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【简答题】
1 、简述商品房估价的技术路线?
2 、商业房地产有哪些特点?
3 、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为540 万元、560 万元和 0 650 万元;依据最高最佳利用原则选取了 0 650 万元作为估价对象房地产的年净收益。这样的做法有哪些错误?
4 、某房地产估价机构接受委托，评估一栋于 5 5 年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让
方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估
价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同。请分析说
明房地产估价师这样做的理由。
5 、简述商业运营型商业房地产估价的技术路线。
【答案】
1、本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用比较法进行估价。(1)单套商品房的估价技术路线比较筒单，可直接通过对交易实例的修正测算出待估对象的价格;(2)整幢或数幢商品房估价时，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。参见教材P87。
2、本题主要考查的是商业房地产特点。商业房地产的特点主要包括：收益性;经营内容多，业态多样;出租、转租经营多，产权分散复杂;装修高档且复杂;垂直空间价值衰减性明显。参见教材P103。
3、本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：
(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例;
(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益;
(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益;
(4)不应选用650万元作为估价对象的年净收益。参见教材P107。
4、本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。估价师收益法中所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均净利润不同的原因主要有：(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同;(2)收益指房地产的净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分;(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。参见教材P107。
5、本题考查的是商业房地产挂机的技术路线及难点处理。商业运营型商业房地产主要靠经营获得收入，这类商业房地产主要采用收益法估价，在估价时可基于营业收入、营业费用测算净收益，即净收益为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。在实际操作中，主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比案例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。参见教材P109。