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房屋征收概述
一、房屋征收的概念(考点、掌握)
房屋征收是指国家为了公共利益的需要 ，依照法律规定的权限和程序强制 取得国有土地上单位、个人的房屋及其他不动产的行为。
房屋征收是物权变动的一种特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家 ，通常是政府代表国家以行政命令的方式执行。《物权法》第四十二条规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
【例题】在我国房屋征收的主体是( )。
A.政府
B.建设单位
C.开发商
D.国家
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房屋征收的概念。房屋征收的主体是国家。参见教材P40。
2011年1月21日国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号，以下简称《房屋征收条例》，同时废止了2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》。房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段 ，是城市建设的重要组成部分。
注意：国有土地上房屋被依法征收的，同时收回国有土地使用权。
【例题】房屋征收通常处于建设项目的( )阶段。
A.立项工作
B.前期工作
C.建设工作
D.施工工作
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房屋征收的概念。房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段，是城市建设的重要组成部分。参见教材P40。
二、房屋征收的限制条件(考点、了解)
征收作为一种以取得国有土地上单位、个人的房屋为目的的强制性行为，有严格法定的限制条件：
(1)征收只能是为了公共利益 的需要;
(2)征收必须严格依照法律规定的权限和程序 ;
(3)以房屋征收决定公告之日 被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿。
三、房屋征收的前提条件(考点、重点、难点、熟悉)
(一)公共利益的界定
房屋征收的核心 ：不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件 。
【例题】评判征收实践中一项具体征收行为是否合法(实质合法)的根本标准是( )。
A.公共利益
B.集体利益
C.国家利益
D.社会利益
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房屋征收的前提条件。“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。参见教材P41。
【2014年真题】房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。( )
『正确答案』错误
『答案解析』本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋、收回国有土地使用权。参见教材P41。
为此，《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》均明确规定房屋征收必须基于“公共利益的需要”。
《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：
(1)国防和外交的需要;
(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
【例题】下列可以征收国有土地上房屋的项目有( )。
A.北京市地铁5号线工程
B.沈阳-秦皇岛燃气输送管线工程
C.天津市经济适用房建设工程
D.北京大兴区某商品房建设工程
E.上海某一家上市公司标准化厂房建设工程
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房屋征收的前提条件。根据《房屋征收条例》规定，符合下列情形之一的，可以征收国有土地上房屋：(1)国防和外交的需要;(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。选项A属于由政府组织实施的交通基础设施建设，选项B属于由政府实施的能源基础设施建设，选项C属于由政府组织实施的保障性安居工程建设，选项DE属于非公共利益的范畴，不能征收国有土地上房屋。参见教材P41。
(二)公共利益的特点
1.公共利益是客观的 。公共利益的客观性表现在它客观地影响着社会公众整体的生存与发展。公共利益不是完全主观地从不同的层级利益中剥离出来的，不因各个利益主体主观认识上的不同有所改变，而是独立地、真实地存在于各种利益之上的客观利益。
2.公共利益是共享的。 公共利益具有整体性、相对普遍性和共有性。社会公共利益具有整体性和普遍性两大特点。社会公共利益在主体上是整体的而不是局部的利益，在内容上是普遍的而不是特殊的利益。公共利益当然涉及多数人与少数人的利益问题，但并不能说多数人的就一定是公共利益，公共利益还必须有价值判断。
3.公共利益是不确定的 。公共利益在实体法上是一个广泛存在的概念，但同时它又是一个不确定的概念。公共利益的“最大特别之处，在于其概念内容的不确定性”，包括“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。利益的实质是某种价值，社会客观事实决定利益的形成和同时期的利益价值的内容，而社会客观事实本身是不确定的，利益内容也就具有不确定性。受益对象的不确定性源于“公共”的不确定性，普遍的对“公共”的理解是许多个体的集合，“许多”又是一个没有界限的概念。
四、征收与征用的异同(考点、重点、难点、掌握)
2004年以前，我国在法律上没有区分征收和征用两种不同情形，统称为“征用”。2004年3月14日，《宪法》做了修改，将原第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
首次将征收和征用区分开来。2004年8月28日，全国人大常委会通过了关于修改《土地管理法》的决定，也区分了征收和征用。《物权法》对征收和征用分别做了更为具体的规定。征收是国家强制取得集体和单位、个人的财产;征用是国家强制使用集体和单位、个人的财产。征收和征用既有共同之处，又有不同之处。
共同之处主要有两点：一是强制性 ，即都不必得到财产所有权人的同意;二是补偿性 ，即都应给予公平补偿。
征收与征用的主要区别如下：
(1)适用对象不同 。征收的财产主要是不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。
(2)前提条件不同 。虽然征收、征用都是强制性的，但前提条件有所不同。征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。
(3)所有权转移不同 。征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”;征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强租”。
(4)补偿内容不同 。《物权法》对征收规定了具体的补偿办法，这就是说任何征收都要给予补偿，而且必须依法补偿。征用在财产使用后首先应及时返还被征用人。关于征用补偿，《物权法》只是规定应当给予补偿，此处的补偿主要是指财产因征用而毁损或灭失，应对其征用前的实物状态或价值状态进行复原。究竟如何补偿，可以由双方依据法律规定协商确定。
【例题】征收与征用的区别有( )。
A.适用对象不同
B.前提条件不同
C.强制程度不同
D.所有权转移不同
E.补偿内容不同
『正确答案』ABDE
『答案解析』本题考查的是征收与征用的异同。征收与征用在适用对象、前提条件、所有权转移、补偿内容等方面都不同，两者都具有强制性，即都不必取得财产所有权人的同意。参见教材P42。