2019房地产估价师《案例与分析》第三章考点：房地产转让估价

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第一节　房地产转让估价

一、房地产转让估价的特点

房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。房地产转让估价特点主要表现为：

(1)从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行的，价值时点则在估价作业日期之后。

(2)从委托人和估价主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的估价机构估价，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。

(3)从估价目的和要求上讲，房地产转让估价只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的估价，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性。如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。

作为估价机构，对该宗房地产进行估价时，其估价结果可能有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和执业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。

二、房地产转让估价的常用方法

房地产转让估价可采用比较法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。

(1)比较法

由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此比较法是房地产转让估价普遍采用的方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性，即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。

(2)假设开发法

对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。

(3)成本法

当市场上交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。

(4)收益法

对于收益性的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。

(5)基准地价修正法

基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。

三、房地产转让估价的注意事项

1.房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，估价市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。

2.房地产转让估价应调查了解转让人、受让人对转让对象状况、转让价款支付方式、转让税费负担等转让条件的设定或约定，并应符合下列规定：

(1)当转让人、受让人对转让条件有书面设定或约定时，宜估价在其书面设定或约定的转让条件下的价值或价格;

(2)当转让人、受让人对转让条件无书面设定、约定或书面设定、约定不明确时，应估价转让对象在价值时点的状况、转让价款在价值时点一次性付清、转让税费正常负担下的价值或价格。

3.已出租的房地产转让估价，应估价出租人权益价值;转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行估价无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。

4.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让估价，估价对象应符合法律、法规规定的转让条件，并应根据国家和估价对象所在地的土地收益处理规定，给出需要缴纳的出让金等费用或转让价格中所含的土地收益。

5.保障性住房销售估价，应根据分享产权、独享产权等产权享有方式，估价市场价值或其他特定价值、价格。对采取分享产权的，宜估价市场价值;对采取独享产权的，宜根据类似商品住房的市场价格、保障性住房的成本价格、保障性住房供应对象的支付能力、政府补贴水平及每套住房所处楼幢、楼层、朝向等保障性住房价格影响因素，测算公平合理的销售价格水平。但国家和保障性住房所在地对保障性住房销售价格确定有特别规定的，应按其规定执行。

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【案例3—1】

报告整体规范，思路清晰，可借鉴

××大厦裙楼及塔楼A座11—28层房地产转让价值估价结果报告

一、估价委托人(略)

二、估价机构(略)

三、估价对象

(一)估价范围界定

估价对象为位于××市××区××街1号××大厦的1～3层裙楼与A座塔楼的11～28层房地产。根据《关于发布××内土地级别及土地出让金标准的通知》(××发[2005]68号)规定，估价对象坐落地点为一级二类地，属公建集中区。估价对象临街状况为：东侧为已建成建筑，距离××路100m，西临××路，北侧距离××街100m，南侧××街。

根据委托人提供的部分设计图纸和相关资料获知，××大厦原用途为集商场、公寓和写字楼于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，建筑总面积为83 594.27m2。其中地下二层为人防工程，建筑面积8 126.76m2;地上1～3层整体设计为商场，建筑面积为16 685.37m2;塔楼A座为28层，设计为大户型公寓，建筑面积22 955.5m2，B座为33层，设计为写字间，建筑面积35 826.64m2。项目总占地面积8 318.72m2。

××大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。

本次估价对象的具体范围是：××大厦1～3层裙楼(建筑面积为16 685.37m2)和A座塔楼11～28层(建筑面积16 527.96m2)房地产。

(二)权属状况

根据委托人提供的相关资料，估价对象权属状况说明如下：

1.土地使用权取得情况。根据委托人提供的国有土地使用证资料，××大厦土地使用权情况为：

(1)公建用地：用地单位：ABC房地产开发公司。土地使用期限为40年，自1994年6月8日至2034年6月7日，《国有土地使用证》编号为×××××号，用地总面积为5 788.36m2。

