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2018年房地产估价师《经营与管理》高频考点(第九章)：
1.房地产权益融资的特点(P285～286)
(1)是所有者权益而非债务。
(2)资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润，最典型的是股票。
(3)房地产权益资本传统上主要在私人市场融通，但随着证券市场的发展，房地产企业从公开资本市场融资的比例正在逐渐提高。
(4)从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。
(5)由于权益投资风险较高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或根本不参与权益融资。
2.政府对投资项目的管理制度(双轨制)
■《政府核准的投资项目目录》以内的项目，国家实行核准制度
■《政府核准的投资项目目录》以外的项目，国家实行备案制度
3.中国房地产权益融资需求(P286)
(1)目前我国房地产企业平均规模增长速度很快，但权益资本普遍偏少，资产负债率高。
(2)房地产企业主要从事开发业务，较少进行持有物业投资。
(3)当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险。
4.构造评价方案
■概念
·就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案
■主要内容
·项目是否分期进行以及如何分期
·项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系
·建筑面积的规模和物业档次
·合作方式与合作条件
·拟投入资本金的数量和在总投资中的比例
·租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等
5.开发期间税费
■固定资产投资方向调节税(暂停征收)
■市政支管线分摊费
■供电贴费
■用电权费
■分散建设市政公用设施建设费
■绿化建设费
■电话初装费
■建材发展基金
■人防工程费
注意不包括土地税收与营业类税收