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第十一章 地价评估和地价分摊
第一节 地租理论及测算
地租现象:
首先,从肥力不同的农地来看,如图ll—1所示,有A,B,C,D四块农地,它们的肥力从A到D依次由高到低。假设这四块农地除肥力不同外,其他条件均相同,并且有同一个农民可同时在这四块农地上耕种同一种农作物,他对这四块农地的耕作经营没有偏爱。这四块农地由于肥力不同,所以产量会有所不同:农地A因最肥沃,产量会最高,依次到农地D的产量会最低。相对于肥力最低的农地D,农地C,B,A所超出的产量就是一种地租现象。
其次,从位置不同的农地来看,如图ll—2所示,有A,B,C,D四块农地,它们与农产品市场的距离从A到D依次由近到远。假设这四块农地除与农产品市场的距离不同外,其他条件均相同,并且有同一个农民可同时在这四块农地上耕种同一种农作物,他对这四块农地的耕作经营也没有偏爱。这四块农地由于肥力相同,所以产量会相同,但因它们与农产品市场的距离不同,所以把农产品运到市场上的运输成本会有所不同:农地A因最近,运输成本会最低,依次到农地D的运输成本会最高。相对于距离最远的农地D,农地C,B,A所节省的运输成本就是一种地租现象。
然后,从城镇中位置不同的摊位来看,假设同一个人能在不同的地点摆摊,他在这些不同地点摆摊没有勤快懒惰等方面的差异,那么好地点上的销售额会高于差地点上的销售额,从而好地点上的销售净收入(销售额减去进货成本和销售税费等)会高于差地点上的销售净收入。这种好地点上高出差地点上的销售净收入就是一种地租现象。同理,假设有两个位于不同繁华地段,但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场,由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。