(2)住宅用地：用地单位：ABC房地产开发公司。土地使用期限为70年，自1994年6月8日至2064年6月7日，《国有土地使用证》编号为×××××号，住宅用地总面积为2 530.36m2。

2.《建设用地规划许可证》。编号为××，用地单位：ABC房地产开发公司。

3.《开工报告》。申请开工时间为1994年6月15日，开工报告编号为××××。

4.××省高级人民法院判决书(编号××[2000]×××号)。判决××大厦裙房以及塔楼A座11—28层抵债给××银行(委托人)。

因为是转让估价所以后面计算没有考虑对估价价值的影响

(三)实物状况

1.裙楼

(1)平面布置

根据图纸资料与实地查勘，为充分利用地形条件和沿街状况，估价对象裙楼1～3层平面均为矩形布置，裙楼各层面积相同，东西宽约54m，南北长约100m。塔楼位于其上南北两端，南端为A座，北端为B座。

裙楼原设计为整体经营的大型商场，层高4.5m，大厅中间原设计有通往地下一层和地上二、三层的电梯。A座塔楼原拟设高层电梯3部，其正立面(正南向)临××街开设出入口和前厅;B座塔楼原拟设高层梯4部，其正立面(正北向)临××街开出入口和前厅。裙房西侧临××路，设置大型出入口和前厅，建筑后退道路红线25m，可形成100个车位的室外停车区域，东侧与已建成建筑之间有6m宽的道路，与该大厦北侧道路连接，可设置进入地下人防工程楼层的出入口。

(2)外装修

南立面：属A座正立面。首层开设大型出入口，两侧为弧形浅红色磨光花岗岩。门两侧与上部为黑色磨光花岗岩，其二、三层中间安装竖向黄色滤光玻璃窗，上部、两侧及窗间外墙面为黑色磨光花岗岩，其顶部墙面及檐头为浅红色磨光花岗岩。

西立面：为裙房正立面，大门前为四柱方形雨篷，大门两侧一层为干挂黑色磨光花岗岩和黄色滤光玻璃窗，正西立面二、三层安装竖向黄色滤光玻璃窗，窗顶部为圆弧形。其余部位外墙面均为石材。

北立面：为B座正立面，设大型出入口。其二、三层安装黄色滤光玻璃窗，其余一至三层外墙面做法同南立面。

东立面：首层多为磨光花岗岩饰面，开设出入便门、修筑台阶，花岗岩石材镶铺台阶面层，粘贴挡墙立面，外窗为带形窗。二至三层贴黄色釉面砖，为便于通风采光，外墙面安装悬窗和带形百叶窗与采光窗。

(3)内装修

首层：地面全部为大理石，部分内墙面已干挂花岗岩饰面，踢脚为黑色花岗岩。首层大厅承重圆柱共24根，均已做花岗岩饰面。承重方柱为22根、矩形柱2根，未装饰。首层裙楼顶部原已安装吊顶轻钢龙骨，架设了通风管线和布线槽。经实地查勘，已安装管线均有一定程度的锈蚀并已拆除较多;裙楼设楼梯多部，均为双跑梯，踏步已铺设大理石板，未安装楼梯安全栏杆。楼梯间墙面已干挂大理石板。

二层：内墙面未作装饰，现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，大厅圆柱8根，其表面已干挂大理石，其余柱均未做装饰。二层主梁尺寸为800mm×300mm，二层楼梯间为干挂大理石，楼梯踏步铺大理石板，楼梯间墙面、顶棚刮大白。

三层：现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，承重柱情况同二楼。楼层顶部有少量吊顶龙骨;楼梯板踏步为大理石，楼梯间墙面、顶棚刮大白。

2.塔楼A座11～28层

(1)平面布置

根据图纸资料与实地查勘，A座塔楼11～28层平面布置相同，各层建筑面积相同，用途均为住宅。各层平面分别有三室一厅一厨二卫套型4户，二室一厅一厨一卫套型2户。标准层建筑面积为918.22m2，层高2.8m。

