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第十一章 地价评估和地价分摊
第一节 地租理论及测算
地租现象：
首先，从肥力不同的农地来看，如图ll—1所示，有A，B，C，D四块农地，它们的肥力从A到D依次由高到低。假设这四块农地除肥力不同外，其他条件均相同，并且有同一个农民可同时在这四块农地上耕种同一种农作物，他对这四块农地的耕作经营没有偏爱。这四块农地由于肥力不同，所以产量会有所不同：农地A因最肥沃，产量会最高，依次到农地D的产量会最低。相对于肥力最低的农地D，农地C，B，A所超出的产量就是一种地租现象。
其次，从位置不同的农地来看，如图ll—2所示，有A，B，C，D四块农地，它们与农产品市场的距离从A到D依次由近到远。假设这四块农地除与农产品市场的距离不同外，其他条件均相同，并且有同一个农民可同时在这四块农地上耕种同一种农作物，他对这四块农地的耕作经营也没有偏爱。这四块农地由于肥力相同，所以产量会相同，但因它们与农产品市场的距离不同，所以把农产品运到市场上的运输成本会有所不同：农地A因最近，运输成本会最低，依次到农地D的运输成本会最高。相对于距离最远的农地D，农地C，B，A所节省的运输成本就是一种地租现象。
然后，从城镇中位置不同的摊位来看，假设同一个人能在不同的地点摆摊，他在这些不同地点摆摊没有勤快懒惰等方面的差异，那么好地点上的销售额会高于差地点上的销售额，从而好地点上的销售净收入(销售额减去进货成本和销售税费等)会高于差地点上的销售净收入。这种好地点上高出差地点上的销售净收入就是一种地租现象。同理，假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。