接受备案后10日内，告知分支机构工商注册所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门，并报国务院建设行政主管部门留案。分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构，应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后30日内，报原备案机关备案。
(三)房地产估价机构合并、分设
房地产估价机构合并，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质，但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定，其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质。
(四)房地产估价机构业务监管
1.业务承揽
房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。房地产估价业务由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。
承揽房地产估价业务时，房地产估价机构应当与委托人签订书面估价委托合同，内容包括：委托人的名称或者姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价对象、估价目的、估价时点、委托人的协助义务、估价服务费及其支付方式、估价报告交付的日期和方式、违约责任、解决争议的方法。房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务。
2.异地执业
房地估价机构在其工商注册所在地行政区域外从事房地产估价业务的，完成估价业务后，房地产估价机构应向业务发生地县级以上地方人民政府建设(房地产)行政主管部门留存房地产估价报告备查。
3.业务转让
经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。
4.估价所需资料获取
委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。因估价需要，房地产估价机构和注册房地产估价师可以向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息。除涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外，房地产行政主管部门应当提供查询服务。
5.报告出具
房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。分支机构以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，有至少2名专职注册房地产估价师签字并加盖该房地产估价机构公章。
6.估价档案保管
房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设(房地产)行政主管部门或其指定的机构。
(五)行政监督与处罚
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当依照有关法律、法规和《房地产估价机构管理办法》的规定，对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查，对违反有关法律、法规和《房地产估价机构管理办法》的，实施行政处罚。对取得房地产估价机构资质后，不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人请求或者依据职权，可以责令其限期改正;逾期不改的，可以撤回其资质。
1.监督管辖
房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，由违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处，并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。
2.监督措施
县级以上人民政府房地产行政主管部门履行监督检查职责时，应当有两名以上监督检查人员参加，出示执法证件。县级以上人民政府房地产行政主管部门有权要求被检查单位提供房地产估价机构资质证书、房地产估价师注册证书，有关房地产估价业务的文档，有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件;有权查阅房地产估价报告以及估价委托合同、实地查勘记录等估价相关资料;有权纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。
3.行政处罚
申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的，资质许可机关不予受理或者不予行政许可，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，由资质许可机关给予警告，并处1万元以上3万元以下的罚款，申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。不及时办理资质证书变更手续的，由资质许可机关责令限期办理;逾期不办理的，可处1万元以下的罚款。
县级以上人民政府房地产行政主管部门对下列具体行为实施行政处罚：
(1)未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。
(2)擅自设立分支机构的，给予警告，责令限期改正，并可处1万元以上2万元以下的罚款。
(3)违规承揽业务、转让估价业务、出具估价报告的，给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，可处5千元以上2万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
(4)应当回避未回避的，给予警告，责令限期改正，并可处1万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
(5)有《房地产估价机构管理办法》禁止行为的，给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
(6)擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
资质许可机关有下列情形之一的，由其上级行政主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
1)对不符合法定条件的申请人准予房地产估价机构资质许可或者超越职权作出准予房地产估价机构资质许可决定的;
2)对符合法定条件的申请人不予房地产估价机构资质许可或者不在法定期限内作出准予房地产估价机构资质许可决定的;
3)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他利益的;
4)不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。
房地产行政主管部门拒绝按照《房地产估价机构管理办法》提供房地产交易、登记信息查询服务的，由其上级房地产行政主管部门责令改正。