(2)外装修

四周外墙面为釉面砖，窗户为黄色滤光玻璃，塔楼顶部檐口处为花岗岩挑檐。

(3)内装修

客厅、房门为木制门框，混凝土地面未找平。墙面、顶棚刮大白。外窗为黄色滤光玻璃。给排水管线等未安装。

3.设施设备

电梯未安装;室内供水管线已安装，但锈蚀严重;室内供电管线未配线，灯具未安装;室内热水采暖管线已安装，但锈蚀严重，采暖设施未安装。

注：估价对象缺少区位状况介绍、周围景观情况，但技术报告中做了详细介绍

四、估价目的

为委托人转让估价对象估价估价对象的市场价格。

五、价值时点

2006年9月15日，与注册房地产估价师完成对估价对象实地查勘之日相同。

六、价值类型

本报告采用的价值标准为市场价值标准，即估价估价对象在市场上最可能形成的价值。

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

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九、估价方法

估价对象为尚不具备交付使用条件的商业、居住房地产，要想进入市场，除了要在法律程序上满足房地产销售条件外，还必须完成必要的后续建设工程。根据上述实际情况，估价中拟采用假设开发法对估价对象现状价值进行分析估算。其中在分析估价对象开发完成后价值时采用比较法进行。

由于假设开发法在开发成本的计算方面与成本法估价相同，故本报告不采用成本法。本报告估价对象是按出售价格考虑，未按续建完成后出租经营分析，故本报告也不采用收益法进行估价。

假设开发法定义：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价值的估价方法。

比较法定义：是将估价对象房地产价格与在估价时点近期已发生了交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当修整，以此估算出估价对象的客观合理价值的估价方法。

只选用了一种估价方法，对于不采用的其他方法没有说明理由

此案例是在建工程，理论上可以采用成本法估价。

在说明不采用成本法和收益法估价理由不正确，

未说明不采用比较法估价的理由。

十、估价结果

估价对象在上述估价目的下于价值时点的正常市场价格为人民币(大写)壹亿贰仟捌佰伍拾万元整

(￥12 8500 000.0)，单位价格为人民币3 869元/m2。

十一、估价人员(略)

十二、协助估价的人员(略)

十三、实地查勘期(略)

十四、估价作业期

2006年9月15日至9月30日。

××大厦裙楼及塔楼A座11～28层房地产估价技术报告(节选)

一、估价对象状况描述与分析

(一)估价对象实物状况描述与分析(略)

(二)估价对象权益状况描述与分析(略)

(三)估价对象区位状况描述与分析

1.区域特征

估价对象所处区域为规划建设中的城市金融商务区，位于××市中心商务区南侧。根据城市规划，将由××路、××路、××街以及××街围合而成的矩形地带规划为金融商务区，以加强城市中心商务区的功能配套与辐射能力。

××市中心商务区具有较高的积聚度与辐射力，商务区内集中全市70%以上的大型商务设施，有三家五星级酒店，十几栋综合性商务办公楼，有海关大厦、检验检疫大厦、国际金融大厦、平安大厦等政府事务以及大型企业办公楼等。估价对象所在的规划中的金融商务区的建设刚刚启动2年，由于为城市旧区，受拆迁以及招商等因素的限制，目前建设进程尚处于起步阶段。

2.道路通达状况

估价对象距城市主干道××路100m左右。距Z广场1 200m，距S广场500m，距G广场700m。周围道路交通便捷。如Z广场为城市中心交通枢纽，G广场、S广场均为城市东部重要的交通型广场，这里有三十余条公交车线路以及便利的公交小客车、出租车等交通工具连接市内和附近地区。具有良好的便捷性与可及性。

