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第五节 房地产市场的政府干预
1.政府干预房地产市场的必要性
1.1 房地产市场失灵(八种原因)
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市场失灵原因 |
对策 |
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垄断 |
·要求政府制定反垄断政策，改善市场效率，平抑垄断价格 |
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外部性 |
·需要政府通过税收、补贴、外部性收益-成本内部化等措施来提高市场效率 |
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信息不对称 |
·要求政府建立并实施有效的信息公开制度，提高市场的透明度 |
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市场不完全 |
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1.2 住房问题和住房保障
住房兼具商品和公共品的双重属性
三种住房保障模式
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住房保障模式 |
代表国家 |
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政府直接建房方式 |
·英国、新加坡和中国香港 |
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依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式 |
·法国、瑞典和日本 |
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对住房投资人减税 |
·各国普遍采取 |
1.3 宏观经济周期循环
经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏;
复苏和繁荣构成扩张过程，衰退和萧条构成收缩过程;
波峰(从扩张转为收缩)：政府采用紧缩性的货币政策和财政政策;
波谷(从收缩转为扩张)：政府采用扩张性的货币政策和财政政策抵制经济衰退。
1.4 房地产价格剧烈波动
房地产价格的剧烈波动，会对房地产市场和宏观经济的稳定运行造成巨大威胁，所以通常会引发政府的政策干预。
1.5 房地产市场非均衡
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均衡模式 |
内涵 |
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总量非均衡 |
·表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。 |
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结构非均衡 |
·不同子市场之间在供求方面的结构失衡。 |
2.政府干预房地产市场的手段
土地供应政策(主要是土地供应计划)
金融政策
住房政策
城市规划
地价政策
税收政策
租金控制
3.政府规范房地产市场行为的措施
健全市场准入制度(资质管理)
推动行业诚信体系建设(信用档案)
规范交易程序(土地出让、房屋销售、转让、抵押、租赁和产权登记方面)
加强产权管理