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第二节 房地产基本制度与政策的知识点归纳和总结
1.国有土地上房屋征收估价
《国有土地上房屋征收评估办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
【例】某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。(2009年问答题)
【请问】理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
『正确答案』1.政府应对占用的小区500平方米绿地进行赔偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于小区全体业主共有，即使是市政需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失损害赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪音污染、出行不便也应给予相应赔偿。
2.《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
《国有土地地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋室内装饰装修价值，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
2.房地产抵押目的估价
《房地产抵押指导意见》、《城市房地产抵押管理办法》、建设部关于修改《城市房地产抵押管理办法》的决定、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院关于使用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复。
【例1】甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
【请问】
1.复核估价时应如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况?
2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
『正确答案』1.复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。
2.复核估价的估价目的应表述为：受××银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核;价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。
【例2】甲公司为购买某在建工程项目，委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹借资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?
『正确答案』1.价值时点不同。乙估价机构评估在建工程的价值时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的价值时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
2.估价目的和价值类型不同。乙估价机构估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构估价的目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
3.设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。
4.购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金半年，估价对象价值与购买价值也会有差异。