3.对外交通状况

估价对象距火车站2.5km，距港口1.0km，距国际机场33km，距长途客运站4km。

4.基础设施条件

估价对象所在地点为城市建设成熟区，基础设施完善，配套状况已达“七通一平”，即供水、污水、雨水、供电、通信、燃气、热力、道路等状况良好。医院、中小学校、邮局等配套能够充分满足区域需要。

5.商服配套设施

经实地查勘，估价对象西侧为多层居民楼，底层分别为烧烤店、浴池和汽车美容等;南侧为交通运输集团有限公司离退休中心楼和数幢多层居民楼。东侧为居民楼，北侧为××小学与××大厦。该区域其他基本生活设施条件也比较完善。估价对象1km范围内的G广场、××路区域是××市东部商业区，特别是餐饮产业比较集中、发达，除了包括××酒店、××饭店、××美食城等大型餐饮物业外，还有大量的中小型特色餐饮、快餐店铺。区域内商服业种类齐全，功能完善。

二、市场背景描述与分析

××房地产市场近几年一直保持了良好的发展趋势，尽管国家以及地方从2005年开始不断加大对房地产市场的宏观调控，但该市房地产市场总体上一直保持了较快的上涨趋势。近三年来××市房地产交易相关数据汇总见下表：

2003～2005年××市商品房交易数据汇总表 表3—1

从上面的数据我们可以看出，近三年××市商品房交易中，无论是交易面积还是交易件数都呈现出上升的趋势。其中商品房交易面积年平均增长速度为7.93%，交易单价年平均增长速度为10.19%。

在这种形势下，由于各种原因形成的一些“半截子”工程也陆续重新启动，且取得了不错的销售业绩。例如位于××商业街的××大厦、××大厦已改造为精装修小户型高级公寓进入市场。原××国际酒店也有部分楼层改造为精装修小户型高级公寓，这些项目都取得了较好的经济效益。在价值时点位于××街的原××大厦经改造也即将上市。

估价对象所临的商务区以及所处的金融商务，高档精装修小户型公寓具有较强的市场需求能力，从2002年以来该区域以及周边区域陆续上市了一批该类型项目，如××、××等高档精装修小户型项目，销售情况都有不俗的表现。

估价对象区域及临近区域的高档精装修小户型公寓的购买者多是以投资为主，随着估价对象所处区域以及其他区域大量精装修小户型住宅投入市场，市场将日趋饱和，该类房屋的投资收益率有下降的趋势。根据近两年的土地出让情况以及未来的土地供应计划情况分析，该区域未来一年内不会有新建住宅项目入市，两年内将可能有三个商住项目入市。因此，估价对象在面临着挑战同时，也面临着一定的市场机会，这就需要争取时间，尽快完成改造进入市场，在销售中制定执行竞争力较强的价格策略，力求快进快出。

三、最高最佳利用分析

最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。对估价对象的最高最佳使用分析应在对估价对象于价值时点的实物、区位特点进行分析评价的基础上，结合估价对象与周围环境的协调性、可改造性等方面进行。××大厦为集商业、办公、居住为一体的大型综合性房地产项目，目前已经形成的建筑物其用途在法律上是许可的，对其最高最佳利用分析只能在技术可能的前提下，考察其经济上的合理性。

根据××大厦目前的实际情况，尚不具备投入使用的能力，要想能够进入市场销售，还必须完成后续建设工程以及必要的配套工程。分析其建设改造方案，可以有三种选择：

第一种选择：是维持现有建筑设计，完成后续工程后直接进入市场。从估价对象部分的现有建筑设计、施工方案看，裙楼设计为整体商业建筑，根据城市规划以及对周围现有商业配套设施情况的调查分析，该使用功能设计难以实现。

从目前的市场需求来看，在该区域内对这种大面积高档住宅的市场需求极其有限，项目销售难度很大。因此，这个方案在经济上不合理。

第二种选择：是将现有建筑拆除后重新进行设计施工。按照类似区域内现有土地出让情况看，保持与估价对象相近容积率的情况下，同类项目用地净地出让的综合地价楼面价格为3 000元/m2左右，且新设计的建筑会更加符合市场要求，能够取得更好的经济效益。但是，拆除重新建设的方案有较大政策上的困难。另外，拆除重建的方案使项目的运营时间加长至少1年的时间，市场发生变化的风险加大，也导致收益的不可预测性增加。

第三种选择：是对估价对象在现状的基础上，按照技术可能，对其外部装修、内部布局按照当前市场要求进行适当改造。同时，估价对象为主体已经完成的在建工程，现有建筑规模是经过规划允许的最大规模，是合法的，无论是从技术上还是从法律上都不能再增加规模，因此，目前的规模为法律和技术允许下的最佳规模。我们认为这种选择在经济上是可行的。

在上述最高最佳利用分析的基础上，对估价对象具体的规划改造方案设定及理由为：

(1)地下1～2层，为设备用房以及人防工程。其中人防工程作为地下停车场使用，根据建筑设计相关规范，在东侧设置出入口。停车场内设置停车场管理系统，地面水泥砂浆压光，墙面、柱面刮大白，天棚为普通白灰粉刷，安装照明灯。该设计与原设计相同。

(2)裙房1～3层，内部重新规划分割。在竖向上分为300～3000 m2的不同部分空间，可规划为特色商店、健身俱乐部、咖啡厅、茶馆、特色餐饮、洗浴、KTV、经济型酒店等。改造内容主要是对外立面更新，更换首层进出入口大门、落地玻璃窗，已装修墙面花岗岩进行适当更换等。内部工程包括空间分割，楼梯设置，地面、墙面、天棚做吊顶装修，上下水、供电、采暖、中央空调、煤气等基础设施管线布置、设备设施安装以及管线接口预留。在首层大厅中间洞口处修建通往地下室与地上二、三层的楼梯。

(3)裙房外立面改造：首先需要对外立面更新改造，外立面的更新设计要符合建筑设计规范以及城市规划对建筑外立面控制的一般要求，由于估价对象位于××商务区东端，其所处区域规划为未来的金融商务区，因此，外立面的设计必须能够与该规划相应用，且能够体现其项目形象。

(4)塔楼A座户型改造：对列入估价范围的塔楼A座部分，由于原设计为高级公寓，建筑结构为钢筋混凝土框架剪力墙，在功能上难以进行调整，应维持住宅用途使用。但是，根据目前的市场需求状况，以及所处区域为商务区的情况，宜改造为以小户型公寓为主，少量中等户型的高级公寓。根据原有设计图纸分析，在户型设置上可以改造为以小于40m2的一室或50～60m2的一室一厅为主，少量二室一厅的住宅。

根据对原设计图纸的分析，在不破坏原有结构的条件下，每层最多可改造为16套住宅，其中一室一厨一卫住宅4套，一室一厅一厨一卫住宅4套，二室一厨一卫住宅4套，二室一厅一厨一卫住宅4套。

四、估价方法适用性分析(略)

五、估价测算过程

(一)假设估价对象为正常项目开发完成后价值估算

缺少假设开发法估价的计算公式

1.裙房部分价格估算

(1)可比实例选取与分析

可比实例A：××街××号商业用房

建筑面积352.51m2 ，已装修，3层，框架结构。交易价格445万元，单价12624元/ m2 。交易日期2006年8月17日。

可比实例B：××街××号商业用房

建筑面积502.18 m2 ，已装修，3层，框架结构。交易价格655万元，单价为13 043元/ m2 ，交易日期2006年7月21日。

可比实例C：××街××号商业用房

建筑面积518.14 m2 ，3层，清水房，框架结构。交易价格600万元，单价11580元/ m2 ，交易日期2006年5月17日。

三个可比实例的面积和估价对象面积(8万多)差距过大，规模不相当，不适宜做可比实例，如必须做可比实例应进行相关的说明

(2)交易实例与估价对象比较分析

将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析